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| 全球資本淘金商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入最后“瘋狂” |
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| 2006-12-05 本報(bào)記者：洛濤 武勇 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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“在英國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)率只有4%至5%，在上海投資，會(huì)有7%至8%的回報(bào)率，在成都的收益預(yù)計(jì)可以達(dá)到25%。”思嘉伯集團(tuán)董事兼首席投資顧問迪迪爾興奮地向記者訴說著他的觀點(diǎn)：“我們集團(tuán)擬在未來三年到五年在中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資達(dá)30億元人民幣。”近日，英國(guó)第三大房地產(chǎn)公司思嘉伯集團(tuán)借投資足球俱樂部，曲線進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)。
11月7日，思嘉伯與謝菲聯(lián)俱樂部合資成立的成都謝菲聯(lián)置業(yè)有限公司對(duì)外宣布，將在成都先期投入三億元人民幣，用于開發(fā)新近拍得的成都二環(huán)路邊一塊約兩萬(wàn)平方米的黃金地塊，這一地塊原是成都普爾斯馬特超市舊址。公司主要負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“目前正在辦理手續(xù)，預(yù)計(jì)年底動(dòng)工，該地塊將繼續(xù)用于商業(yè)用途，同時(shí)另有部分進(jìn)行商業(yè)住宅開發(fā)。”
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，宏觀調(diào)控力度將有進(jìn)一步加大的可能。思嘉伯的此番舉措，著實(shí)可謂“逆市而上”。而作為英國(guó)著名房地產(chǎn)商，30億元的投資并不很大。思嘉伯認(rèn)為越是進(jìn)行宏觀調(diào)控，就越具有挑戰(zhàn)性。專家為此表示，這些投資機(jī)構(gòu)主要是看好中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)巨大的前景與成長(zhǎng)空間以及人民幣再次升值的預(yù)期。而今年以來的宏觀調(diào)控，被這些投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為是進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)絕好機(jī)遇。
商業(yè)地產(chǎn)新近又開始成為被圈內(nèi)追捧的焦點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)大有啟動(dòng)新一輪地產(chǎn)淘金之勢(shì)。各路資本已經(jīng)或正準(zhǔn)備進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，其中包括之前以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)商、境外資本甚至非地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的楊繼瑞教授認(rèn)為，目前英國(guó)中央銀行降息，住房抵押貸款利率也不斷下降，英國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣。而到中國(guó)二線城市房地產(chǎn)投資的回報(bào)率在15%到25%之間，這一收益率對(duì)外資的誘惑很大。而隨著今年年底金融業(yè)全面對(duì)外開放，將有更多的外資投向成都房地產(chǎn)，有關(guān)部門要預(yù)防外資的大量涌入對(duì)內(nèi)資產(chǎn)生過大的沖擊。”
據(jù)記者了解，今年以來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)全面進(jìn)入宏觀調(diào)控時(shí)期，金融、土地、稅收各項(xiàng)國(guó)家宏觀政策紛紛出臺(tái)，給房地產(chǎn)業(yè)降溫。國(guó)內(nèi)許多地產(chǎn)投資者也開始保持比較謹(jǐn)慎、觀望的態(tài)度。但境外資金卻對(duì)國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)頻頻出手。7月8日，新加坡嘉德置地集團(tuán)旗下的嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司與深國(guó)投商用置業(yè)有限公司、深圳市深國(guó)商業(yè)投資有限公司簽訂協(xié)議，將投資33.73億元用于其在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張；7月23日，國(guó)際著名房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)盛陽(yáng)地產(chǎn)基金與美國(guó)HOM
YFUND集團(tuán)簽署了兩億美元的基金委托管理框架協(xié)議，由HOM
YFUND集團(tuán)委托盛陽(yáng)地產(chǎn)基金在中國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)投資和管理，投資方向主要是商業(yè)地產(chǎn)。而繼美國(guó)私募基金柯羅尼國(guó)際投資集團(tuán)通過楊子基金成功登陸中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)后，另一只位于美國(guó)邁阿密的私募基金的要員也專程赴京考察，瞄準(zhǔn)高檔公寓和寫字樓。
“其實(shí)是人民幣升值的期望、海外投資者對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)業(yè)的認(rèn)同以及世界資金尋求出路，使國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨新一輪的機(jī)遇。”據(jù)中關(guān)村文化股份有限公司總裁歐陽(yáng)旭表示，8月以來，幾家境外投資基金紛紛表露了大單的購(gòu)買意向。歐陽(yáng)旭表示，從現(xiàn)在基金公司的投資選擇上看，專門從事房地產(chǎn)投資的新加坡凱德置地多關(guān)注且擅長(zhǎng)寫字樓等商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)線投資，而大摩等一些投行拉開較寬的投資面，對(duì)寫字樓、商業(yè)物業(yè)、住宅既做長(zhǎng)線投資，也有短線合作。美國(guó)的許多基金公司是從礦業(yè)等工業(yè)基金轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)業(yè)，由于看好中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)空間，一些具有強(qiáng)大資金實(shí)力的基金對(duì)甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、綜合商業(yè)及酒店式公寓的整盤轉(zhuǎn)讓都有興趣。方式包括前期購(gòu)買土地或開發(fā)投資、購(gòu)買物業(yè)或以帶回購(gòu)的優(yōu)先股形式的投入。
國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)“群雄逐鹿”之勢(shì)。各類境外資本在壯大自身的中國(guó)主業(yè)外，不約而同地把與投資商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合作為重要的利潤(rùn)新增點(diǎn)。全球餐飲巨頭百勝集團(tuán)作為本屆商博會(huì)的參展商之一，推廣其“肯德基汽車餐廳”項(xiàng)目。而德意志銀行等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)則表示，德意志銀行與中國(guó)泛華集團(tuán)在香港成立了一家專門投資房地產(chǎn)開發(fā)的公司，公司業(yè)務(wù)主要是在國(guó)內(nèi)尋找一些好的投資項(xiàng)目進(jìn)行融資。美國(guó)一家基金公司在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示表示，該基金早在今年初即進(jìn)入中國(guó)，始終在關(guān)注著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，包括宏觀調(diào)控政策的影響。近來，感到政策的影響已經(jīng)漸漸清晰，中國(guó)房地產(chǎn)的基本走勢(shì)是被看好的；而在宏觀調(diào)控，國(guó)內(nèi)資金環(huán)節(jié)收緊的關(guān)頭，正是外資比較容易和開發(fā)商談判的有利時(shí)機(jī)；人民幣升值的預(yù)期直接推動(dòng)了基金廣泛進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“對(duì)外國(guó)投資者來說，他們不僅看到了購(gòu)買人民幣資產(chǎn)獲得人民幣升值之利，也看到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由政府隱性擔(dān)保，進(jìn)入這樣的市場(chǎng)根本就沒有風(fēng)險(xiǎn)。這就是目前大量的外國(guó)資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正原因所在。”中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容向記者表示，國(guó)外資金炒作國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)是曲線抬市的一種策略。千萬(wàn)別小看了外國(guó)投資者進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然資金不會(huì)太多，特別是占整個(gè)房地產(chǎn)銷售比重不會(huì)太高。但是它的價(jià)格是投資者的預(yù)期決定的。當(dāng)外資預(yù)期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲時(shí)，它就可用少量的資金帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期，從而推高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的整體上漲。
易憲容認(rèn)為，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快是今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效不理想的關(guān)鍵。因?yàn)榉績(jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，就必須帶動(dòng)房地產(chǎn)投資開發(fā)增長(zhǎng)，帶動(dòng)大量的各種資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于大量外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，即使國(guó)內(nèi)采取貨幣緊縮的政策，但對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì)太大。對(duì)此，我國(guó)政府應(yīng)該從兩個(gè)方面入手對(duì)今年以來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行重新思考，一是外資進(jìn)入的途徑與方式，特別是外資進(jìn)入后的影響所要做全面評(píng)估；二是目前國(guó)內(nèi)央行貨幣政策調(diào)控的傳導(dǎo)性，并根據(jù)檢討結(jié)果重新采取有效的應(yīng)對(duì)政策，而低利率政策也是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳的一個(gè)重要方面。 |
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