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截至3月10日，滬深兩市20多家房地產上市公司公布的2008年年報顯示，大部分企業利潤縮減，庫存不斷增加，現金流緊張。
房企凈利潤同比大幅縮水
雖然宏觀經濟背景不好，但仍然有一些企業逆勢增長。1月23日，華發股份發布了地產行業的首份年報，顯示2008年該公司實現營業收入34.79億元，同比增長60.66%；凈利潤6.51億元，同比增長81.61%。新湖中寶的年報顯示，2008年，公司實現營業收入35.05億元、凈利潤8.41億元，分別較去年同期增長16.58%和102.07%。
然而更多的房企則是凈利潤同比出現大幅下降。其中，萬科A業績顯示其2008年的凈利潤同比下跌16.74%；泛海建設同比下降68.02%；廣宇發展凈利潤為負3906.14萬元，同比下降178.55%。
長城證券行業分析師黃清林說，房地產行業2008年業績增速大幅度下滑是肯定的，因為房地產結算會有一個半年到一年的延后，2008年的業績還是看2007年的業績，一些企業年報不錯的重要原因是2007年的業績不錯。
亞豪機構副總經理王英男分析說，受萬科引領的“降價風潮”影響，各地區均出現了項目銷售價格回落，特別是前期價格過快上漲的城市，經歷這一輪調整周期時價格遭受重挫，以深圳為例，曾一度領漲全國又連續數月跌幅居全國首位，銷售價格的大幅回落必將嚴重影響上市公司的利潤水平。
高庫存：地產行業上方的“堰塞湖”
2008年，由于地產行業進入調整期，因此各家房企的銷售成績都不是很理想。萬科A2008年累計銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，同比分別減少9.2%和8.6%。與年初制定的銷售目標相比，僅實現了68%。金地集團2008年實現銷售面積109.94萬平方米，較上年僅增長1.65%，銷售金額114.03億元，僅實現年初銷售目標的63%。
記者了解到，由于銷售不暢，各家房企累積的庫存已經成為懸在地產行業上方的“堰塞湖”。戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米。
而根據國家統計局的數據，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1至11月提高6.5%。
業內專家指出，房地產存貨包括已開發完工產品、在建工程和擬開發土地儲備三類。截至去年末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，這主要是已開發完工產品。除此之外，在建工程和土地儲備的體量更為龐大。
負債率高企導致現金流吃緊
房地產行業是資金密集型產業，但翻閱房企2008年的年報，仍然會為這些企業的高負債率所驚訝。從目前已發布的20余家房地產上市公司2008年年報來看，其中12家房企資產負債水平高于50%，包括保利地產、蘇州高新、ST萬杰等三家房企資產負債率則在70%的警戒線之上。
以龍頭萬科A為例，2008年萬科A的資產負債率為67.44%，扣除預收款項后的資產負債率為47.36%，持有貨幣資金199.8億元，較年初時增加17.2%；凈負債率33.1%，各類短期借款和一年內到期的長期借款178.7億元。盡管財務上還算穩健，但負債率導致的資金緊張也可以預見。萬科A就此明確表示，公司2009年在市場條件允許情況下，可能進行一次股權融資。
地產評論人士賈臥龍說，這是由于銷售量的大幅萎縮，開發商的現金流無法保證順暢，銀行銀根的緊縮又限制了開發商融資的渠道，負債率迅速上漲。資產負債率是衡量上市公司負債水平的重要指標，資產負債率超過50%說明自有資金不足以償還負債。
此外，由于2007年樓市“高燒”，很多房企吃下了高價土地，導致成本高企，而2008年又遭遇房價下跌，很多項目出現了虧本的危險，這也使一些房企的現金流萎縮，日子難熬。據悉，萬科、保利、招商、金地四家上市公司2008年報將集體計提存貨減值準備，總金額將達13.6億元，2008年房地產市場低迷、房企受影響可見一斑。
黃清林表示，雖然2009年地產行業的日子不太好過，但也不必過分悲觀。假設2003—2005年房地產收入比是合理的話，2007年房價整體偏離幅度也就在30%左右。在這樣的前提條件下，政府通過降息、減稅已經減掉20%的負擔后，實際上房價偏離合理水平也就10%左右。這樣的情況下，房價下降的空間已經不是很大。 |