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在取消住房配給、進行商品買賣的房地產(chǎn)市場化進程中，住房的社會屬性被邊緣化。如何平衡住房市場化和住房保障供給成為現(xiàn)階段中國社會一大問題。今年開始，隨著各地方政府落實政策，完善住房保障制度成為政府工作的主要部分，住房的社會屬性被重新挖掘，成為市場熱點。2006年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中明確提出要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。
現(xiàn)有住房保障制度不能體現(xiàn)公平原則
五合國際總顧問劉力博士近日在接受本報記者采訪時表示，我國現(xiàn)有的住房保障制度主要由公積金制度、經(jīng)濟適用房制度、廉租房制度組成。由于過度關(guān)注住房的市場化，加上住房保障問題提出時間相對較短，制度的設(shè)計在實施過程中暴露出不少問題。
從住房公積金制度來看，覆蓋面小，公積金管理混亂，導(dǎo)致資金挪用、擠占事件時有發(fā)生。從經(jīng)濟適用房制度的實施結(jié)果來看，從1999年至2004年間，經(jīng)濟適用房累計開發(fā)三億平方米，一定程度上緩解了中低收入居民的住房供給壓力，同時對市場平抑房價起到一定作用。但不可否認，制度的不完善、市場信息的不透明帶來購買主體出現(xiàn)偏差，擠占了中低收入群體的購買機會。同時部分開發(fā)商以經(jīng)濟適用房的名義開發(fā)中高檔商品房，以博取經(jīng)濟利益，嚴重背離了經(jīng)濟適用房的初衷。
而從廉租房制度的實施現(xiàn)狀來看同樣遭遇了不少問題。比如根據(jù)目前的國家規(guī)定和各地的做法，廉租房的分配對象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，這一戶口的限制條件將流動人口、農(nóng)村進城打工群體等排斥在外，對部分外來人口占總體人口較大比例的城市如上海、廣州，不利于該部分住房弱勢群體的生存，不能體現(xiàn)公平原則。
住房保障首先需要信息透明
“國外住房保障進行有效的國家無不具有一個完善的信用制度的基礎(chǔ)，在收入透明，財產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提下，才能正確地對困難戶提供相應(yīng)的保障性住房，以避免出現(xiàn)信息不透明而導(dǎo)致購買對象出現(xiàn)偏差。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅告訴記者，在美國通過稅收和金融監(jiān)控，確定家庭收入為所在地區(qū)中等收入家庭的80%以下者，才可申請住房補助。
20世紀50年代日本在確定公營住宅的補貼對象和補貼標準時，把低收入家庭的月收入劃分為低于11.5萬日元和11.5萬日元至19.8萬日元兩個層次，處于這兩個線內(nèi)的國民才可向政府提出申請。這些規(guī)定的實施需要不斷的進行個人信息的統(tǒng)計和更新。
我國在2007年剛通過的物權(quán)法中規(guī)定居民需要統(tǒng)一登記不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，這種登記制度對抑制房地產(chǎn)市場投機過熱的現(xiàn)象有監(jiān)控和防范作用。對國內(nèi)部分市民購買經(jīng)濟適用房進行投資行為的市場現(xiàn)狀從需求角度，并進而延伸到供應(yīng)進行兩方面的控制。
當然，住房保障體制的構(gòu)建應(yīng)當在法律支持、政府引導(dǎo)和市場體制完善的前提下，落實到實處，采用何種手段對中低收入等困難群體提供幫助，應(yīng)當具體情況具體分析。從國外住房保障制度比較成功的國家來看，不外乎采取優(yōu)惠信貸支持、發(fā)放住房補貼、低價房供應(yīng)、稅收減免等政策。
住房保障政府主導(dǎo)必不可少
鄒毅認為，住房是生活必需品，對任何一個國家來說，社會貧富差距的現(xiàn)實使之都僅僅是一種商品。無論該國商品市場化程度多高，具有公共產(chǎn)品屬性的住房，其理應(yīng)由政府參與主導(dǎo)市場供應(yīng)。
根據(jù)廣州市近期建設(shè)規(guī)劃顯示：規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)各類住房56.24萬套，總建筑面積5350萬平方米，其中政府保障性住房11.43萬套，其余為市場主導(dǎo)型商品住房和政府調(diào)控性普通商品住房。政府保障性住房包括廉租、新社區(qū)和經(jīng)濟適用房，分別針對雙特困家庭住戶，中低收入廣州戶籍居民困難戶、拆遷戶等。
廣州的房價日前不斷上漲，受到市場的關(guān)注，短期抑制房價未必是一個有效的調(diào)控目標，但是完善城市的住房保障體系，為中低收入甚至更困難的公民提供住處，卻是一個從中長期可以預(yù)期的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，讓社會資源更有效分配的一個方法。
國內(nèi)急需出臺一部綜合性住房保障法
劉力表示，住房保障制度作為一項重要的社會政策，需要有效的法律支持。美國1949年通過的全國可承受住房法提出讓每個家庭能夠承受得起一套環(huán)境適宜的住房。日本于1951年頒布的公營住宅法，根據(jù)該法，政府投資建設(shè)了大量公營住宅，為二戰(zhàn)后全國性的嚴重房荒起到緩解作用。中國現(xiàn)階段已經(jīng)出臺的法律和行政法規(guī)，很多都是在市場變化的實時應(yīng)對，存在不少缺陷，不能為住房保障制度的完善提供有力的支持，現(xiàn)階段，國內(nèi)急需出臺一部綜合性的住房保障相關(guān)的法律，在此基礎(chǔ)上，制定一系列的實施細則，用以全面的進行住房保障體制的建設(shè)。
劉力告訴記者，事實上，從中國城鎮(zhèn)住房制度的改革推進，中國住房保障制度在適應(yīng)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)商品化過程中已經(jīng)逐步建立，但是從20世紀80年代后，人們的注意力集中在如何擴大住房建設(shè)和供給上，住房保障沒有引起社會的關(guān)注。在住房供需兩旺的市場化進程下，住房保障體制改革遲遲未有實質(zhì)性進展，以致出現(xiàn)加劇社會分配的不合理，進而引起社會對前期住房改革思路的質(zhì)疑。 |