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昨日，按照央行的設(shè)定時間，全國個人房貸利率正式“換錨”，即新發(fā)放房貸在最新公布的貸款市場報價利率（LPR）定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

證券時報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，昨日全國各地在房貸新政之下普遍進(jìn)行切換，整體保持平穩(wěn)，略有微弱漲幅。上海情況較為特殊，與此前預(yù)期存在落差，首套房貸利率在LPR基礎(chǔ)上還減少了20個基點(diǎn)（BP），二套房貸利率與預(yù)期一致。

據(jù)記者了解，上海房貸利率與預(yù)期相差較大，主要是因為個人房貸利率對市場供求影響較大，也是LPR定價改革的重要組成部分，但不能因LPR定價基準(zhǔn)改革而影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定均衡。

此前，上海首套房貸最低按照貸款基準(zhǔn)利率打九五折即約4.6%，若按照最新不低于LPR則意味著要加20個基點(diǎn)，對市場影響較大，因此，根據(jù)上海房地產(chǎn)市場總體“量穩(wěn)價穩(wěn)”的態(tài)勢，保持了與此前利率相差不大的利率政策。

上海首套房貸利率

仍在LPR基準(zhǔn)之下

早在今年8月底，央行就宣布，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。不過，一直以來作為全國房貸利率“洼地”的上海，首套房貸利率并沒有如外界預(yù)期的大幅上漲到最新LPR的4.85%。

昨日，證券時報記者從接近央行人士處獲得證實，當(dāng)前，上海執(zhí)行房貸利率初步為首套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點(diǎn)，二套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加60基點(diǎn)。

該人士同時強(qiáng)調(diào)，“此次定價機(jī)制改革后，上海個人住房貸款利率與改革前相比保持基本穩(wěn)定，是基于‘一城一策，因城施策’的調(diào)控原則，以及當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)‘量穩(wěn)價穩(wěn)’的總體態(tài)勢。同時，也是更好地落實‘確保定價基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個人房貸利率水平基本穩(wěn)定’的改革要求。”

按上述政策，在上海購入首套房的最低利率略有下降，上海市浦東一名資深房產(chǎn)中介從業(yè)人士告訴記者，“按不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點(diǎn)，即4.65%，而原來上海首套房貸利率是按基準(zhǔn)利率打九五折——利率是4.655%，相比之下略有下浮；二套房貸利率在5.45%~5.5%，比之前二套房利率5.39%略高。”

記者從上海地區(qū)的國有大行和股份行了解到，部分銀行10月8日起已按新政要求作出相應(yīng)調(diào)整。工商銀行上海分行相關(guān)人士稱，“按央行政策執(zhí)行。”浦發(fā)銀行房貸業(yè)務(wù)人士介紹，“存量房貸客戶利率按原來的不變，但購房者10月8日及之后在上海地區(qū)購房則按新政策執(zhí)行，具體利率水平現(xiàn)在還在調(diào)整，還沒有定下來”。

多個城市房貸利率微漲

據(jù)記者了解，實施房貸新政后，按照利率穩(wěn)定導(dǎo)向，一線、二線、三線城市中，首套房整體利率變化不大，只有微小變動，相對于首套房，二套房利率變動稍微大一些。

其中，招行深圳分行成為深圳地區(qū)首家切換LPR的商業(yè)銀行，先于央行公告的房貸業(yè)務(wù)統(tǒng)一切換時間10月8日，提前1個月開始執(zhí)行。

具體措施為，以8月20日公布的LPR為基準(zhǔn)，首套住房加30個基點(diǎn)、二套住房加60個基點(diǎn)形成個人住房貸款利率，即首套房貸利率為5.15%、二套房貸利率為5.45%，較此前利率分別升高5個BP和60個BP。

而一線其他城市——北京和廣州也分別上調(diào)了房貸利率相應(yīng)基點(diǎn)，北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準(zhǔn)為：首套住房貸款利率和二套房利率分別為5.4％和5.9％。而廣州新的個人住房貸款定價基準(zhǔn)為：首套房利率和二套房利率分別為5.41％和5.64％。

“從測算統(tǒng)計也可以看出，最新一期LPR利率的調(diào)整，并不會對按揭貸款的成本產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，更多的影響還是體現(xiàn)為貸款定價方式的調(diào)整，即后續(xù)利率自我調(diào)整的空間會更大，”上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

他還認(rèn)為，從近期房貸市場的政策面看，“房住不炒”是重要的指導(dǎo)思想，這也決定了房貸政策短期內(nèi)不會放松。但后續(xù)隨著金融環(huán)境進(jìn)一步寬松，以及房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，預(yù)計LPR房貸利率將有進(jìn)一步下調(diào)的可能。

為了做好房貸利率“換錨”工作，銀行要做哪些工作呢？招行深圳分行人士透露，為保障新的個人房貸利率切換順利落地，招行深圳分行第一時間組織客戶經(jīng)理培訓(xùn)，將LPR利率切換的背景、意義及操作要點(diǎn)及時傳達(dá)到一線，并對中介渠道、開發(fā)商等合作方進(jìn)行二次培訓(xùn)，在市場上形成LPR切換的整體預(yù)期。

針對業(yè)務(wù)切換過程中可能出現(xiàn)的各種客戶疑問，深圳分行根據(jù)本地實際情況擬定通俗易懂的解釋話術(shù)，打消客戶疑慮，為業(yè)務(wù)的順利切換做了良好鋪墊。同時，招行深圳分行與同業(yè)保持密切聯(lián)系，形成房貸業(yè)務(wù)LPR加點(diǎn)自律公約，防范因LPR切換造成的房貸定價波動。

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