|
截至24日，滬深兩市已有40家房地產公司披露了2008年年報，其中有24家公司凈利潤依然保持增長勢頭，期末現金及現金等價物余額也較2007年末增長近10%，只是存貨達2564.47億元，較2007年末的1850.50億元增幅高達38.58%。不少專家認為，由于地產公司預售收入一般不計入當年營業收入，2008年年報披露的數字還包括2007年或更早的銷售業績，表面上看地產商2008年不差錢更沒有虧錢，但事實上行業面臨的嚴峻形勢不容樂觀。
高利潤時代或將不再
WIND統計數據顯示，已披露年報的40家公司2008年全年凈利潤達157.32億元，較2007年增長了12.27%，而去年這些地產股的算術平均加權凈資產收益率為18.7%，同比增加了2.4個百分點，顯示地產股資產盈利質量仍略有上升。粗略統計，房地產公司平均凈利潤率仍高達20%，最高達61.64%，這樣的利潤率說明房地產開發商的日子并不難過。
以行業龍頭萬科A為例，去年實現營業收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤達40.3億元。表面上看凈利潤比2007年下降8億元，但其實是因為萬科對13個可能存在風險的項目計提了12.3億元的存貨跌價準備，如果不考慮存貨跌價準備的影響，公司2008年的凈利潤實際比2007年仍有增長。保利地產2008年實現營業收入155億元，同比增長91.24%。凈利潤22.39億元，同比增長50.35%。
復旦大學房地產研究中心主任華偉表示，由于地產公司預售收入一般不計入當年營業收入，2008年年報披露的數字其實是2007年或更早的銷售業績，并不能說明開發商這一年過得很好，事實上2008年尤其是第四季度，行業下行趨勢已經十分明顯，2009年形勢更不樂觀。
上海新梅最近公布的2008年度報告讓業界較為吃驚，公司去年實現營業收入5.11億元，同比增加113.46%；利潤總額1.14億元，同比增加1012.05%；歸屬于母公司股東的凈利潤8192.49萬元，同比增加1495.22%。分析年報不難發現，造成上海新梅2008年年度的銷售收入和凈利潤比2007年同期較大幅度增長的原因，是以前預售的商品房在報告期內達到收入結算條件，實際上公司全年預售商品房面積和金額較2007年度都有所下降。
華偉表示，僅從上市公司年報難以解讀整個房地產業2008年的真實遭遇，一些二三線城市的中小房地產開發商面臨難以為繼的困境，但沒有引起外界足夠的重視。
高管高薪惹爭議
年報披露，不僅房地產公司“不差錢”，上市公司高管也“不差錢”。由于地產公司高管拿著高薪哭窮要政府救市，引起媒體和網友的指責和撻伐。
ST幸福公布的2008年年報顯示，歸屬母公司凈利潤達4.04億元，與2007年的0.02億元相比增長幅度可謂驚人，董事長任志強以774.3萬元薪酬，成為目前房地產業上市公司高管老大。華遠地產日前公布的2008年年報顯示，按照華遠地產已批準的報酬方案，任志強提取了公司董事長薪酬年薪320萬元，并按《公司獎勵基金管理辦法》獲得公司400多萬元的獎勵基金。另外公司總經理孫秋艷也獲得499.7萬元的薪酬，其他副總及財務總監薪酬均為100萬元左右。消息披露之后，“一邊喊救市，一邊拿高薪”的做法隨即引發廣泛質疑。
萬科A董事會主席王石年薪雖和2007年相比縮水大半，但仍高達248.1萬元人民幣，同時獲得約522.7萬股激勵股票，以24日開盤價8.59元計算，市值約4490萬元。保利地產董事長李彬海2008年年薪與上一年持平，仍然是182萬元。
華發股份年報披露，公司凈利潤同比增長81.6%，高管薪酬總額卻增長334%，達到4107.9萬元，僅前3名董事報酬總額就達1467.7萬元。
不少消費者認為，且不說這些高薪是建立在大大超出百姓承受能力的高房價之上得，即使從上市公司對股東負責的角度看，一些高管薪酬增幅遠遠超過公司利潤增幅也令人難以理解。
業內人士表示，房地產業現在急需的不是振興，而是調整。本輪經濟危機其實是在給房地產業一個內在的調整機會，包括開發模式、產品結構、供求關系和價格與價值關系，都應該進行深刻的調整。
高庫存壓力導致地產商尋求救市
盡管地產商加大了銷售力度，但是存貨依然猛增，2008年上述40家公司的存貨達2564.47億元，較2007年末的1850.50億元增幅高達38.58%。其中萬科A庫存達到858.99億元，保利地產庫存達到401.95億元，兩家公司庫存占總庫存比例超過49%。
在這樣大的庫存壓力下，地產商的心情可想而知。某些拿著高薪的“房產救市論”者，一面公開表示“房地產不是暴利行業”，一面呼吁國家再出政策，涵蓋減稅、免稅和其他優惠政策，利用房地產市場拉動經濟走出危機。而為了讓房地產業搭上產業振興規劃的最后一班車，除了開發商之外，包括全國工商聯房地產商會、中國房地產協會在內的行會組織也不斷召開相關會議、開辦沙龍、起草文字方案，進行多方游說。
華偉表示，在高庫存的壓力下，開發商不能一味尋求政策救市，還要放平心態通過市場手段自救。現在市場上各種聲音都有，不僅干擾了政府決策，也干擾了市場主體——買方和賣方獲得的信息都失真。房地產市場整體下行的趨勢沒有改觀，并不是“已經回暖”。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，北京、上海等城市一兩個月的成交迅速放量并不能說明整個樓市已經回暖，2009年樓市成交量還將保持“箱底震蕩”格局。開發商借機漲價的短視行為，會使部分對價格非常敏感的購房者退而觀望，導致成交量增長乏力，甚至重新回調。 |