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市民在三亞市不動產登記中心辦證大廳辦理業務。受訪者供圖
由于諸多歷史遺留問題，部分海南購房者買了房但遲遲拿不到不動產權證書。為此，海南省自然資源和規劃廳聯合相關部門出臺了《關于不動產登記歷史遺留問題處理意見的通知》，海南省政府成立不動產登記歷史遺留問題處置專班，各市縣政府也相應成立該項工作專班，創新舉措，通過“破解辦證主體不明”、“先行辦證后追繳”等方式，打通各類歷史遺留“證結”。
破解辦證主體難題
在海口市秀英區丘海一橫路17號的海南省商業冷凍廠宿舍外，83歲的退休職工苗問舉著手中的不動產權證書，跟記者講述了她的漫漫“拿證”路。
商業冷凍廠小區2002年獲批建設5棟宿舍樓作為集資建房出售給職工，單位職工入住十多年一直未能辦理不動產權證書，業主們多次通過12345、局長信箱等途徑向市政府反映辦證訴求，但由于該項目存在諸多歷史遺留問題，導致群眾辦證進度緩慢。
“我們先后向多個部門反映我們小區不能辦證的問題，但由于此前沒有政策依據，十多年來，我們遲遲沒有等到確切答復。海南去年出臺的關于不動產登記的相關政策，為打破辦證僵局起了重要作用，我們終于拿到了日思夜想的‘房本’。”苗問開心地說。
海口市不動產登記中心副主任吳多婷講述了這個項目背后的諸多問題，項目開發建設單位早前已經改制，辦理不動產登記申請主體不存在，并且項目還存在證載用途與批建用途不一致的情況，證載用途為批發零售用地，批建為住宅項目，需辦理改變土地用途手續；同時，存在建成的建筑物現狀與批建方案不一致，以及擅自改變結構及使用功能等情況。
吳多婷表示，工作組介入審核后，將該項目納入海口市歷史遺留問題導致不動產登記難處理范圍，推進項目辦證工作。對于項目開發主體不存在的問題，經核查，原建設單位為國資公司，海口市自規局積極與該公司進行對接溝通，協調由原項目建設單位的承繼單位作為主體，申請辦理不動產辦證工作，破解了因企業改制等歷史原因辦證主體不明的難題。
據統計，截至目前，海口共排查出509宗項目，約1007萬平方米存在歷史遺留問題導致不動產登記難項目，阻礙證件辦理的原因，主要是項目開發建設單位改制、改變土地用途、證載批報建用途不一致等問題。對此，海口持續推進登記數據“修補測”工作，同步搭建遺留問題項目數字管理平臺，推行遺留問題換證業務線上辦理。
“先行辦證后予以追繳”
為業主吃下定心丸
在海南省瓊中黎族苗族自治縣，山蘭大廈業主代表張德成拿著手中幾本不動產權證書，難掩拿到證書后的喜色。
張德成所在的山蘭大廈，開建時間可追溯到20世紀90年代。1993年10月28日，海南山蘭貿易實業公司以出讓方式取得位于瓊中縣營根街三角路口處的國有土地使用權，土地面積為1888平方米，用途為商業貿易綜合大樓，同年開工建設山蘭大廈項目。根據瓊中縣住建局核實，該項目截至2016年8月共辦理房產登記記錄48筆，且23位業主均于2016年之前取得《房屋所有權證》。
“按照最新政策，原頒發的房產證須換發不動產權證書之后，才能進行抵押、轉移登記等業務。”瓊中縣不動產登記中心主任梁海珠表示，在進行換發證件過程中，發現了這個項目存在不少歷史遺留問題，導致業主無法順利換證，這也就導致不少商戶無法通過抵押等途徑擴大再生產，影響其生產經營活動。
“在解決歷史遺留問題過程中，發現問題比較多，部分原始檔案缺失，無土地登記發證原始檔案。由于早期檔案管理不規范以及工作人員的變動，未查到該宗地用地審批、土地證證書、宗地圖以及發證記錄等信息的原始檔案材料。”瓊中縣常務副縣長張志強表示，由于主體公司已不存在無法查找到，在土地分割方面也遇到了麻煩，同時上述土地出讓金也存在疑似未繳清情況。
張志強說，根據《關于不動產登記歷史遺留問題處理意見的通知》，對山蘭大廈等項目中不屬購房人責任的，符合發證條件的，頒發不動產權證書。同時，由相關單位按照縣不動產登記歷史遺留問題工作專班職責分工，同步推進拖欠土地出讓金及稅費追繳等各類歷史遺留問題導致登記難項目。
近年來，臨高縣長勝君悅灣小區因欠繳土地出讓金、跨宗地建設、違規建設和未通過竣工驗收等原因，小區不動產權證和分戶不動產權證遲遲未能辦理，“登記難”嚴重影響了該小區購房者合法權益。
2021年12月以來，臨高縣組織工作專班到該小區進行政策宣講，并對該小區存在的各項問題進行認真梳理及跟蹤督辦，于2022年1月28日完成了君悅灣小區1棟商業樓和9棟住宅樓的不動產權證書的審批發證，目前已完成住宅樓630戶業主和商鋪20戶業主的分戶不動產權證書辦理。
臨高君悅灣小區開發商辦公室主任王園說，政府部門通過一系列舉措，把小區的部分歷史遺留問題解決了，辦理樓棟大證以后，小區的業主就可以順利辦理他們自己的不動產權證書。
臨高縣副縣長施祖送表示，對存在補繳土地出讓金、城市基礎設施配套費等問題的小區，告知開發商將采取先行辦證后予以再追繳方式，解決辦證難題。截至2022年10月底，臨高縣已經完成了12個小區的不動產登記，頒發不動產登記權證，大證89宗，小證8390宗。
化解存量嚴控增量
總結經驗“啃硬骨頭”
海南多地在解決歷史遺留問題導致不動產登記難時，逐漸形成了一系列可借鑒的經驗做法，例如部分市縣繪制了“化解遺留問題導致不動產登記難”1張工作流程總圖，以及“確定業務申報主體”“確定土地權屬”“土地分宗合宗”“補辦用地手續”“出具規劃核實意見”等5張工作流程分圖，逐一明確責任主體、辦理時限。
也有市縣通過實際案例，重點補充了上級文件未明確的“開發建設單位未滅失但不配合辦理或怠于辦理”“開發建設單位未滅失但因法人代表失聯導致申請主體缺失”“房地分散登記但土地存在查封、抵押導致無法登記”等情形的處理辦法。
《經濟參考報》記者調研發現，盡管化解工作已經取得了重要進展，但剩下的項目和案例，大多都是“硬骨頭”，需要以更科學更合理的工作方式來推動問題解決。
目前部分未能化解項目主要歸結于幾方面：一是部分項目開發建設單位未滅失但不配合辦理或怠于辦理；二是部分項目建成年代久遠，因各類原因無法提供規劃核實驗收資料；三是部分項目未開展質量和消防安全鑒定。
對此，海口市、瓊中縣和臨高縣等市縣創新做法，由不動產所在地的開發區管委會、區人民政府指定的機構、組織或業主委員會、業主代表作為主體申請辦理首次登記和轉移登記；由自規局等部門先行委托技術單位開展規劃核實測量工作，屆時再向開發建設單位追繳產生的費用。
同時，海口等地試點“交房即交證”工作，避免新增不動產登記方面問題。吳多婷表示，將復盤梳理不動產歷史遺留問題，在全市范圍展開“交房即交證”工作，從源頭上避免新增歷史遺留問題。下一步，海口將對不動產登記歷史遺留中的難題、頑題，進行專項研究討論，針對性出臺解決政策及措施，持續分類推進歷史遺留問題“應化盡化”，實現歷史遺留項目“清零”。
“各地在化解歷史遺留存量問題的同時，堅持‘閉環監管’堵塞漏洞，‘疏堵結合’嚴控新增。”海南省自然資源和規劃廳副廳長程春滿表示，海南全省歷史遺留問題導致不動產登記難的項目1269宗，涉及約24萬戶，截至11月25日，已解決923宗，涉及戶數約14萬戶，解決比例達到72.73%，提前完成省政府工作報告2022年完成70%的任務要求。
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