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?短期銷售下挫及償債規模上升雙重影響下，需警惕部分中小型房企面臨的較高流動性風險

?應保持政策定力，不宜將房地產作為對沖經濟下行的刺激手段

?圍繞老舊小區改造、城市更新等形成行業投資著力點，對沖固定資產投資下滑

　　在“房住不炒”定位下，中國房地產市場進入新的發展階段，2019年房地產開發投資擺脫十余年的“過熱”狀態邁向平穩。受疫情影響，2020年各地春節假期房交會等營銷活動幾乎全部取消，住房與土地市場交易活動幾近停滯。

　　遇冷的房地產行業會不會出現“打擺子”現象？一些房地產開發企業會否出現資金短缺引發財務風險？一些城市會否再將房地產作為短期刺激經濟的手段？

　　多位業內專家指出，不能再將房地產行業作為拉動經濟快速增長的工具。針對疫情的短期沖擊，要防范財務風險向金融和實體傳導；地方政府要抓緊牽頭提前化解工期延誤、交房逾期等糾紛隱患。

　　另一方面，可圍繞老舊小區改造、城市更新等方面形成行業投資著力點，精準發揮房地產行業穩定經濟的作用。

　　疫情對房地產市場短期沖擊明顯

　　隨著疫情的持續，多地政府、行業協會采取措施，暫停房地產行業相關活動，不少地方采取延遲供地計劃、項目供地暫緩開工、售樓處及中介門店暫停營業、禁止舉辦大型營銷活動。疫情將直接沖擊春節前后返鄉置業潮和“金三銀四”旺銷期，并引發行業波動。多家研究機構預計，1～2月甚至一季度，全國房地產銷售平均降幅超過30%。當前疫情較嚴重的區域基本覆蓋了經濟相對發達、房地產市場活躍的省市。其中湖北、河南、湖南、江西、重慶、安徽、浙江、廣東、上海、北京十省市受影響尤大，這些省市合計商品房銷售面積、銷售金額占全國比重均超過四成，直接影響全國房地產市場行業運行景氣。銷售停滯會影響企業后期拿地與開工節奏，對上下游產業也形成擾動。

　　庫存方面，數據顯示，全國商品房待售面積由2018年初的58468萬平方米，降至2019年底的49821萬平方米。其中，商品住宅待售面積由30121萬平方米降至22473萬平方米。

　　據機構監測，房企200強中有140多家重啟或推出了線上售樓項目，多家大型房企也啟動了打折促銷活動。春節期間，碧桂園全國超千個項目在官方購房直營平臺“碧桂園鳳凰云”上開啟線上售樓部進行遠程選房、買房，目前平臺擁有1400萬用戶。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，近期房地產月度、季度行情波動將明顯加大，開發投資、新開工、施工、竣工、土地購置等指標明顯下行，考慮到上下游關聯產業，短期內，房地產市場波動對經濟增長、就業的沖擊毋庸置疑，但全年市場走勢還取決于疫情持續時間、宏觀政策應對以及市場主體反應等。

　　四大風險值得關注

　　專家認為，疫情對房地產市場產生的主要是階段性影響，但短期引發的沖擊加劇了樓市差異性，部分企業資金鏈承壓，一些項目蘊含無法按期交付的法律糾紛隱患。綜合來看，四大風險隱患值得關注。

　　一是銷售回款不及時導致行業財務金融風險劇增。

　　銷售回款（包括個人按揭貸款和定金及預收款）已經成為房地產企業主要的資金來源。2019年，銷售回款在房地產開發企業實際到位資金中的占比達到了49.62%的歷史高位，總計88640億元。與此同時，由于嚴厲的融資限制，2019年國內貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點，房地產銷售的暫停將嚴重沖擊房地產企業的資金鏈。

　　2020年房企債券償還主要集中在第三季度，從目前形勢看，不少企業存在較大集中兌付壓力。中國房地產業協會會長馮俊認為，對整體行業而言，住房是長期消費品，疫情難以對其產生根本性影響，但短期銷售下挫及償債規模上升雙重影響下，需警惕部分中小型房企面臨的較高流動性風險。

　　二是開發投資下行拖累經濟并有可能造成后市供需失衡。由于新開工和土地購置停滯，參考2019年數據推算，疫情導致一季度房地產開發投資同比下降將超30%。房地產投資回落將給一些地區經濟帶來下行壓力。

　　當前的調控政策疊加疫情的影響，需求端會受到較大的抑制。疫情得到有效控制后，需求可能集中釋放。如果先行指標持續下行，屆時沒有充裕的供給，或因供需失衡造成新一輪的房價上漲。

　　三是疫情中斷返鄉置業加劇三四線城市市場風險。每年春節過后到3月份是三四線城市返鄉置業旺季。2020年1月14日，58同城、安居客發布《2019—2020年返鄉置業調查報告》。該報告顯示今年春節期間在外務工人員有68.6%傾向于選擇回鄉置業（包含家鄉城市及家鄉所在的省會城市），高于2019年52.7%的低點。但隨著疫情發展，直接關閉了相關城市樓市春節“窗口期”，去庫存周期拉長。

　　此次疫情也反映出三四線城市在物流、居住環境和應急管理上的劣勢。在當前大中城市開放落戶的情況下，未來人口流出三四線城市的情況可能更為嚴重，三四線城市房地產風險有進一步上升的趨勢。

　　四是開發建設停滯導致部分項目面臨延期交付糾紛。

　　據了解，疫情造成各地部分已出讓土地延期交付，部分房地產項目不能按期開、竣工。由于上游供應商復工時間推遲至2月底到3月上旬，異地返工隔離14天，以及物流受限、難以籌備復工所需防疫物資等問題，開復工進度仍然存在較大不確定性。

長春市南關區華新街附近一處在建樓盤（2月17日攝） 張楠攝

　　精準發揮房地產行業穩定經濟作用

　　作為經濟重要組成部分，房地產行業的穩定對整個經濟運行大局影響重大。多位專家建議，繼續堅持“房住不炒”的調控定位，推進落實因城施策，針對疫情引起的樓市區域差異性影響，賦予地方政府較為靈活的政策調整空間。

　　保持政策定力，不宜將房地產作為對沖經濟下行的刺激手段。馮俊認為，一是當前樓市整體供需形勢已發生變化，除非放任投資投機，否則“刺激”很難奏效；二是一旦放松政策，前期長效機制建設的努力就會落空，不但無助于問題解決，還有損政府公信力，并對經濟社會發展產生更深遠的后遺癥。

　　此次疫情將因嚴重程度及持續周期不同而加劇房地產市場的區域差異。倪鵬飛建議“因城施策”“因時施策”，適度微調房地產的行政、土地、金融、財稅政策，允許各地靈活掌握二套房認定標準、首付比和首套房利率，適度鼓勵自住和合理的改善型需求。

　　專家表示，在疫情等外部突發性事件沖擊下，要防范部分房企資金鏈斷裂誘發系統性風險。中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹建議，將房地產并購貸款從開發貸款規模中單列出來，支持龍頭企業以市場化方式收并購經營困難的中小企業，盤活不良資產，防范財務風險向金融和實體傳導。

　　倪鵬飛建議，結合這次疫情暴露出來的城市、小區和住房的短板和瓶頸，加強城市補短板、老城更新、舊房改造以及健康性宜居環境建設。圍繞老舊小區改造、城市更新等形成行業投資著力點，對沖固定資產投資下滑。

　　以老舊小區改造為例。住房和城鄉建設部數據顯示，全國共有老舊小區近16萬個，估計綜合改造投資額可達4萬億元。與棚改不同，老舊小區改造項目投資周期較短，能通過補齊服務設施“短板”有效帶動居民消費。