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　　新年伊始，漫步天津市天開高教科創園，一陣陣面包香氣飄散街頭，牛肉面館里排起了長隊。抬眼望去，銀行、電信營業廳、咖啡廳人來人往。一支二三十人的參觀隊伍正跟著講解員穿行在樓宇間……

　　很難想象，這座頗有人氣的科創園一年前還是一座“荒廢廣場”。從枯草、破窗、爛尾樓到店鋪林立、麥當勞也正計劃入駐，僅用時3個月，閑置近10年的樓宇上演了“驚天大逆轉”。

　　多年以來，隨著產業升級、城市發展，一些“城市地標”變成“城市傷疤”，曾經的“領頭羊企業”成了流浪貓聚集地，造成巨大資源浪費。

　　近兩年來，天津給“傷疤”動手術，為“空樓”注人氣，一棟棟爛尾樓宇“枯木又逢春”，一座座老舊廠房迎來新主人、一塊塊閑置土地開啟新項目，僅市屬國資系統就已盤活資產336萬平方米，收益230億元。

天開高教科創園開園時場景。資料照片

　　城市的“傷疤”　歷史的痕跡

　　從地鐵天拖站下車步行僅幾分鐘，便走到磚紅色建筑風格的天拖創意生活園。這里位于天津市南開區，離著名的南開大學不遠。

　　然而，這片交通便利的中心城區給人一種“城中村”的感覺：走在路上，隔幾米就碰到一根電線桿，拐個彎還能看到懸離地面2米的暖氣管道，沿街道架起通往附近的居民小區。再往前走，沿街8家底商中有6家的玻璃門一片塵土，靜待出租。

　　只有靜靜矗立的“牛頭”雕塑，提醒人們這里曾經的繁華。

　　天拖創意生活園的前身是天津拖拉機廠。1958年，我國第一輛中馬力輪式拖拉機“鐵牛”在此問世。作為傳統工業基地，天津拖拉機廠、天津第一機床總廠等一大批傳統制造企業的名字響徹全國，在我國工業史上留下濃墨重彩的一筆。

　　1986年至1998年，伴隨國有企業改革和新一輪產業升級，天津很多工業企業開始從中心城區向濱海新區轉移，此后部分老廠區閑置起來。

　　河東區成林道地鐵站附近也有這樣的痕跡：長長的磚墻圍起一片荒地，隔開了周邊的高樓林立。這塊土地上的天津制藥廠在世紀之交遷至濱海新區后，地塊便閑置下來，至今已有20多年。

　　近年來，因為資金鏈斷裂或市場不景氣等原因，爛尾樓又成為城市新“傷疤”。天開園的前身是一家民營企業開發的寫字樓“科技廣場”。這家民營企業破產后，由破產管理人亞星清算事務有限公司接管。其經理趙錦介紹說，這家企業由于民間借貸等原因，資金鏈斷裂，破產時8棟寫字樓、公寓樓基本完工，其中2棟有上百套房子已經賣出去，“特別可惜”。

　　此外，一些樓宇的空置率有所上升，帶來“新閑置”。比如，天津市凱成房地產咨詢有限公司2022年報顯示，2018年以來天津某區2020年-2022年寫字樓成交量價呈持續下降趨勢，空置率達到43%。

　　“近年來，中心城區經濟發展放緩，產出貢獻下降，支撐作用減弱，面臨產業空心化等突出問題，亟須在產業定位、功能承載、空間布局、政策引導等方面深入謀劃、創新破局。”天津市相關部門一位負責人說。

　　為何閑置幾十年？

　　記者走訪十幾處閑置資產發現，雖然閑置資產所處地段普遍不錯，但命運千差萬別。有的辦公樓小院閑置兩三年后迎來新生，但有家管樂器廠舊址閑置了20余年仍無人理睬。這樣閑置十幾年、幾十年的情況并非個例。地理位置優越、交通便利的場所為何閑置多年？

　　首先，房屋產權遺留問題盤根錯節。天津二次方產業園盤活前是一處閑置兩三年的辦公場所。一位不愿透露姓名的原單位負責人說，樓房曾多次違章加蓋，現有廠房面積與房本面積有較大出入。“按照現有政策，得按照房本恢復原樣再開發。但拆遷投入太大，沒人愿意接手”。

　　其次，土地性質影響運營成本。閑置廠房大多是以前的紡織、化工、機械等企業，土地性質為工業用地。這些地方重新開發時一般選擇商業、文化、旅游等。這便需要變更為商業用地。河東區產業發展促進局局長馬俊猛解釋說，商業用地開發成本較工業用地高出近一倍，僅這一項便令不少老舊廠房盤活項目“未啟動先流產”。

　　文物保護與廠房開發平衡難，也是導致閑置的重要因素。在老工業基地天津，不少老舊廠房列入地方文物或工業遺產。比如，和平區成都道上有一座二層磚木結構西式小洋樓，走在木質樓梯和地板上，歷史的厚重感撲面而來。這是著名抗日將領張自忠的故居，2013年被評定為天津市第四批文物保護單位。“那時，小洋樓里有一家餐飲企業，但人來人往、煙熏火燎會對磚木結構房屋造成一定程度的損害，按照文物保護相關規定，我們需要先清退再招商。”天津市政建設集團有限公司副總經理馬建苓說。

　　此外，盤活的經濟賬不劃算。天津市產權交易中心數據顯示，閑置廠房重新利用中超半數是租賃。天津一家民營廠房租賃企業負責人張鴻燁給記者算了一筆賬，以每平方米至少1000元的改造費用計算，改造一家中型老廠房動輒幾千萬元，而租賃廠房很難向銀行貸款，巨額資金投入讓民營企業有心無力。

　　“看得見的手”拉一把“看不見的手”

　　如果梳理一幅“閑置資產地圖”就會看到，閑置資產以老城區、中心城區為主，以國有資產、行政事業單位資產為主，其中有老舊廠房、寫字樓、閑置地塊、辦公用房、小洋樓等。但也不乏郊區地塊、民企資產。比如，濱海新區一家民營汽車配件工廠倒閉后，占地26萬平方米的工廠閑置多年。

　　盤活如此復雜的資產并非易事。接手“科技廣場”后，趙錦感慨，爛尾樓導致的上訪全市有名，“背著幾十億元的債務，僅靠市場手段很難盤活起來”。

　　這也是閑置資產所有人的共同心聲。天拖地塊在2019年由兩家房地產企業接手，改造為商業街，但面臨招商難題，幾十米高的“鎏金現鋪火熱招商”廣告海報已經掉色，入駐率也僅三四成。

　　2022年5月，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》；2022年9月，天津市政府辦公廳發布《天津市進一步盤活存量資產擴大有效投資若干措施》；2022年12月，天津市提出“中心城區更新提升行動”等“十項行動”，盤活存量資源是重要內容。此后天津出臺一系列創新政策，盤活閑置資產進入快車道。

　　產權問題和土地性質是兩塊“硬骨頭”。對此，天津市河東區委經過多輪商討，以會議紀要形式允許企業利用現有廠房進行改造，無需拆掉重建。“沒有政府背書，誰也不敢放心搬進來。”受益于這項政策的二次方產業園運營負責人孫文普說。

　　同時，天津依據國家相關法規發文提出，以5年為過渡期，允許工業用地進行商業開發。從實際效果來看，推遲土地性質變更對財政來說利大于弊。馬俊猛說：“園區資源得以在短時間內盤活，平均每個園區增加稅收上百萬元。”

　　針對文物保護問題也想出了新辦法。2023年夏天，在第四批國家工業遺產名單上的“天津第三棉紡織廠”廠房里，施工人員在室內搭建鋼筋，灌入水泥，將原有建筑“包”起來，在廠房里建了個小一號的新房子。

　　目前，這一工程已經完工。天津棉三創意企業管理服務有限公司總經理陳強介紹，為了最大限度保護工業遺產，公司與文物保護單位溝通后開創了“房中房”方案，既保護了文物，又開發了閑置空間，給這座老建筑帶來新生機。

　　除了一系列政策突破，真金白銀地投入也必不可少。天津市住房城鄉建設委2023年公開數據顯示，全市審定城市更新項目達到16個，總投資1473億元。

　　“我們將以項目為抓手，做好商務樓宇、閑置老舊廠房、小洋樓等閑置低效資源利用類更新，盤活存量、擴大增量、提升質量。”天津市住房和城鄉建設委員會二級巡視員侯學鋼說。

　　“大賬本”算贏“小賬本”

　　幾個月前，記者走進吉利遠程新能源商用車天津工廠項目工地，數百米長的U型車間基本完工，一些工人在嚴冬中加緊修建試車跑道。

　　一片“叮叮當當”聲中，項目負責方、泰達科工園經理李世元給記者算了一筆賬，同等體量的新能源汽車產業園，新建成本大約每平方米4000至5000元，但盤活閑置廠房后，改造成本只有1000元左右。

　　事實上，本輪盤活閑置資產基本由國企主導。比如，天拖地塊由天津泰達城市更新建設發展有限公司承接，天開園由天津宏達科技創新產業發展有限公司建設開發，吉利遠程新能源商用車天津工廠項目由泰達科工園負責。多家承接項目的國有企業負責人反映，盤活項目一般需要20年至25年才能盈利。

　　從企業的小賬來看總體盈利很少。按房地產開發經驗，住宅與商業開發比例在6：4左右可以盈利。不過，當前房地產市場不景氣，作為盈利點的住宅出售成了難題，這意味著盤活項目并不能快速回本。

　　“盤活項目得到銀行低息貸款的融資支持，但國有企業接手盤活項目基本是微利。”天津泰達融晟城市更新建設發展有限公司南開區天拖片區城市更新項目負責人趙丹江說，這是國企應當承擔的社會責任。

　　然而，從社會效益的“大賬”來看，這是一筆非常劃算的買賣。閑置廠房盤活帶來國有資產增值。天津市國資委數據顯示，全市市屬國有資產閑置約500萬平方米，2022年、2023年全市盤活336萬平方米，收益達到230億元。

　　天津產權交易中心總經理助理夏龍江介紹，2022年到2023年國企存量資產盤活交易額達435億元，增值溢價超9億元。比如，渤化集團國際輪胎公司廠房、設備通過掛牌轉讓，盤活國有資產價值7.1億元。

　　老城區經濟由此迸發活力。天津工業縫紉機廠改造為新動能引育中心后，入駐高科技企業36家，第一年園區總收入達到1.2億元；閑置辦公樓改造成二手商品流通電商產業園“二次方”后，交易額每月新增2000萬元，一年的交易額有望達到10億元。天拖地塊也進入二次盤活階段，在東、南、西三個方向打通交通堵點，與天開園及周邊居民區連通起來，不久后這里將建成充滿活力的商業步行街。

　　群眾成了直接受益者。濱海新區的泰達發展MSD樓宇搖身一變成為天津經濟開發區政務服務中心，可以實現693項業務“一站式”辦理。在寬敞的大廳里，辦業務的人絡繹不絕。

　　天津經濟技術開發區國有資產監督管理局企業發展科科長施偉熹說，2020年至今泰達發展寫字樓招商運營團隊，借助北京疏解非首都功能的東風，探索“以商招商”及“寫字樓+產業”的招商模式，MSD全域寫字樓綜合出租率從2020年的55%升至61%。

　　人氣越來越旺的天開園現在注冊企業1100多家。按規劃，天開園核心區將在南開大學、天津大學“家門口”打造一個新型園區，為創業、科技成果轉化和教學科研創造條件。

　　天開園運營公司天開發展集團有限公司一位負責人信心滿滿地說：“將科技元素、文化元素融入城市建設，這里將打造成綠樹成蔭、書香縈繞的科創之都。”