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　　中指研究院近日公布的監測數據顯示，2024年8月，房地產企業債券融資總額為549.2億元，同比下降20.8%，環比增長52.0%；行業債券融資平均利率為2.53%，同比下降0.91個百分點，環比下降0.28個百分點。

　　從融資結構來看，8月，房地產行業信用債融資355.0億元，同比下降23.4%，環比增長70.0%，占比64.6%；ABS融資194.2億元，同比下降5.5%，環比增長43.4%，占比35.4%。具體來看，8月房企信用債發行總量較上月明顯增長，民營房企發債規模和范圍有所增加。濱江、美的置業、卓越月內發行5筆信用債，合計規模29.3億元。月內招商蛇口、華發股份等央國企仍積極發行信用債，發行規模較高，分別為50億元、26.4億元，融資成本較低，平均利率分別為2.22%、2.66%。8月份，短期融資券較上月發行規模增加，占信用債發行總額的12.7%、帶動月內信用債發行年限縮短。

　　綜合2024年1月-8月，房地產行業債券融資總額3701.9億元，同比下降29.7%。其中，信用債融資2391.2億元，同比下降28.0%，占比64.6%；海外債發行金額67.0億元，同比下降50.6%，占比1.8%；ABS融資1243.7億元，同比下降31.2%，占比33.6%。

　　8月，房企ABS發行金額環比增長，發行規模超過150億元，達到194.1億元。其中，CMBS/CMBN是發行規模最大的一類資產證券化產品，占比達39.9%，類REITs占比33.5%，供應鏈ABS占比26.5%。政策窗口開啟以來，共有6只消費基礎設施REITs產品獲批。其中，較早獲批的5只已于今年上半年上市，華夏首創奧萊REIT也于8月發行上市。

　　中指研究院方面分析認為，相較于傳統ABS產品，持有型不動產ABS最重要的特點是突出“資產信用”和“權益屬性”，一般采用平層結構，以底層資產運營產生的現金流實現投資人持續、穩定分紅。在持有型不動產ABS中，投資機構可以通過運營治理和激勵機制設計，參與到基礎設施資產的運營決策中。當前，基礎設施REITs、持有型不動產ABS等金融工具持續落地，為購物中心、長租公寓、產業園區等持有物業提供了寶貴的退出渠道，持有物業開發運營全周期的金融閉環更加完善。

　　從融資利率來看，8月債券融資平均利率為2.53%，同比下降0.91個百分點，環比下降0.28個百分點。當月海外債零發行、信用債和ABS利息均下降帶動融資綜合平均利率下降。其中，信用債平均利率為2.53%，同比下降0.84個百分點，環比下降0.04個百分點；ABS平均利率為2.53%，同比下降0.61個百分點，環比下降0.49個百分點。

　　從典型房企債券發行來看，當月招商蛇口融資額度最高，為50億元，保利發展平均融資利率2.02%，融資成本較低。值得一提的是，從行業整體融資情況來看，頭部企業融資渠道仍保持暢通，融資成本持續降低。如華潤置地以現金流安全作為發展生命線，三道紅線均保持綠檔，其財務穩健的基本面獲得金融機構認可。2024年上半年，該公司綜合融資成本3.24%，較年初降低32BP，創歷史新低。華潤商業REIT也于2024年3月在深交所上市，成功實現商業資產“投融建管退”資本閉環。此外，截至2024年6月末，保利發展綜合融資成本降低至3.31%，較年初下降25BP；招商蛇口綜合資金成本3.25%，較年初也降低22BP。