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| 2007-01-25 本報記者:洛濤 來源:經濟參考報 |
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24日，專門從事房地產市場研究的REICO工作室發表2006年度報告，其中關于“嬰兒潮”、“人口紅利”對房地產市場影響的論斷最為新穎。報告認為，未來15年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。
報告認為，在上世紀六十、七十、八十年代，中國曾經出現三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進入了成年年齡段。由于土地供給彈性很小，房價的漲跌主要取決于房屋需求的變化，而人口年齡結構是影響房屋需求的重要因素。避開房地產市場的短期波動，通過“嬰兒潮”變化可以大致把握我國房地產市場的長期運行趨勢。“嬰兒潮”對房地產市場需求的影響表現在兩個方面：一方面，通過人口年齡結構變化直接影響住房剛性需求變化；另一方面，通過“人口紅利期”為房屋需求的實現提供經濟基礎，與寬松的貨幣政策相結合，住房的改善性需求和投資性需求將會得到鼓勵。
REICO工作室認為，25-45歲群體是購買商品房的主要群體。理論上，25-35歲人員處于婚齡期，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較小；而35歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。有數據顯示，在2006年至2010年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響，35—45歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在2.6億左右，由此決定在2010年前，35—45歲的群體住房改善需求將會刺激房地產市場的發展。而到2010—2020年的時候，受第三次“嬰兒潮”的影響，25—35歲人口比重會上升，這部分人口總數大概在1.2億左右。
中國社會科學院金融研究所易憲容博士認為，三次“嬰兒潮”中出生的大部分人在上世紀90年代以后進入結婚、生育、儲蓄及消費時期。他們在改革開放后的經濟轉軌時期中成長與學習，進入社會后又碰上了市場經濟的熱潮，所以與前代人在價值取向、行為方式和消費行為等方面都有很大的不同。可以說，1998年以來國內房地產市場的快速發展與繁榮在很大程度上與這部分人進入消費期密切相關。
統計數據顯示，截至2005年底，中國城市化率為43.0%，與發達國家甚至部分新興工業化國家相比，我國的城市化進程仍需繼續推進。社會學者預計，未來城市化進程將逐步加快。如果未來10年中國城市化率以每年1.5個百分點的速度增長，預計每年新增城市人口將近2000萬人，按照人均需求住房面積25平方米計算，每年新增城市人口的住房需求將超過5億平方米，接近目前全國全年的商品房銷售面積。而據統計，目前我國擁有城鎮家庭1.8億戶左右，人均住宅建筑面積約為25平方米左右，如果其中每年有1%的家庭有改善住房需求，按照戶均100平方米計算，則此類需求將達到1.8億平方米。同時考慮到城市舊城改造和拆遷形成的住房需求，預計未來對住宅需求數將達到7.5億平方米左右，而2005年全國商品房竣工面積約為5.58億平方米，存在較大的供需缺口。 |
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