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又到了一年之中的租房旺季。眼看著出租形勢(shì)一片大好，房東們不禁喜上眉梢。如何把握好旺季時(shí)機(jī)，找到省心可靠的租客，實(shí)現(xiàn)出租收益的最大化？
辨清陷阱謹(jǐn)防中介“忽悠”
“我是×××的房東，你公司上月沒(méi)有按時(shí)給我打款，希望你公司負(fù)責(zé)人盡快與我通電話(huà)�！薄罢�(qǐng)速清欠我們的房租，還有哪位被欠了租金，請(qǐng)大家相互聯(lián)系一下。”近日，在太原市親賢北街宇智寫(xiě)字樓內(nèi)，一家房屋中介公司緊鎖的大門(mén)上陸續(xù)貼上了十幾張類(lèi)似內(nèi)容的小紙條。原來(lái)，該公司將按月租到的房子按年轉(zhuǎn)租出去后突然人去樓空，數(shù)百萬(wàn)元房租隨之不見(jiàn)蹤影，200多名房主拿不到房租。
地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師何家林說(shuō)，通過(guò)房產(chǎn)中介出租房、買(mǎi)房而受騙上當(dāng)?shù)氖吕簧�。究其原因，主要是由于部分中介素質(zhì)不高，唯利是圖，致使侵害房東的事時(shí)有發(fā)生。建議房東注意做好以下三步，以規(guī)避這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
首先，看兩證，細(xì)辨真與假。所謂兩證，即指房產(chǎn)中介公司既要有有關(guān)部門(mén)核發(fā)的資質(zhì)證書(shū)，又要有工商部門(mén)核發(fā)的經(jīng)營(yíng)許可證。如果只有經(jīng)營(yíng)許可證，沒(méi)有資質(zhì)證書(shū)，一般是咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，可以搞房屋政策、信息等咨詢(xún)，不能做房屋租賃、買(mǎi)賣(mài)等中介業(yè)務(wù)；如果只有資質(zhì)證書(shū)，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)許可證，則屬非法經(jīng)營(yíng)。只有兩證齊全，才是合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。所以，當(dāng)你準(zhǔn)備找中介公司時(shí)，一定要先看其是否具備兩證。值得一提的是，在看兩證時(shí)，還要細(xì)辨真與假，最好看原件，不要看復(fù)印件，并把注冊(cè)號(hào)記下來(lái)，因?yàn)橛行┓欠ㄖ薪闄C(jī)構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。如果你與兩證齊全的中介機(jī)構(gòu)發(fā)生糾紛，權(quán)益受到侵害時(shí)，可以向有關(guān)部門(mén)投訴，否則，一旦發(fā)生糾紛，有關(guān)部門(mén)將無(wú)法受理。
其次，簽合同，要細(xì)不要粗。在簽訂租房合同時(shí)，一定要把協(xié)議內(nèi)容搞清搞細(xì)。作為出租方，一般在選定自己信賴(lài)的房產(chǎn)中介后，需要和中介簽訂房屋租賃委托合同，明確而詳細(xì)的合同，是房主維護(hù)自身權(quán)利的基本依據(jù)。
最后，選中介，宜大不宜小。這里的大與小，指的是中介公司的規(guī)模。一般來(lái)說(shuō)，規(guī)模比較大的中介機(jī)構(gòu)，其專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量多、水平高，信息資源豐富，中介行為也比較規(guī)范。規(guī)模小的往往實(shí)力較弱，信息量及信息流通范圍都受到局限，一些小中介甚至為了招攬客戶(hù)，連吹帶侃、信口開(kāi)河、坑蒙拐騙。
揚(yáng)長(zhǎng)避短租出好價(jià)錢(qián)
成都市民楊曉剛手中有一套單位分的50平方米的舊房，房齡已經(jīng)快30年了。幾年前楊曉剛結(jié)婚時(shí)早就購(gòu)買(mǎi)了商品房用于自住，因?yàn)橐恍钠谂沃鴨挝贿@套舊房子將來(lái)能拆遷出個(gè)好價(jià)錢(qián)，所以楊曉剛一直不舍得賣(mài)掉它，但是這樣的舊房子租金較低，似乎成了楊曉剛手中的一塊雞肋。
其實(shí)只要巧動(dòng)腦筋，像這樣的老房子還是有出租潛力可挖的。成都瑪雅房屋中介公司置業(yè)顧問(wèn)肖琳就有幾個(gè)點(diǎn)子：一是走好學(xué)校路線(xiàn)，肖琳舉例說(shuō)，學(xué)校周邊的房子，一到新學(xué)期開(kāi)學(xué)前后就“搶斷貨”，有的是心疼孩子上學(xué)太遠(yuǎn)，就近租房陪讀的家長(zhǎng)，還有剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生想擁有相對(duì)獨(dú)立的生活空間，又不想離原來(lái)學(xué)校熟悉的環(huán)境太遠(yuǎn)。租給這幾類(lèi)人，只要投入少許費(fèi)用進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，配上必備家電家具就可以租出好價(jià)錢(qián)。
此外，肖琳認(rèn)為房屋出租前的美化是否成功，不完全取決于投入錢(qián)的多少，而在于房主是否注意到一些細(xì)節(jié)，比如粉刷墻壁的顏色選擇、剝落油漆的修補(bǔ)等。再比如，水龍頭使用久了，有時(shí)會(huì)發(fā)生流水不暢的情況，這是因?yàn)樗苤兴浮㈦s質(zhì)等堵住了出水口的緣故。這時(shí)，要卸下水龍頭出水口的網(wǎng)罩，將雜物清除，流水便會(huì)通暢。由于油污和潮氣的腐蝕，水龍頭表層會(huì)出現(xiàn)銹斑、黯淡無(wú)光，在水龍頭上抹點(diǎn)中性機(jī)油，然后用軟布反復(fù)擦拭，就可明亮如新。廚房?jī)?nèi)可使用家具清潔上光劑給櫥柜上光，這樣看起來(lái)比較新。另外，要將工作臺(tái)面上零散的廚房用具和配件移入櫥柜內(nèi)，以保持外觀整潔；檢查煤氣灶臺(tái)、抽油煙機(jī)等設(shè)備的使用狀況是否正常，因?yàn)檫@些都是租房者比較關(guān)注的細(xì)節(jié)問(wèn)題。
冷熱有度與房客妥當(dāng)相處
王宏強(qiáng)當(dāng)房東三年了，前前后后遇上的房客也有五六個(gè)。有的通情達(dá)理，有的卻胡攪蠻纏，前不久還遇上一個(gè)搬走時(shí)把出租屋內(nèi)的電話(huà)座機(jī)悄悄“帶走”的房客。
王宏強(qiáng)說(shuō)：“房東和房客的相處還真是件挺難把握的事情，畢竟原來(lái)素不相識(shí)，只是因?yàn)榉孔佣?lián)系在一起�！�
四川省社科院教授胡光偉說(shuō)：“要學(xué)會(huì)換位思維，凡事都莫走極端。正是由于房屋的順利出租，才使房主的出租收益得以體現(xiàn)，租客和房主在租房過(guò)程中其實(shí)都有所付出，所以應(yīng)在把握原則的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)雙方生活品質(zhì)的提高。”
對(duì)于房屋內(nèi)的配套設(shè)施，家具電器等，如果新?lián)Q房客另有需要，可以應(yīng)房客要求增添，但一定要和房客有約定，例如所增添的家具、設(shè)施在房客走時(shí)如何處理等。而且，房東對(duì)房客的有關(guān)資料，如身份證、工作單位等情況也應(yīng)了解準(zhǔn)確。
最重要的是房東與房客事先要簽訂一份租賃合同或協(xié)議。合同或協(xié)議中必須明確以下內(nèi)容：房屋位置、面積大小、每月租金、付款方式、每月何時(shí)付款；租賃房屋內(nèi)的家具、設(shè)施明細(xì)表，損壞責(zé)任及如何賠償；各種費(fèi)用的承擔(dān)，如物業(yè)管理、治安清潔、有線(xiàn)電視費(fèi)用等。
另外，房客入住后所發(fā)生的如水、電、煤、電話(huà)等費(fèi)用，在房客付費(fèi)后，房東最好將付款憑證收集保存在自己身邊。這樣既能督促房客按時(shí)付款，又能避免欠費(fèi)太多，更能防止因房客突然不辭而別欠下大量費(fèi)用。如對(duì)繳款單據(jù)有懷疑，房東應(yīng)當(dāng)及時(shí)和有關(guān)部門(mén)核對(duì)。
除了收繳房租的時(shí)間之外，房東也應(yīng)定期和房客保持聯(lián)系，可間隔一段時(shí)間到租賃房屋內(nèi)看看，以了解房屋的居住情況，也可對(duì)房屋內(nèi)設(shè)施的使用情況有所了解。 |