|
劉先生在東四環附近購買了一套住房，準備向銀行申請貸款100萬元、期限20年。但是面對銀行眼花繚亂的房貸產品，他心里犯了嘀咕：哪種產品適合呢？
房貸一直是銀行非�？粗氐臉I務，各個銀行的各類產品也各具特色，在目前貨幣政策趨緊的預期下，購房者究竟該如何選擇？
爭奪客戶銀行產品創新多
隨著樓市日漸升溫，個人房屋貸款業務再度成為銀行拼搶的重點。
目前市場上比較有特點的產品有以下兩種，一是接力貸，指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人的貸款購買住房的住房信貸產品。老年人貸款買房時存在的普遍問題是年齡超限，銀行不肯放按揭貸款。老人的子女雖然貸款年限不受限制，但往往剛工作不久，收入少，難以貸到希望的額度。如果通過“接力貸”，作為父母的借款人在貸款購買住房時，指定其子女作為連帶還款人，并經連帶還款人承諾還款，則借款人年齡加貸款年限可適當延長，不受規定上限的限制，可以達到增加貸款金額或延長還款期限的目的。但這類產品的缺點是采用“接力貸”方式的利息支出總額要大大超出個人貸的利息額。
二是雙周供，指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。雙周供是建立在等額本金還款基礎上的一種突破，將原來的月還款變為每兩周還款一次，大大降低了總還款利息支出，對借款者來說是個不錯的選擇。不過，對于辦理雙周供還款的人來說，因其還款期限為每兩周還款一次，所以借款者除了月收入以外還有其他的較為定期的收入來源，同時要具備一定的財務規劃能力。
以存抵貸盤活流動資金
手頭有閑錢的貸款人，時常會有提前歸還銀行部分貸款的想法，但也難免有這樣的矛盾心理：提前還貸吧，萬一有急用，錢已經還給銀行了，再去貸款更不劃算；把錢存起來或購買保本理財產品收益又太低，還得負擔高額貸款利息。針對房貸客戶的實際需求，一些銀行近期推出了“以存抵貸”產品，針對的恰是這類客戶。
“活利貸”就是渣打銀行推出的一款房屋按揭貸款產品。房貸的月供款是由本金和利息兩部分組成的，所謂“活利貸”是指房貸客戶在渣打銀行開設一個“活利貸”賬戶，之后可將家庭每月除去日常花銷外的結余資金存入該賬戶，而這筆被存入的資金即被視為提前償還貸款本金，當日即可從計息基數中抵消。通過“活利貸”，客戶可隨時將閑置資金用于還貸，從而實現節省利息的目的。銀率網分析師認為，“活利貸”這類產品對于貸款期限長、流動資金較多的借款人來說是個不錯的選擇。
興業銀行也于不久前高調推出了“存貸寶”業務，該業務不僅對可以抵減貸款利息的比例制定了詳細的分檔，對于不同的資金量也設置了相應的扣除費用，同時根據客戶還貸卡的級別，存款抵減貸款的比例還將有不同的浮動，還貸卡級別越高，抵減的比例也會相應提高。
收緊信號明顯可考慮固定利率產品
1月10日，國務院出臺了《促進房地產市場平穩健康發展的通知》(被媒體稱為“國十一條”)，對二套房貸政策做出明確規定，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價”。
另一方面，上周央行意外上調存款準備金率，市場加息預期升溫，不少市場人士預計，央行可能自第二季度開始進入加息周期，并且有傳言稱，房貸七折優惠利率政策也可能取消。在這種市場形勢下，不妨選擇固定利率房貸，將利率固定在相對位置。
所謂固定利率產品是指，在約定期限內，貸款利率不隨央行利率調整或市場利率變化而浮動的房貸產品，主要有三年期、五年期、十年期3個品種。在還款模式上，包括全程固定利率、分段固定利率及固定利率與浮動利率組合等模式。有些銀行的產品還允許客戶在有效期內，根據市場情況進行一次或兩次利率方式轉換。產品適用于對未來支出有精確規劃或預期未來將加息的投資者。
目前市場上房貸的固定利率普遍比浮動利率要高。對于可以獲得較高折扣利率的客戶而言，選擇固定利率房貸未必劃算；而對于無法獲取下浮利率的客戶而言，選擇固定利率房貸，則是一個不錯的選擇。不過，專家提醒，各銀行間固定利率水平相差較大，最高最低之間可能相差數十個基點，購房者應予以比較。 |