9月19日，天津市首單公募REITs——博時津開產園REIT在上交所正式上市；9月20日，西南地區首單消費REITs——華夏大悅城商業REIT也將登陸深交所。與此同時，多個項目申報、獲批、擴募進度都在快速推進。Wind數據顯示，目前全市場已上市產品數量增至43只，常態化發行蹄疾步穩，今年以來募集成立的產品數量及發行總規模均超去年全年。三季度以來，已有14單項目更新“進度條”。其中，2家顯示“已問詢”，5家顯示“已受理”或“已申報”，7家顯示獲批“通過”。
業內人士表示，今年以來，隨著相關法律法規的完善和稅收激勵機制的優化，成本降低、效率提高之下，公募REITs對于發行人的吸引力持續提升。與此同時，底層資產項目新業態的不斷增加進一步豐富了投資人的選擇，為該類市場帶來了更廣闊的發展機遇。
首單混裝資產產業園項目上市
此次“上新”的博時津開產園REIT是天津市首單公募REITs，也是國內首個混裝資產的產業園區項目。公開資料顯示，該基金底層資產包括天津經濟技術開發區天河數字產業園和大陸汽車廠房產業園兩種類型。“相較于單一產業園模式，這一混裝資產的產業園區項目，或具有更好的抗周期能力與運營能力。”業內人士表示。
截至去年年末，上述兩項基礎資產運營成熟已滿3年，出租率保持較高水平，租戶多元，資產質地優良，投資價值凸顯。公開資料顯示，天河數字產業園是天津市數字經濟的核心區域及天河超算所在地，擁有強大的算力資源和技術優勢。該園區擁有多元化的租戶基礎，截至去年年末，共有租戶114個，相當一部分項目和人才來自北京。
大陸汽車廠房產業園則聚集了世界領先的汽車動力總成研發、生產企業，周邊還吸引了一批整車企業，形成完整的汽車產業鏈。此外，該園區重點布局高端乘用車、新能源汽車、智能網聯汽車等前沿領域，為天津市汽車產業的轉型升級提供了強有力的支持。
8月，博時津開產園REIT的網下認購倍數為7.66倍，刷新年內產權類REITs網下發售紀錄，公眾發售部分當天提前結募，產品獲得專業機構投資者認可。9月5日，博時基金公告稱該基金的戰略配售份額限售正式生效。此次限售涉及多家投資者，包括天津泰達科技工業園有限公司、中國中金財富證券有限公司、華潤深國投信托有限公司等，限售份額總量從1億份到303萬份不等，限售期限根據投資者類型分為60個月、36個月和12個月。
在近日的交流座談中，項目管理方及運營方就媒體和投資者關注的項目選擇天津及底層資產的優勢、發展前景、客戶穩定性等問題進行了解答。交流中，博時招商蛇口產業園REIT的基金經理胡海濱認為，上述兩類資產的特點各有不同，廠房類的資產天然具有較強的抗周期能力，波動較小，但是租金增長率相對平穩。而研發辦公類的資產可能抗周期的能力弱，但是租金和出租率提升的空間較高。所以把這兩項資產混裝在一起既有利于平復投資者對研發辦公類出租率有波動的擔憂，又可以從一定程度上追求提升未來租金的彈性。
“接下來園區運營將持續加大招商引資的力度，重點引入更多戰略性新興產業企業租戶，持續匯聚更多優質企業，努力維持較好的資產出租率。”天津泰達產業園管理有限公司總經理楊帆表示，目前，數字產業園在談的有十幾家重點客戶，包括中海油的工程技術中心、中石油長城鉆探等幾個重點客戶，預計去化面積將會超過1萬平方米，接下來公司將全力以赴保證項目落戶。
圖為博時津開產園REIT底層資產產業園。資料圖片
9月多單REITs新項目接連獲批
除了此次上市的博時津開產園REIT，華夏大悅城商業REIT也將于20日在深交所上市。招募說明書顯示，該基金首發底層資產是大悅城控股旗下優質購物中心成都大悅城，2024年以及2025年預測年化凈現金流分派率分別為5.22%、5.33%。此前發售階段，華夏大悅城商業REIT亦獲得投資者踴躍認購。另外，招商基金蛇口租賃住房REIT也將于19日至20日正式發售，最終確定的發售價格為2.727元/份，預計募集資金近13.64億元。此前網下配售對象擬認購倍數達103.66倍。
與此同時，更多公募REITs項目“上新”加速推進。近日，全國首單水利設施公募REIT——銀華紹興原水水利REIT、首單底層資產為繞城高速的高速公路REITs——華夏南京交通高速公路REIT、首只科創孵化器REITs——招商科創孵化器REIT接連獲批。
排隊等候審核的項目數量也不斷擴容，近兩周又有多個項目正式申報。來自上交所官網信息顯示，中金亦莊產業園REIT項目近日正式申報。據悉，該項目原始權益人為北京亦莊盛元投資開發集團有限公司（簡稱“亦莊盛元”），是北京亦莊投資控股有限公司（簡稱“亦莊控股”）的全資子公司。目前，亦莊盛元共有16個在建、待建及已運營的項目，產品類型涵蓋商務綜合體和產業園區，總建面超140萬平方米，總投資逾110億元。去年12月，亦莊控股在公司戰略規劃中提出，要大力踐行產業園區公募REITs模式。探索建立園區建設基金，強化提升產業園區專業運營能力與資產價值，將成熟資產裝入公募REITs實現上市退出，置換增量發展資金，形成“投、融、管、退”閉環可持續發展的模式。
值得注意的是，9月最新獲受理的多個項目中，不乏供熱、跨海大橋等新業態。如上海外高橋集團股份有限公司公告，華安外高橋倉儲物流REIT相關申請材料已申報并獲正式受理；國泰君安濟南能源供熱REIT也已進行申報，這是市場首單供熱類項目；同樣正式申報的還有平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT，該項目底層資產為杭州灣跨海大橋，為首單橋梁基礎設施項目。
更多優質資產盤活“在路上”
新項目申報同時，部分已上市公募REITs在穩健經營的基礎上，擴募工作也正積極開展。近期，中金廈門安居REIT公告啟動首次擴募。據悉，這是年內上交所已上市項目中，第6單發布擴募公告的公募REITs產品。
“本次新基礎設施項目的購入有助于實現存量與增量資產的良性循環，助力廈門市租賃住房資產的進一步發展壯大，為廈門市住房保障體系的健康可持續發展提供有益探索。廈門安居集團未來將繼續積極踐行REITs戰略，通過擴募機制將越來越多的成熟資產推向基礎設施REITs市場，為REITs市場的生態建設貢獻力量。”廈門安居控股集團總經理汪曉林表示，公共租賃住房納入公募REITs范疇后，中金廈門安居REIT持續擴募的潛力將進一步增大。
中金基金副總經理李耀光表示，擴募既可以盤活更多存量資產、做大市場規模，又可以優化資產組合配置、提振二級市場表現、增強流動性。從國外成熟REITs市場的發展狀況看，擴募是公募REITs擴容的主要渠道，也是市場“生命力”的體現。同時，擴募也是對公募REITs管理人主動管理能力的檢驗。基金管理人將與外部管理機構一起，通過不斷提高基礎設施項目運營管理質效，為基金的發展壯大，以及基金持續價值創造能力的提升提供堅實基礎。
談及博時津開產園REIT未來擴募，楊帆透露：“接下來我們準備考慮打組合拳，制造業工廠、高標準的定制廠房、收入比較好的項目將優先考慮導入到擴募的底層資產，同時再考慮導入科技型園區資產，爭取把更多優質資產展示出來。”
華夏基金表示，隨著公募REITs新發行資產類型多元化和發行規模持續增長，為市場源源不斷提供新的投資標的，提升整體市場穩定性和流動性，也將為社保基金、企業年金等投資者的參與提供更多可能性。
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