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過去的兩周內，調控政策密集出臺。從二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消到國務院常務會議高調討論遏制部分城市房價過快上漲，再到五部委限制囤地炒地政策出臺，政策趨緊的信號明顯。機構認為，政策拐點提前到來，明年一季度，房價上漲趨勢將被遏制。不過，由于中國仍然處于城市化進程初期，居民住房改善需求空間巨大，依然看好房地產業(yè)中長期發(fā)展。
政策拐點提前來臨
過去的兩周內，調控政策密集出臺，從二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消到國務院常務會議提出遏制部分城市房價過快上漲，再到五部委《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》出臺，政策趨緊的信號明顯。中投證券的報告稱，政策收緊時間早于市場預期。
中信建投認為，2010年上半年，由于對于宏觀經濟向好的趨勢需要進一步確認，不會出現大的針對房地產行業(yè)的利空政策，目前的政策以維持穩(wěn)定為主，由于新開工面積處于逐步回升的階段，自2009年下半年開始有較多的新盤供應市場，但是仍然處于行業(yè)平均值以下，遠未達到供大于求的狀態(tài)，因此房價存在進一步上漲的空間。
中投證券同時表示，基于以往政策對房地產市場的調控效果來看，在政策出臺的初期，市場會出現明顯的調整，調整時間可能是1-2個季度，但隨后又恢復上漲狀態(tài)。在中國經濟增長基礎依然薄弱，政府對房地產投資依然倚重的背景下，如果市場出現較長時間的低迷也不排除會再度出現刺激政策。
行業(yè)低估值提供安全邊界
中金公司的研究報告稱，歷2009年一年市場繁榮后，地產公司的盈利、銷售均超過了2007年，資產負債表狀況也好于2007年，但目前的估值水平大致處于2007年年初水平，并沒有反映出目前地產公司更好的盈利狀況或流動性。中金公司認為，良好的基本面支撐，2010年業(yè)績的高確定性將為地產股提供較大的安全邊際。
Wind數據統(tǒng)計，滬深兩市91家房地產上市公司(剔除ST公司)2009年前3季度實現營業(yè)收入1416.8億，同比增長25.4%；歸屬母公司股東的凈利潤總額200億，同比增長23.44%。總體看來，房地產行業(yè)營業(yè)收入和凈利潤增長速度均好于上市公司整體水平。
中金判斷，短期內地產股的走勢會受制于政策預期而難有表現，但整體板塊向下的風險有限，歷史經驗看，短期調整不會超過20%，建議逢低吸納龍頭地產公司并中長期持有。
城市化進程保證長期利好
根據聯合國人口發(fā)展報告的預測，中國的城市化率在2030年達到60%，那么在未來20年應該被城市化的真實人口數量應約為5億，保守估計應在3-5億之間，這說明未來我們將面臨規(guī)模十分龐大的城市化空間(聯合國人口發(fā)展報告，2009)。
經濟學家認為，中國的經濟率先復蘇，從增長動力上分析，其中一個十分重要的動力來源，來自于快速推進的城市化。
中投證券的研究報告稱，當前中國經濟增長基礎依然薄弱，外圍經濟復蘇緩慢，居民收入增長需要時間，行業(yè)政策環(huán)境趨緊的高房價背景下，主要城市的購房意愿將被削弱。不過，雖然短期內板塊估值上行壓力較大，但依然看好行業(yè)中長期的發(fā)展。 |