9月13日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2024中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果發(fā)布會暨第二十一屆中國房地產(chǎn)品牌發(fā)展論壇”在雄安新區(qū)隆重召開。中指研究院現(xiàn)場發(fā)布《2024中國房地產(chǎn)服務(wù)品牌價值研究報告》。
該研究報告分析指出，2024年以來，物業(yè)服務(wù)市場重心由追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化，同時企業(yè)被賦予了更高的期望與責(zé)任。品牌企業(yè)更加注重合規(guī)經(jīng)營和服務(wù)品質(zhì)改善，品牌建設(shè)的重心聚焦在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和滿足業(yè)主日益增長的多元化服務(wù)需求上。
作為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的“火車頭”，物業(yè)服務(wù)市場品牌企業(yè)追求高質(zhì)量發(fā)展的節(jié)奏加快，通過經(jīng)營業(yè)績與服務(wù)品質(zhì)雙翼齊飛戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了管理規(guī)模和經(jīng)營效益的邊際優(yōu)化，支撐企業(yè)品牌價值整體保持上漲態(tài)勢：2024年全國性物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)品牌價值均值為121.45億元，同比增長3.78%；區(qū)域性物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)品牌價值均值為19.42億元，同比增長2.16%。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加注重精細(xì)化管理和成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化
該報告指出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)正在從過去普遍追求高增長的預(yù)期中逐漸回歸理性，企業(yè)更加注重精細(xì)化管理和成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，以提升服務(wù)效率和專業(yè)性。行業(yè)在探索高質(zhì)量發(fā)展道路過程中“陣痛”明顯，企業(yè)品牌價值增速顯著放緩：2024年全國性物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)品牌價值增速均值降至3.78%，不足過去五年品牌價值增速水平的1/6。
經(jīng)營性指標(biāo)是企業(yè)品牌價值評估的基礎(chǔ)，對企業(yè)品牌價值變化起主導(dǎo)作用。2024年上半年，港股上市物業(yè)企業(yè)的利潤率水平仍在探底。但是，剔除開發(fā)商出險及虧損的企業(yè)，港股上市物企的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率仍保持高位為14.1%，并且比去年同期增長0.1個百分點(diǎn)，可見行業(yè)在較大市場壓力背景下，逆勢保持了較高的效率。
根據(jù)港交所劃分的13個行業(yè)大類，從2024年上半年港股上市企業(yè)的利潤率水平表現(xiàn)來看，物業(yè)服務(wù)及管理行業(yè)的毛利率和凈利率水平分別排名第七和第十，雖然整體處于中下水平，但是在地產(chǎn)建筑業(yè)下屬的8個細(xì)分領(lǐng)域中，物業(yè)服務(wù)及管理的毛利率和凈利率水平分別排名第四和第一名。因此，物業(yè)管理及服務(wù)屬于地產(chǎn)建筑業(yè)中的高潛力、高增長賽道，未來仍有廣闊發(fā)展空間。
該報告指出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體利潤率繼續(xù)“擠水分”，追求脫虛向?qū)?，短期?nèi)對企業(yè)品牌價值增長產(chǎn)生了較強(qiáng)的拖拽效應(yīng)，導(dǎo)致品牌價值增速不及預(yù)期；長遠(yuǎn)看，行業(yè)告別“虛火”是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必要前提。
與此同時，以頭部企業(yè)為主的高基數(shù)品牌價值增長迎來“滯漲”時代，預(yù)示著行業(yè)品牌價值迅猛增長的周期告一段落，這一變化反映了市場對頭部品牌企業(yè)盈利能力持續(xù)性的重新評估，促使企業(yè)從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提升經(jīng)營效率和盈利質(zhì)量，以實(shí)現(xiàn)品牌價值的穩(wěn)定增長。
資本市場溢價更趨合理
報告指出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍處于資本市場價值重估階段，企業(yè)股價波動下行，市盈率低位徘徊，一定程度拖累企業(yè)品牌價值釋放。現(xiàn)階段，獨(dú)立性、分紅和治理能力仍是資本市場對物業(yè)企業(yè)的核心關(guān)切。
截至8月28日，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值約為1774億元，較年初下滑約16.2%，市盈率均值下探至8.9倍；企業(yè)股價均值下降至不足3.6元，較年初低位繼續(xù)縮水10.9%。行業(yè)整體在資本市場的溢價水平回歸理性，企業(yè)品牌貢獻(xiàn)度仍處于合理區(qū)間。
該報告通過對上市品牌物業(yè)企業(yè)的研究表明：2021-2023年，港股上市物業(yè)企業(yè)的Tobin's Q均值從高位3.69持續(xù)下降到1.30，年均復(fù)合增速為-40.64%；2024年上半年，港股上市物企Tobin's Q均值為1.34，雖然較2023年底實(shí)現(xiàn)了探底回升，但仍未見明顯改善。
行業(yè)在資本市場的發(fā)展仍處于初期階段，品牌價值效應(yīng)尚未得到充分體現(xiàn)。從品牌附加值指數(shù)BVA系數(shù)（Brand Value Added Index）來看，2021-2023年港股上市物業(yè)企業(yè)的BVA2系數(shù)均值從1.26持續(xù)下降到0.65，年均復(fù)合增速為-28.18%；2024年上半年，已經(jīng)發(fā)布業(yè)績公告的港股上市企業(yè)BVA2系數(shù)均值為0.69，雖然實(shí)現(xiàn)了企穩(wěn)，但是整體仍處于較低水平。
“獨(dú)立性強(qiáng)+高分紅”助力品牌價值提升
為重塑企業(yè)在資本市場的品牌形象，提振投資者信心，2024年上半年，萬物云、綠城服務(wù)、永升服務(wù)等10家上市物企通過回購股票進(jìn)行市值管理。股票回購作為市值管理策略的重要部分，也可以視作是企業(yè)品牌建設(shè)的有效手段。
同時，品牌企業(yè)嘗試通過高額現(xiàn)金分紅和穩(wěn)定支付高股息，樹立負(fù)責(zé)任和值得信賴的品牌形象，吸引更多長期投資者，鞏固和提升品牌價值。2024年上半年，共有31家上市物業(yè)企業(yè)開展現(xiàn)金分紅，總金額達(dá)67.79億元，企業(yè)現(xiàn)金分紅均值約2.19億元。報告分析指出，企業(yè)加大分紅力度，能夠在短期內(nèi)提振投資者信心并支撐股價，但長期看，上市物企仍需加強(qiáng)市值管理，特別是在資本市場整體疲軟的環(huán)境下，需要更靈活應(yīng)用大股東增持、股票回購、高額現(xiàn)金分紅等手段，并結(jié)合更務(wù)實(shí)的品牌建設(shè)策略，才能提升企業(yè)資本市場形象和品牌價值。
值得一提的是，該報告研究顯示，資本市場的低潮期，國資背景的區(qū)域性品牌企業(yè)正在逆勢擁抱資本市場，追求實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌價值放大。2024年2月，深業(yè)物業(yè)、泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)三家國資背景的區(qū)域性品牌企業(yè)先后獲得了中國證監(jiān)會發(fā)布的境外上市備案通知書。截至目前，泓盈城市服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家國資背景的區(qū)域性品牌物企已經(jīng)成功上市，且平均上市周期相較于去年IPO的兩家區(qū)域性品牌民營企業(yè)（潤華服務(wù)和眾安智慧生活）從661天縮短至307天。此外，以武漢城市服務(wù)為代表的多家國資背景的區(qū)域性品牌物企已經(jīng)明確了上市計(jì)劃。
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