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新年前后出臺的房地產調控新規給火熱的樓市急速降溫，A股市場上地產板塊最大跌幅超過13%，成為最近一兩個月內兩市回調幅度最大的行業。
多數機構認為，到目前為止，地產板塊來自政策方面的密集利空可望暫告一段落，預計地產股在經歷一輪超跌后即將迎來反彈或維持盤整態勢。但是，后市不確定性的調控措施仍然存在，地產股的中長期走勢還未明朗。
地產市場短期利空出盡
2009年12月9日國務院常務會議決定，自2010年1月1日起個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，當天地產股即全線下跌，且跌幅較大，而這也正式揭開了地產股調整的序幕。此后幾個交易日地產股連續下跌，14日雖有反彈，但隨著當天國務院常務會議就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投資投機、加強監管、推進保障房建設四大舉措，簡稱為“國四條”的出臺，地產股15日重回下降通道當中。
2009年12月17日，國家五部委聯合通知，對開發商拿地首付至少50%的限制，更加速了地產股的下跌。截止到12月21日短線止跌前，地產股普遍跌幅在20%-30%，短時間內跌幅非常大。
2010年1月10日，國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出了調控樓市的五方面11項措施，又導致了地產股的再次下跌。
招商證券認為，1個月之內政府四次出臺關于房地產的政策，充分說明了目前管理層對房地產業的重視程度。但仔細研究一下1月10日的政策，就會發現此次措施和之前陸續出臺的一些政策相比并沒有什么新的內容，更多的是對前期政策的一個強化。而由于目前在整個GDP中，地產業已占到12%，上下游的相關行業也非常多，政府出于保2010年GDP的需要應該也不希望地產業有太大幅度的波動，更多的是希望穩定。因此，從這個角度來說，短期對地產股而言，政策面可以說是利空出盡了。
里昂證券的分析師們在近期的報告中也表示，一些(只是一些)地產股現在看來正蓄勢待發。相信調整意味著政策風險已被部分消化，雖然還有可能出現更多政策干擾，但只要這些干擾不是更為激進，進一步的調整應當是有限度的。
就中長期來說，很多機構仍然認為房地產市場政策有待進一步明朗。就目前地產行業來看，市場依然擔憂后市不確定性的調控措施出臺，這對于該板塊將持續形成壓力，譬如物業稅的相關改革會否加速推進，各個地方的地產調控措施的細則，等等。
地產公司業績增幅或有回落
據Wind資訊數據顯示，截至1月11日，滬深兩市共有29家房地產上市公司披露了2009年業績預告，其中共有18家公司業績報喜，所占比例超60%，其中，大龍地產、深物業A、陽光股份業績預期增幅均超過700%，而預告2009年度業績將出現虧損的地產公司僅有11家。
中證證券分析師表示，2010年地產公司業績增速比2009年放緩是大概率事件。從目前幾家公司公布的2009年業績快報可以看出，行業實現50%以上的利潤增幅概率較大，受制于2009年高基數及未來政策預期的影響，地產公司今年的業績增幅可能會低于我們先前判斷的40%。
值得注意的是，除了政策利空之外，目前地產行業的銷售狀況不甚樂觀。1月份以來，地產行業的銷售日漸消化，譬如，數據顯示，上周，北京二手房僅成交2602套，環比12月下跌逾8成，與市場冷淡的2009年同期相比也下跌15%左右。上海上周樓市新房成交面積僅是2009年平均成交量水平的一半，均價下跌16%，二手房更是進入“休眠期”。上周深圳一手房共成交819套，環比下降20.9%，成交均價為21357元/平方米，環比下降0.6%，二手房共成交1690套，環比驟降70.9%。
根據中證證券的分析，今年房地產市場的銷售面積同比增長會超過15%，房價漲幅會在5%以內，經過密集出臺地產調控措施后，仍然維持“價平量穩”的判斷。
機構對投資價值判斷出現分歧
經過此前連續下跌后，地產板塊在14日終于迎來一波強勁反彈，并最終帶領大盤實現逆轉，這讓市場對其重燃希望。
中銀國際地產行業分析師田世欣表示，本輪調控政策的框架已基本成型，可以說對房地產板塊造成的風險已階段性見底。目前房地產板塊累計跌幅較大，只是短期缺乏上漲催化劑。預計亮麗的年報業績和再融資開閘將成為板塊回暖的契機。中期看好受益于加速城鎮化的二、三線城市地產股，建議投資者在回調中適時介入并布局。
國海證券最近發布的研報指出，2008年調整的洗禮以及2009年高景氣的滋潤，使得大部分上市房地產企業2010年業績得到較高比例鎖定，同時資金狀況也明顯好于2007年高景氣階段的水平，當前板塊2010年整體PE已下降至低于20倍，股價調整將逐步孕育出長期投資價值。我們維持行業長期“強于大市”的判斷，建議關注城鎮化加速發展帶動自住需求提升產生的二、三、四線城市住宅開發的成長性，以及核心城市非住宅類開發受益經濟復蘇產生的成長性。
中信建投分析師陳瑩則表示：“此次貨幣政策的提前收緊改變了我們此前看好房地產行業的基礎�！蹦壳胺康禺a行業3.59倍市凈率和2009年32倍市盈率、2010年27倍市盈率與全部A股估值水平相當，市值前40家房地產上市公司股價與每股RNAV(重估凈資產)比較基本無溢價，但缺乏房屋交易量的配合，2010年房地產上市公司業績的增長無法推動股價的進一步上漲，而一旦房價在信貸收緊和打擊囤房囤地行為的雙重壓力下有所調整，將會帶動上市公司RNAV的下降，進而引起股價的下跌。 |