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近日，人民銀行、銀保監會起草了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）。《意見》將有利于加強和改善針對住房租賃市場的金融支持與服務，促進我國房地產業健康平穩發展。
展望未來，多位接受《經濟參考報》記者采訪的業內人士認為，我國住房租賃市場融資渠道將全面拓寬，住房租賃信貸產品、住房租賃擔保債券、房地產投資信托基金（REITs）等，將為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供更強助力。
金融對住房租賃市場支持將全面升級
近年來，黨中央、國務院高度重視發展住房租賃市場，多次明確提出要堅持租購并舉，加快補齊租賃住房短板，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。住房和城鄉建設部部長倪虹曾指出，新市民和青年人往往工作年限短，收入相對較少，購房和租金支付能力弱，租金與區位的結構性問題，成為新市民、青年人“買不起房”“租不好房”的現實問題。根據《意見》起草說明，近年來，相關部門出臺了多項支持住房租賃市場發展的政策措施，地方政府、市場主體積極參與，探索加大租賃住房供給。部分金融機構創新推出了相關金融產品和服務，取得了積極成效，形成了有益經驗。“人民銀行、銀保監會在充分總結近年有益經驗，并廣泛征求相關部門、金融機構、租賃企業、專家學者等多方意見基礎上，研究起草了《意見》。”起草說明指出。
“‘租購并舉’是我國住房制度建設的重要目標之一，也是房地產業新發展模式的重要組成部分。近年來，中央和地方圍繞住房租賃市場的發展出臺了一系列支持性政策，本次《意見》的發布，將有利于加強和改善針對住房租賃市場的金融支持與服務，促進住房租賃市場快速發展。”中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進表示。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，《意見》是針對租賃全鏈條運營特點、資金投入和產出匹配性等，結合國際此類產品的融資模式，建立適合我國的全周期的融資體系，目的是想通過融資扶持，讓這些企業能長期經營下去、資金流可持續，也能盈利。
渠道更多元 產品更創新
加大金融對住房租賃市場的支持，監管部門著重引導間接融資和直接融資同時發力，此次《意見》的發布，也旨在為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，《意見》中銀行發行金融債券、住房租賃企業發行住房租賃擔保債券、發展REITs、鼓勵各類社會資金投資租賃金融產品等表述，將銀行、住房租賃企業、其他金融機構、社會資本等進行了很好地串聯，確保了各類資金圍繞住房租賃市場發力。
融資渠道的多元少不了產品創新在背后的助推。以加強住房租賃信貸產品和服務模式創新為例，《意見》提出“加大對租賃住房開發建設的信貸支持力度”“創新團體批量購買租賃住房信貸產品”“支持發放住房租賃經營性貸款”等，其中不少表述都屬首次。
“《意見》首次明確租賃住房開發建設貸款的發放對象。發放對象除了房地產開發企業之外，還拓寬到工業園區、農村集體經濟組織和企事業單位；貸款用途除了新建租賃住房，還可以用于改建租賃住房。這有助于推動各類主體積極參與租賃住房建設，提高租賃住房市場供給數量和質量。”招聯首席研究員董希淼說。
住房租賃擔保債券也是此次提出的創新產品。東方金誠金融業務部副總經理李茜對《經濟參考報》記者表示，住房租賃擔保債券在發行人信用的基礎上增加了擔保資產，提升了債券的償債保證能力。同時對于入池的租賃住房資產在資質、品質、運營的規范性和穩定性等方面有著較為嚴格的要求，能夠在一定程度上保證投資者的權益，也對行業的發展起到了激勵和約束作用。預計未來，發行資產擔保債券或將成為各類租賃住房主體重要的融資渠道。
加強資金管理 防范金融風險
在金融支持住房租賃市場的同時，也要謹防相關的金融風險。
“住房租賃金融業務要嚴格定位于支持住房租賃市場發展，不得為短期投機炒作行為提供融資。住房租賃金融產品及服務應與非租賃住房的住房金融產品及服務明確區別，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產品違規用于商業性房地產開發。”《意見》明確，加強信貸資金管理，規范直接融資產品創新。
郵儲銀行研究員婁飛鵬說，防范住房租賃金融風險的重點是確保邊界清晰，名實相符，尤其是要防范假借住房租賃的名義擴大業務范圍，或者支持本身不符合要求的項目，進而出現資金違規流入房地產領域。
嚴躍進也表示，相關金融創新既要堅持資金流向明確的導向，也要堅持風險規避的導向。其中資金流向明確是指，相關資金要用于租賃住房的開發建設和經營層面的內容。而風險規避方面的導向則是指，要引導相關機構善于對沖金融風險，并通過金融產品的流通來促進長期穩定經營。
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