中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段快速增長之后，迎來了持續(xù)回調(diào)尋底的過程。市場什么時候見底？調(diào)控政策自主權(quán)如何發(fā)揮效用？保障性住房建設(shè)怎么樣？房企還有哪些機(jī)會？這些話題共同構(gòu)成了2024博鰲房地產(chǎn)論壇的主線。
與會專家學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)快速下行期結(jié)束，處于階段性平衡中。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提升，中國房地產(chǎn)市場依然存在發(fā)展空間，不過發(fā)展方式將從高速發(fā)展、粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，品質(zhì)導(dǎo)向?qū)橄磁浦蟮姆康禺a(chǎn)市場帶來更多良性發(fā)展機(jī)會。
持續(xù)尋底 庫存承壓
“大家都在問底部在什么地方？現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)到了，或者接近到了谷底。”在2024博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發(fā)研究院院長樊綱表示，這個階段之后，會有一個相對穩(wěn)定的階段開始向好，但在這之前，仍要經(jīng)歷一段在低谷徘徊的過程。
“頻出的政策，能不能在短期內(nèi)讓房地產(chǎn)市場改觀？就我個人看法，3到5年是必要的。”中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮在2024博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，這一輪房地產(chǎn)的下滑遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出業(yè)內(nèi)人士、決策者以及買房人、市場各方面的預(yù)期。
這一觀點(diǎn)得到了樊綱的認(rèn)同。他說，中國房地產(chǎn)行業(yè)還有待提振，但要認(rèn)識到，市場經(jīng)濟(jì)本身就是存在波動的，一些問題暴露后，需要一定時間來化解，隨著問題的清理與消化，逐步使一些變量達(dá)到平衡，然后再向前發(fā)展。
“商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷著前所未有的變革與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)由高速增長進(jìn)入高質(zhì)量增長時代。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長、研究員蔡云說，導(dǎo)致上述變化的主要原因是商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張節(jié)奏明顯放緩，開發(fā)商資金偏緊等綜合因素影響。同時，影響因素還包括消費(fèi)行為的演變、市場競爭的日益加劇、消費(fèi)者收入不穩(wěn)定導(dǎo)致需求減弱，特別是非必須消費(fèi)的減少等。
一段時間以來，房地產(chǎn)市場快速下行讓不少人始料未及。今年上半年，隨著房地產(chǎn)政策調(diào)整，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)積極信號。近期，商品房銷售面積、銷售額、房屋新開工面積等關(guān)鍵指標(biāo)降幅有所收窄，反映市場活躍度有所提升。
8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，7月份，商品住宅銷售價格環(huán)比下降，同比降幅整體略有擴(kuò)大，其中一線城市二手住宅銷售價格同比降幅繼續(xù)收窄。
但對正在積極提振信心的房地產(chǎn)市場而言，銷售去化壓力依然較大。2024博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)布的《觀點(diǎn)指數(shù)·2024中國房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展白皮書》表明，截至今年6月末，商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。
一個樓盤項目開盤現(xiàn)場。資料照片
政策修復(fù) 保障剛需
今年以來，涉及房地產(chǎn)的政策力度前所未見。上半年，限購、限售等限制性政策大面積退出，上海樓市限購政策十余年來首次出現(xiàn)實質(zhì)性松動，目前全國執(zhí)行限購政策的地方僅剩個位數(shù)。各地首付比例和房貸利率持續(xù)下調(diào)。
《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》提出，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)差別。
在地方層面，廣州取消120平方米以上住房限購，上海放松非本市戶籍單身住房限購，蘇州則全面取消住房限購。深圳縮短非戶籍家庭購房社保年限至3年，北京通州區(qū)優(yōu)化“雙限”政策。3月以后，杭州二手房限購全面放開，深圳取消了對住宅戶型比例要求，北京取消了離婚限購。長沙支持居民購買改善型住房，給予一定利率優(yōu)惠。
當(dāng)前市場正在不斷補(bǔ)充有利的政策，短期來看購房者信心有所恢復(fù)。
如何保障剛需，成為社會關(guān)注的熱門話題。與會人員表示，中國的住房需求主要靠市場化的方式解決，這種方式滿足了很多人的住房需求，但一些時候卻沒有照顧到低收入群體的住房訴求。樊綱稱，相比于一些國家或地區(qū)，中國的保障房、公租房等帶有福利性質(zhì)的住房供給規(guī)模還不夠，應(yīng)當(dāng)適度增加保障性住房的供給。
《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》提出，加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。
當(dāng)前，多地都在加緊籌建配售型和配租型保障性住房。據(jù)中國住建部數(shù)據(jù)，截至6月底，全國已建設(shè)籌集保障性住房112.8萬套（間），占年度計劃170.4萬套（間）的66.2%，完成投資1183億元。
央行此前設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。既是為了解決商品房的庫存問題，也可以為剛需住房人群提供更為優(yōu)惠的住房體驗。
一些城市已經(jīng)在跟進(jìn)。杭州臨安區(qū)收購一批商品住房，用作公共租賃住房，收購房源面積預(yù)計將達(dá)到1萬平方米。江門發(fā)布公告征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。以江門為例，明確由市、縣國企作為收購主體，以合理價格征集已建成未出售的商品房，隨后這些商品房將用作保障性住房。
中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐表示，政府或國企收儲需要關(guān)注幾個方面的問題，一是資金來源，二是房源所在位置及周邊配套情況，三是收購后如何盤活或處置。收儲資金可以通過發(fā)債等形式給予支持，但被收購房源用于保障性住房，出租率或者銷售情況需要提前考慮。
風(fēng)險出清 迎新周期
“房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)非常重要。”野村證券首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺提到，接下來房地產(chǎn)風(fēng)險出清和行業(yè)改革是最利于行業(yè)發(fā)展的。中國的房地產(chǎn)行業(yè)和其他國家極為不同的是存在大量的保交房問題，風(fēng)險出清變得尤為重要。
“如何處理保交房的問題，不僅是對過去一段時間政府和開發(fā)商怎么履行責(zé)任的問題，還是重建市場對開發(fā)商的信心和對監(jiān)管信心的問題，這是關(guān)鍵一步。”陸挺表示，在此過程中，保交房也能帶動總需求，帶來整個信用鏈在某種程度上的修復(fù)。在改革方面，要讓中國的土地配置、轉(zhuǎn)移支付、人口流入等聯(lián)系在一起，實現(xiàn)新的供應(yīng)和需求。
風(fēng)險出清之后，如何改革和構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式就顯得極為迫切。
“中國房地產(chǎn)市場的前路如何？我認(rèn)為前路越來越理性。”恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)榮譽(yù)董事長陳啟宗表示，房地產(chǎn)行業(yè)會繼續(xù)發(fā)展，而且會比較理性、健康地發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)賺錢的機(jī)會還是有的。
“未來一定會形成大大小小的城市群，大城市與中小城市形成互補(bǔ)，小城市為大城市提供空間互補(bǔ)，大城市為中小城市提供公共服務(wù)互補(bǔ)。”樊綱稱，應(yīng)鼓勵發(fā)展城市群、城市帶，通過更便利的交通，使得大城市帶動中小城市的發(fā)展，甚至包括周邊的鄉(xiāng)村。在這些人口聚集的城市群、城市帶，存在“遷移性住房需求”，房地產(chǎn)市場會有一個正常發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
對于當(dāng)前的消費(fèi)市場，復(fù)星康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總裁陳育駿持樂觀態(tài)度。他認(rèn)為，目前政策已在多方面發(fā)力，雖然短期內(nèi)實現(xiàn)快速改善較為困難，但企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自身實力、做好準(zhǔn)備。
對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來模式，多位專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場或?qū)⑿纬扇齻€梯隊，第一梯隊是高端商品房，純市場化價格；第二梯隊是有一定價格限制的住房，主要滿足中等收入群體的需求；第三梯隊是保障類住房，讓中低收入群體的住房需求得到滿足和改善。
經(jīng)歷過風(fēng)險集中出清之后，中國房地產(chǎn)業(yè)有望迎來全新的發(fā)展周期。保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理唐翔等人表示，三個方面轉(zhuǎn)變將助推行業(yè)全新發(fā)展。
一是宏觀方面的轉(zhuǎn)變。盡管外部環(huán)境復(fù)雜，但中國的投資價值依然受到認(rèn)可，國內(nèi)提振消費(fèi)、增加居民收入和消費(fèi)意愿的信號也很積極，擊中了拉動內(nèi)需的痛點(diǎn)。打造有品質(zhì)的好房子，保障資產(chǎn)的增值和租金的提高，就可以提升居民不動產(chǎn)的收入。
二是行業(yè)模式的轉(zhuǎn)變。行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整期，但生命周期仍在延續(xù)，并且因為前期堅定有力的調(diào)控，行業(yè)未來整體受沖擊程度更小、風(fēng)險更可控。在行業(yè)產(chǎn)能出清之后，企業(yè)的利潤就有望得到修復(fù)，發(fā)展也將更加穩(wěn)健。
高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)，房地產(chǎn)行業(yè)也從高速增長的上半場換擋至品質(zhì)時代的下半場，關(guān)鍵是要把握住市場的結(jié)構(gòu)性機(jī)會，找到新發(fā)展模式。
三是客戶需求的轉(zhuǎn)變。從追逐房產(chǎn)增值轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾暰幼r值，有效需求不會消亡，客戶只是在等待更利好的政策和更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，這要求企業(yè)就要去挖掘客戶的需求，提供更好的房子。
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