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十堰增長451%，天門增長576%，漢陽是去年同期的38倍……今年前幾個月，湖北省各地房地產企業所得稅入庫數據呈現跨越式增長。有關專家認為，一度被稱之為“收入巨人、納稅侏儒”的房地產企業正逐漸被納入征管正軌。
支柱產業緣何不是支柱稅源
2006年，武漢市洪山區國稅局在對一家房地產公司進行稽查過程中，發現其對收入、成本、費用等方方面面大動手腳，逃稅行為驚人。通過核查，這家房地產企業最終查補稅款1653萬元，而它所暴露的是房地產企業稅收征管的一個普遍問題。
近年來，各地房地產銷售收入快速增長，但房地產企業所得稅增幅明顯滯后，被人們稱為“收入巨人、納稅侏儒”。據湖北省天門市國稅局測算，2005年實際入庫房地產企業所得稅僅占理論測算數的61.86%。
造成這一困局的原因是多方面的：一方面房地產企業的財務核算具有一定的個性化，每個企業的核算方式幾乎都不一樣，與過去的工商企業財務核算方式更是大相徑庭，稅收管理人員不能適應；另一方面房地產開發周期長，業務環節多，稅源的可變性和流動性較大。大量項目公司或開發企業在樓盤售完后就關門走人。此外，房地產企業采取多種方式偷逃稅款，有的企業采取銷售收入(或預收賬款)、利潤不及時結轉等方法，造成核算不實，有的利用發票監管的漏洞，抬高建筑成本、減少應納稅所得額，有的不按項目設立成本明細賬，將完工與未完工的項目混在一起，造成了完工項目成本虛增。
洪山區國稅局局長郭亞光說：“房地產企業稅收征管幾乎每個環節上都存在漏洞�！�
對癥下藥方能整治頑痼
武漢市漢陽區國稅局所得稅科科長陳珊琳認為，房地產企業所得稅稅源難掌握、稅收難征管的根本原因是信息的不對稱，因而稅收管理人員不得不采用一些非常規的監管手段去掌握信息、摸清情況，樓盤廣告、宣傳單等都要納入稅務工作者的視野。他們要利用一切可以利用的信息，才可能掌握房地產企業的收入和成本、費用的真實情況。
湖北省國稅局所得稅處處長張鐵說，收入的掌握不容易，成本和費用的管理更加困難，因而房地產企業所得稅的征管成為稅務部門的一項新挑戰。為此，湖北國稅部對房地產企業流程進行過程監管，采取“以房源控稅源、以房管控稅管”的管理辦法。天門市國稅局設計專門的“房地產企業房源登記表”，督促企業在每個申報期附送銷售明細表，詳細記載和登錄每個項目每套商品房的具體信息，并用紅、藍、白三種顏色分別表示每一項目每一商品房全部售出、部分售出、未售出三種狀態，直觀地表示出每一申報期結束后的房源情況，提高了稅源預測的準確性和稅收征管的主動性。
目前湖北省已建立省、市、縣三級房地產企業管理臺賬，對房地產開發全過程實行動態監控、過程管理。僅今年3-4月份，全省就通過加強信息比對審增在建項目26個，新增稅源1.5億元。
專業化管理堵塞“專業化漏洞”
稅收征管人員一致認為，掌握房地產企業財務的專業化知識是一道難關。湖北省一些地方的國稅部門打破原來的屬地管理原則，專門選拔一批征管人員，集中學習房地產業務和財務知識，專門從事房地產行業管理。
郭亞光認為，房地產企業所得稅之所以難管，主要是其稅基構成要素多元化、復雜化所致，掌握房地產企業的收入、成本、費用單靠稅務部門是不夠的，在房地產企業的監督管理中，稅務部門事實上是處于最末端，而在前面對于其立項、審批、征地、開工、預售等等信息分別由建委、土地、規劃、房管等多個政府部門掌握，如果能夠依托計算機網絡實現部門之間信息采集、儲存、分析共享，將信息應用到稅源監控和稅收征管之中，就會大大減少國稅部門與房地產企業間的信息不對稱。 |