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“‘小產(chǎn)權(quán)房’不僅量大，而且牽涉各個(gè)方面的切實(shí)利益，如果不能夠妥善解決可能會(huì)引發(fā)一系列的社會(huì)問題！”全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)蔡繼明3月3日一見到本報(bào)記者就明確表達(dá)了他對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問題的關(guān)注和憂慮。
與蔡繼明委員相同，接受記者采訪的委員們都表示：要妥善解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題。
“盡管關(guān)于‘小產(chǎn)權(quán)房’的數(shù)量沒有官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查卻顯示，‘小產(chǎn)權(quán)房’的數(shù)量驚人。有人估計(jì)北京大概占了20%左右，而且已售和在建的‘小產(chǎn)權(quán)房’很快就會(huì)超過1000萬平方米，在西安估計(jì)已經(jīng)占到25%到30%，深圳這樣的城市占的比重就更高，有的可能高達(dá)40%、50%。而根據(jù)濟(jì)南市有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，該市小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目總面積仍有1000多萬平方米。”蔡繼明憂心忡忡地說。
對(duì)于如此多的“小產(chǎn)權(quán)房”是如何被催生出來的，蔡繼明委員分析認(rèn)為原因有三個(gè)方面：首先，“小產(chǎn)權(quán)房”最吸引人的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%至60%，這從側(cè)面說明了現(xiàn)在全國(guó)許多大中城市高企的房?jī)r(jià)是催生“小產(chǎn)權(quán)房”的重要原因之一。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展并不平衡，若干大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無法滿足這些群體的住房需求，這使得“小產(chǎn)權(quán)房”存在著大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買人群。
其次，土地制度安排留下了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的空間。根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營(yíng)，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。蔡繼明指出，正因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給“小產(chǎn)權(quán)房”留下了一個(gè)擦邊球的空間。
與此同時(shí)，農(nóng)地制度安排中的不合理因素導(dǎo)致農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價(jià)值補(bǔ)償也是致使“小產(chǎn)權(quán)房”催生的一個(gè)重要因素。
“與商品房相比，‘小產(chǎn)權(quán)房’開發(fā)成本能低過1/3，在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售‘小產(chǎn)權(quán)房’獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。”蔡繼明委員說，由于“小產(chǎn)權(quán)房”是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用)；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來，“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用，這也是“小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)價(jià)格低廉的決定性因素。
對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海表示贊同，他說，“小產(chǎn)權(quán)房”多位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，由于不繳納土地出讓金和各種稅費(fèi)，因而成本低，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)，由于城市土地級(jí)差地租的擴(kuò)散效應(yīng)，使得土地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地租極大顯化，銷售中存在很大利潤(rùn)，這種利潤(rùn)誘惑，使得當(dāng)前城郊農(nóng)村房地產(chǎn)的違規(guī)開發(fā)勢(shì)頭猛烈，難以阻止。
“對(duì)于市場(chǎng)購(gòu)買主體，因城內(nèi)房?jī)r(jià)過高，住房保障缺失，遠(yuǎn)超過普通百姓的承受能力，使得購(gòu)房者趨之若鶩；而對(duì)于市場(chǎng)監(jiān)管主體，因長(zhǎng)期以來管理體制不順，行業(yè)管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，留下許多執(zhí)法施政的空檔，使得主管部門難以作為或不作為，執(zhí)法不嚴(yán)，監(jiān)管不力。在這多種因素作用下，‘小產(chǎn)權(quán)房’市場(chǎng)的規(guī)模發(fā)展越來越大。”郭松海補(bǔ)充說。
對(duì)于如何妥善解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，接受記者采訪的委員們也給出了具體建議。郭松海委員建議，對(duì)在農(nóng)村原建設(shè)用地上開發(fā)的住房，可經(jīng)合法程序，將其納入住房社會(huì)保障體系。如將大量此類住房拆毀，不但社會(huì)成本高，還會(huì)造成資源的巨大浪費(fèi)；而經(jīng)合法程序，可將其轉(zhuǎn)為保障性住房，用于擴(kuò)大城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的市場(chǎng)供應(yīng)，還能起到平抑城市商品房?jī)r(jià)格的作用。對(duì)在農(nóng)村原建設(shè)用地上已開發(fā)出售的商品房，可補(bǔ)辦手續(xù)，予以合法化。
蔡繼明認(rèn)為，對(duì)于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目要堅(jiān)決地予以取締。要加強(qiáng)農(nóng)村集體所有土地的審批力度，對(duì)以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅(jiān)決予以制止。但對(duì)于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟(jì)手段、用科學(xué)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來提出對(duì)策，解決問題。
從短期看，政策要承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，平衡各方利益。除非嚴(yán)重影響國(guó)家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)于那些合理合規(guī)合法建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)，或者政府通過收購(gòu)等方式將這些“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房或回遷房。為了防止不納入規(guī)劃建設(shè)房屋現(xiàn)象的進(jìn)一步蔓延，對(duì)于正在建設(shè)和新建的“小產(chǎn)權(quán)房”則要抓緊納入城市統(tǒng)一規(guī)劃當(dāng)中，經(jīng)過合理的審批程序予以確認(rèn)或者制止，不能因噎廢食。
從長(zhǎng)期看，要深入進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)下一步改革的目標(biāo)應(yīng)該是對(duì)流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)權(quán)主體、權(quán)利和利益邊界進(jìn)行法律確認(rèn)，還原農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應(yīng)得的權(quán)利。這一方面有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權(quán)地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動(dòng)。
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所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。它一般由開發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)。因其用地的性質(zhì)，它不能獲得國(guó)家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。
2007年12月14日，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，1999年國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知明確規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
與此同時(shí)，國(guó)土資源部重申，我國(guó)城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。 | 
