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　　上周末（8月31日），香港差餉物業(yè)估價(jià)署按慣例發(fā)布的一組數(shù)字在當(dāng)?shù)貥鞘幸鹨魂囋陝?dòng)。

　　這份《香港物業(yè)報(bào)告》顯示，7月份私樓樓價(jià)指數(shù)報(bào)393.5點(diǎn)，按月升幅0.82%，相較6月份的1.85%明顯收窄，是自2017年9月錄得0.32%升幅后近十個(gè)月來最小單月升幅。香港樓市經(jīng)過20多個(gè)月不停歇的上漲后，已是強(qiáng)弩之末。業(yè)內(nèi)人士普遍看淡未來樓市行情，認(rèn)為樓市在年內(nèi)可能會(huì)終止升勢(shì)，暫時(shí)見頂。

　　香港樓市降溫在其他方面也得到印證。上周五，香港金管局公布的7月份住宅按揭統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果表明，當(dāng)月新申請(qǐng)貸款個(gè)案較6月份按月減少2.5%，至14217宗。

　　一般認(rèn)為，香港樓市降溫緣于三個(gè)因素：一是香港特區(qū)政府六項(xiàng)房屋政策新措施對(duì)樓市產(chǎn)生影響，二是美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息帶來資金成本的壓力，三是受到由美國挑起的全球貿(mào)易摩擦影響。這三個(gè)因素中，當(dāng)數(shù)房屋新政影響最大。新政策對(duì)需要住房的市民確實(shí)有吸引力，合乎資格的市民會(huì)放棄對(duì)高價(jià)私樓的追逐而等候公營房屋。

　　據(jù)觀察，進(jìn)入三季度香港樓市開始逐步降溫。但由于“受力”情況不同，一手樓與二手樓表現(xiàn)各異。總體看，一手樓表現(xiàn)活躍，成交上升，但價(jià)格“克制”；二手樓表現(xiàn)清淡，觀望氣氛濃。

　　先看一手樓市。6月29日，香港特區(qū)政府發(fā)布房屋政策新措施，提出三個(gè)目標(biāo)、六項(xiàng)措施。其中一個(gè)目標(biāo)是促使一手私人住宅單位盡早推向市場，其相關(guān)的措施有：一是向空置的一手私人住宅單位征收“額外差餉”；二是修改“預(yù)售樓花同意方案”，以改善銷售手法。

　　從市場反應(yīng)看，這一招對(duì)抑制開發(fā)商捂盤惜售的效果較為明顯。由于應(yīng)繳稅收足以影響到開發(fā)商的業(yè)績，政策出臺(tái)后，開發(fā)商認(rèn)真對(duì)待，推售樓盤明顯加快，以避免余貨成為課稅對(duì)象。有專欄作家這樣形象地描述：“因不少發(fā)展商都加快賣樓，各不相讓，造成各個(gè)發(fā)展商都不敢明顯提價(jià)，以免被同業(yè)乘虛而入，搶走生意，禍及業(yè)績?！?/p>

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份一手樓成交數(shù)突破1230宗，若只計(jì)算已取得入伙紙的現(xiàn)樓新盤成交，已逼近1000宗。7月份現(xiàn)樓新盤成交則只有190宗，8月份按月急升超過四倍。如果以政府早前公布的已落成但仍未出售的一手樓單位約9000伙來計(jì)算，現(xiàn)在一手樓空置余貨相應(yīng)降至7800伙。據(jù)透露，最積極賣現(xiàn)樓的發(fā)展商非新地莫屬，8月份頭三個(gè)最多現(xiàn)樓新盤成交都是新地的樓盤，單計(jì)算這三個(gè)樓盤，當(dāng)月已套現(xiàn)近100億港元。

　　相形之下，二手樓市場明顯降溫。6月底六項(xiàng)房屋政策新措施出臺(tái)，疊加股市連挫，財(cái)富效應(yīng)消失，于是買家觀望，成交清淡。

　　反映二手樓價(jià)走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，新措施推出后七周，CCL指數(shù)累升0.39%，較新措施推出前七周累升3.7%，升幅減少3.3個(gè)百分點(diǎn)。具體看，同期主攻剛需人群的新界西樓價(jià)錄得1%跌幅，同期港島區(qū)指數(shù)也累計(jì)跌去0.99%。

　　如果從私人住宅買賣合約登記方面看，截至8月29日，8月份二手私人住宅買賣合約登記錄得2807宗，總值247.3億港元。相較7月份的4032宗和362億港元，分別下跌23%和25%。

　　目前，香港市場對(duì)樓市走向的看法在一點(diǎn)上是比較一致的，那就是香港樓價(jià)長達(dá)兩年多氣勢(shì)如虹的上漲勢(shì)頭，基本將在年內(nèi)終止。至于第四季度或明年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)樓價(jià)普遍下跌，是陰跌還是快速下跌，還要看影響樓價(jià)的幾個(gè)因素如何變化。比如，不久后將發(fā)布的施政報(bào)告能否維持市民對(duì)公營房屋供應(yīng)的預(yù)期，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策對(duì)香港資金市場的影響程度，以及全球貿(mào)易摩擦是降溫還是往深處發(fā)展等等。

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