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隨著我國房地產市場持續調整，房地產開發貸款和個人按揭貸款不良率均有所上升。但記者在上海、深圳采訪發現，房地產貸款在“高危區域”和“高危時段”均呈現了一定的抗壓性，總體風險處于可控狀態。但近期銀行對個人貸款的爭奪戰很容易導致新的信貸風險，主管部門應加強監管。
個人房貸不良率上升
從2007年底至今，我國房地產市場進入下降通道，價格持續調整。國家發改委、國家統計局公布的數據顯示，2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月份擴大0.3個百分點；其中，先于全國調整的深圳、廣州新建住房銷售價格繼續下跌，同比跌幅達16.3%和8.9%，深圳成為全國惟一一個房價跌幅超過兩位數的城市。在長三角的代表城市上海，2月份新建住房銷售價格下降2.6%。
房價下跌導致住房貸款不良率有所攀升。上海銀監局提供的數據表明，2008年12月末，全市中外資銀行機構商業性房地產不良貸款余額61.69億元，比年初增加10.36億元；不良率1.04%，比年初上升0.15個百分點；今年1月末，房地產不良貸款余額升至65.5億元，不良率升至1.08%。
與此同時，個人住房貸款風險也有所暴露。盡管2008年上海個人住房不良貸款呈現“雙降”態勢，但1月份個人住房不良貸款余額21.4億元，比年初增加2.7億元；不良率0.69%，比年初上升0.09個百分點。從房地產違約情況看，1月份違約筆數比年初增加656筆，增幅8.9%。
深圳市銀監局提供的數據顯示，截至2008年12月末，全市個人購房貸款不良余額21.3億元，比年初增加4.3億元；不良率為0.84%，比年初增加0.15個百分點。個人購房貸款逾期余額105.7億元，比年初增加14.6億元；逾期率為4.16%，比年初增加0.5個百分點。截至2009年1月末，個人購房貸款不良余額23億元，比上月增加1.7億元；不良率微升至0.89%。
“高危區域”和“高危時段”均有效承壓
專家們普遍認為，盡管房地產貸款不良率有所波動，但總體較為平穩，“高危區域”和“高危時段”均有效承壓，風險在可控范圍內，不會對我國金融安全造成重大影響。
“從目前掌握的數據來看，深圳、上海、北京等‘高危區域’的主要房地產貸款質量是平穩的。”交通銀行首席經濟學家連平表示，深圳地區房價領先于全國調整，下跌幅度也最大，與高峰期相比達到30%左右，這一地區的房地產信貸運行情況對全國應該具有先行指標的意義。交通銀行在深圳地區的房地產貸款沒有出現大批量、集中性的“壞賬”，其內部壓力測試也表明，即使房價再下跌10%，銀行風險也在可控范圍之內。
截至2008年12月末，深圳銀行業房地產貸款不良余額合計42.88億元，比年初下降7.2億元；不良率為1.16%，比年初下降0.23個百分點，低于深圳銀行業貸款不良率1.99%的平均水平。目前，深圳銀行業“負資產”個人房貸余額不到50億元，“負資產”比率約2%。
這些城市的房地產市場在“高危時段”也能夠有效承壓。建發房地產集團上海有限公司總經理周曙光表示，樓市最危險的時候是去年四季度，交易量極度萎縮，這對資金鏈主要依賴于銷售回款的開發商而言幾乎難以維持。隨著近期樓市交易量逐漸回升，開發商資金壓力有所緩解。未來我國房價可能進一步下跌，但只要維持一定的交易量，房地產貸款“高危警報”可能就不會響起。
此外，銀行對房地產貸款態度謹慎，風險控制較嚴。盡管今年1月份房地產貸款不良率有所上升，但仍低于中外資銀行機構平均水平0.48個百分點。記者了解到，各地各家銀行仍把房地產開發貸款視為高風險業務，管控極為嚴格，開發貸款均要滿足自有資金35%以上(商業項目在40%以上)、四證齊全，且貸款總額不超過總投資的50%。由于開發商以較大折價率把土地或在建工程抵押給銀行，銀行對房價下跌的承受力相對較強。
個人房貸爭奪戰可能導致新的信貸風險
值得注意的是，各大銀行近期加大了對個人按揭貸款的爭奪，尤其是一些中小銀行和外資銀行，不斷推出新產品以吸引客戶，這很可能引發新的房貸風險。
深圳發展銀行近期推出了“點按揭”產品，借款人在貸款時只要預先支付貸款總額一定比例的現金，就可享受最低3.78%的利率，相當于5年以上期限貸款基準利率打6.3折。渣打銀行不久前推出了“活利貸”，客戶只要在還款賬戶中存入閑置資金，該筆資金就能被視為提前還款金額，抵沖貸款本金，而利息將會按照剩余本金計算。
有關專家表示，目前商業銀行面臨生息資產增速減緩、凈息差收窄、中間業務增速趨緩、銀行資產質量面臨不確定性等一系列問題，而個人住房貸款對銀行來說仍然是高收益、低風險資產，因此銀行間競爭加劇。一些中小銀行正以各種優惠手段爭取轉按揭業務，甚至有銀行私下向客戶推銷“加轉”按揭，如果客戶把存量房貸從其他銀行轉到該行，重新辦理貸款時可以把首付比例降低。這可能給銀行信貸安全帶來隱患。
據記者了解，目前深發展的“點按揭”業務已經被國家有關部門叫停。對此，上海銀監局局長閻慶民對商業銀行提出三點要求：第一，各銀行要積極支持房地產企業正常合理的貸款需求，對資質好、基本面好、信用記錄好、有競爭力但暫時因為金融危機影響而出現經營困難的房地產企業，在風險可控的前提下，可考慮實施貸款重組，幫助企業渡過難關。
第二，對于惡意囤房惜售的房地產企業，應要求其合理降價促銷進行“自救”，確保貸款到期收回。同時，商業銀行應進一步加強房地產信貸風險管理，定期開展房地產壓力測試，及時掌握風險變動趨勢并提前采取防范措施。
第三，嚴格堅守風險管理底線，既要有力支持住房消費，也要有效防范投資性購房的風險。各商業銀行要認真落實《國務院關于支持房地產市場健康發展的意見》，嚴格執行對首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房的信貸優惠政策，嚴格執行“二套房貸”政策。上海市銀行同業公會應發揮協調和監督作用，嚴禁加按揭，對轉按揭和中介返點費率問題加以約束，提升行業自律性，防范無序競爭。 |