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今年2月，廣州市長張廣寧對外承諾，要降低房價。日前，廣州市國土房管局發布消息稱，3月廣州市一手房均價環比下降了700元，而中小戶型均價更是下降了887元/平方米。
這一消息引起了廣泛的關注，到底是什么讓廣州的房價出現了大幅度回落？是廣州市為兌現承諾而采取的措施震懾了樓市，還是市場的自我調節，抑或是另有原因？
廣州房價出現去年以來最大幅度下降
廣州市國土房管局發布的《2007年3月廣州市房地產市場分析》顯示：該月，廣州十區一手樓除海珠區每平方米上漲120元外，其他各區都出現了下降，均價為7029元/平方米，比2月下降700元/平方米，降幅約達9%，是去年以來的最大降幅。而十區90平方米以下的中小戶型，則下降887元/平方米，均價為5476元/平方米。
成交量方面，3月十區一手住宅成交面積為59.75萬平方米，降幅近兩成，是今年以來樓市成交量首度下滑。中心城區(越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔)新建商品住宅交易面積為35.8萬平方米，同比減少41.6%。而花都等比較偏遠區域的成交量則出現了大幅增長，這在某種程度上拉低了房價。
“這是比較典型的‘政策市’”，深圳社會科學院城市營運中心主任高海燕說，由于樓市長期瘋漲，宏觀調控效果不佳，今年以來一些急需買房的消費者逐漸接受了高房價的現實，紛紛出手購房，因此近期廣州、深圳樓市的成交量明顯回升。此次，廣州房價大降，成交量大幅萎縮，說明政府的強力介入起了較大的作用。
廣州市寒桐房地產顧問有限公司總經理韓世同認為，節日效應和政府官員的表態影響了樓市。由于3月份的房價信息是在國土局登記備案的信息，會比即時的交易信息滯后一個月左右，而2月份適逢春節，成交較淡是正常現象。同時，廣州市政府官員在多個場合關于抑制房價的表態以及政府陸續出臺的相關舉措，都會對市場預期造成影響。
政府還是股市為廣州樓市降了溫？
廣州市長張廣寧2月起就強調廣州中小戶型房價一定降，政府將出臺措施調控房地產，奉勸市民不要急于買房。3月底，廣州市出臺了《關于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩定住房價格若干問題的意見》，要求從加大土地供應、加快政府保障型住房建設、盤活存量土地等七大方面加強宏觀調控，該《意見》被業內稱為“廣七條”。
“廣七條”出臺后，從4月9日起，廣州市發改委、國土房管局、規劃局等11部門聯手整頓房地產市場，重點打擊囤積土地、違規交易、故意延遲發售、惡意炒作、囤積房源等六大惡行。逾期不改的不良房地產經營企業，將被依法嚴肅處理。
據當地媒體報道，截止到目前，廣州市已經兩次大規模檢查樓市，對違規企業作出了處罰。廣州市政府部門雷厲風行的做法，無疑在某種程度上震懾了開發商，給市民吃了一顆定心丸，社會對樓市的心理預期為之一變。
廣州合富輝煌首席分析師黎文江則認為，廣州樓市出現大幅度下降，重要原因是因為近期股市、基金看好，吸引走了很大一部分滯留在樓市的資金。目前，股市大好，深市已經突破一萬點，滬市也在上漲。有說法稱，盡管當前已經是高位，但由于股指期貨等眾多利好因素的作用，今年股市還將走高。在這種情況下，在股市“沖浪”顯然比在樓市“囤房”收益更大，因此一部分游資就抽離樓市轉而進入股市，導致了近期廣州樓市的回落。
“還有一種可能，就是政府在玩數字游戲。”深圳一位不愿透露姓名的房地產評論人士告訴記者，政府有太多的資源可以操控，如果想要房價數字出現變化易如反掌。此前，華東某市房價曾經出現大幅下跌，原因就是政府部門壓著大戶型不讓發售，小戶型集中出貨當然就會拉低房價。
房價穩定還有待增加供應
大多數專家認為，這兩年廣州房價過快增長的根本原因還是供求關系出了問題。此次“廣七條”的最大亮點，就是變過去“壓需求”的做法為“增供應”。2004年以來各部門出臺的宏觀調控措施，無論是加息，還是增稅，其著眼點都是在抑制需求，期望能夠通過強力措施減少市場對房地產的過度需求。這在打擊房地產炒作、投機方面確實起到了重要作用，但它無法解決社會對房地產的剛性需求，因此效果有限。
根據廣州市出臺的《意見》，從2007年開始廣州將連續三年確保全市十區每年供應住宅用地500萬平方米以上，這將打破2003年土地出讓實施“招拍掛”制度改革以來，廣州年土地出讓的最高紀錄。即使在地產新一輪調控開始的去年，廣州十區共出讓土地也才200多萬平方米。
此次廣州市國土房管局公布的數字顯示，1至3月，廣州十區批準預售商品房項目166個，可預售商品房16267套，可預售商品房面積為180.33萬平方米，與2006年同期相比，項目數減少8.79%，套數和面積則分別增長24.17%和34.43%。可預售商品房的增加，也顯示了廣州市宏觀調控思路的轉換。
“從長期來看，目前這種‘妙藥’加‘猛藥’的方式是有效的，但要真正取得實效，則還需要經受時間的考驗。”深圳社會科學院城市營運中心主任高海燕說，一方面，政策能否執行到位需要時間來檢驗，同時從增加土地供應到大量的樓盤項目上市也還需等待時間。 |