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　　對(duì)于銀行資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的行為，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)動(dòng)真格了。

　　從限制銀信類(lèi)業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)到房地產(chǎn)并購(gòu)貸款的穿透式監(jiān)管，從多家銀行房地產(chǎn)貸款違規(guī)被罰到銀行收緊房地產(chǎn)信貸融資，傳統(tǒng)商業(yè)銀行資金繞道房地產(chǎn)的通道正在急劇收縮。

　　據(jù)記者了解，不少銀行今年房地產(chǎn)信貸政策更加審慎，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度的加大也讓市場(chǎng)融資成本繼續(xù)攀升。

　　堵漏房地產(chǎn)融資

　　監(jiān)管對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)信貸在政策上的施壓已經(jīng)數(shù)年，但是效果較為有限。由于現(xiàn)實(shí)操作中不少信貸融資變?yōu)槔@道融資，銀行資金最終投向房地產(chǎn)的規(guī)模并沒(méi)有得到控制。然而這種情況在近期的諸多政策施壓下將有所轉(zhuǎn)變。

　　早在2013年，銀監(jiān)會(huì)就曾針對(duì)九大行業(yè)五類(lèi)重點(diǎn)企業(yè)的貸款發(fā)出了警示函，房地產(chǎn)行業(yè)排在九大行業(yè)首位。此后，多數(shù)銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款被列為了限制類(lèi)貸款，不僅將審批權(quán)上交到總行，還根據(jù)各區(qū)域不同實(shí)行了白名單制。

　　據(jù)了解，4年多來(lái)大型房地產(chǎn)企業(yè)尚能從銀行貸到資金，中小型房地產(chǎn)企業(yè)則主要憑借繞道融資來(lái)解決資金問(wèn)題。實(shí)際上，銀信類(lèi)合作是最主要的融資渠道。房地產(chǎn)商將項(xiàng)目通過(guò)信托通道包裝成券商資管計(jì)劃，然后對(duì)接銀行理財(cái)資金直接購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)資管計(jì)劃。

　　“這是給企業(yè)放貸較常見(jiàn)的類(lèi)信貸業(yè)務(wù)。根據(jù)銀行風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)的不同，類(lèi)信貸業(yè)務(wù)中門(mén)檻和成本也不一樣。相比企業(yè)直接從銀行貸款，可能有的銀行能夠突破一些硬性條件上的限制。”一家股份制銀行信貸部人士稱(chēng)。

　　據(jù)該人士介紹，在資金的用途上，銀行直接放貸的資金把控更加嚴(yán)格，而類(lèi)信貸業(yè)務(wù)中資金監(jiān)控相對(duì)弱一些，也極為可能挪作他用。

　　值得關(guān)注的是，監(jiān)管對(duì)于房地產(chǎn)融資明確要求必須“四證”齊全，自有資金必須到位，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)借助經(jīng)營(yíng)性貸款、物業(yè)性質(zhì)貸款、企業(yè)流動(dòng)性貸款等名目繞開(kāi)給房地產(chǎn)企業(yè)貸款。

　　記者了解到，過(guò)去一年倒閉的很多集團(tuán)企業(yè)中，部分企業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋面較廣，會(huì)采用旗下貿(mào)易類(lèi)企業(yè)或其他性質(zhì)企業(yè)進(jìn)行貸款，然后將資金投向房地產(chǎn)板塊，這也成為銀行信貸中最為重要的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

　　此外，銀行并購(gòu)貸款也頻頻被房地產(chǎn)企業(yè)鉆空子。表面上房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因?yàn)椴①?gòu)其他企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款，但是實(shí)質(zhì)上則可能是利用銀行的貸款支付土地出讓金。

　　“此前，首付貸、虛假按揭貸款等形式，都讓銀行的資金通過(guò)違規(guī)途徑進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，目前則是監(jiān)管要整治的重點(diǎn)領(lǐng)域。”上述股份制銀行信貸部人士表示。

　　記者了解到，對(duì)于銀行資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)亦是2018年銀監(jiān)會(huì)的工作重點(diǎn)。近期銀行會(huì)頻頻喊話(huà)規(guī)范房地產(chǎn)融資，出臺(tái)相關(guān)政策也在提速。

　　2017年12月22日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類(lèi)業(yè)務(wù)的通知》(即“55號(hào)文”)，對(duì)銀信類(lèi)業(yè)務(wù)定義及銀信通道業(yè)務(wù)定義進(jìn)行明確，通知擴(kuò)大了銀信類(lèi)業(yè)務(wù)及銀信通道業(yè)務(wù)的定義，將表內(nèi)外資金和收益權(quán)同時(shí)納入銀信類(lèi)業(yè)務(wù)的定義;貫徹“三三四”檢查中提出的“誰(shuí)出資誰(shuí)負(fù)責(zé)”的監(jiān)管原則;堵住通過(guò)銀信通道規(guī)避監(jiān)管的“口子”，明確不得繞道信托將信托資金違規(guī)投向限制或禁止領(lǐng)域，不得利用信托通道掩蓋風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)，規(guī)避資金投向、資產(chǎn)分類(lèi)、撥備計(jì)提和資本占用等監(jiān)管規(guī)定，不得通過(guò)信托通道將表內(nèi)資產(chǎn)虛假出表。

　　1月31日，上海銀監(jiān)局就并購(gòu)貸款展開(kāi)進(jìn)一步規(guī)范，特別是對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)并購(gòu)，尤其是土地項(xiàng)目公司并購(gòu)明確穿透監(jiān)管。

　　“開(kāi)正門(mén)、堵偏門(mén)是監(jiān)管2017年擬定的一條政策原則。房地產(chǎn)信貸不應(yīng)該通過(guò)其他途徑規(guī)避監(jiān)管，而是要納入到正常的信貸中來(lái)。”上述股份制銀行信貸部人士認(rèn)為，這是銀行業(yè)務(wù)規(guī)范的一個(gè)趨勢(shì)。

　　重罰銀行違規(guī)

　　除了房地產(chǎn)信貸政策的頻頻出臺(tái)之外，監(jiān)管還通過(guò)對(duì)銀行違規(guī)行為的重罰，以震懾市場(chǎng)。

　　1月25日，廈門(mén)銀監(jiān)局公布出了19張罰單，其中多條處罰指向了違規(guī)貸款拿地和銀行理財(cái)資金違規(guī)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　記者了解到，在近期處罰的銀行中，不僅有地方城商行和農(nóng)商行，國(guó)有四大行和股份制銀行及分支機(jī)構(gòu)也位列其中。這側(cè)面說(shuō)明了銀行理財(cái)輸血房地產(chǎn)已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)非常盛行，也形成了較成熟的模式。

　　銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星日前表示，銀監(jiān)會(huì)在檢查中發(fā)現(xiàn)，銀行理財(cái)存在違規(guī)開(kāi)展資金池運(yùn)作模式、理財(cái)資金繞道投向房地產(chǎn)行業(yè)等違規(guī)行為。不僅違規(guī)，也給銀行客戶(hù)的理財(cái)帶來(lái)了不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1月25日至26日，銀監(jiān)會(huì)組織召開(kāi)的2018年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類(lèi)違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

　　華北一城商行副行長(zhǎng)表示：“資管新規(guī)還沒(méi)有正式落地，但是很多銀行對(duì)于理財(cái)業(yè)務(wù)的規(guī)劃和調(diào)整已經(jīng)在開(kāi)展了，在這個(gè)關(guān)口，‘頂風(fēng)作案’的銀行應(yīng)該不會(huì)多，很多問(wèn)題都是之前遺留下來(lái)的。”

　　涉及到理財(cái)資金池及理財(cái)資金違規(guī)投向房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，上述華北城商行副行長(zhǎng)坦言：“這樣做是有風(fēng)險(xiǎn)的，尤其是對(duì)理財(cái)投資者來(lái)講，但是由于銀行盤(pán)子太大，又有所謂剛性?xún)陡兜拇嬖冢詮你y行和投資者來(lái)講，一直是潛在的風(fēng)險(xiǎn)，也違背銀行‘代客理財(cái)’的宗旨。”

　　1月31日，市場(chǎng)傳言某股份行暫停了新增房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，該行回應(yīng)該事件稱(chēng)，銀行房地產(chǎn)貸款的占比較高，暫停新增房地產(chǎn)授信屬于暫時(shí)性的。

　　據(jù)記者了解，暫停房地產(chǎn)新增授信的銀行不在少數(shù)。一家國(guó)有大行內(nèi)部人士也表示要對(duì)新增房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目暫停，觀(guān)望政策和市場(chǎng)的變化。

　　“我們判斷短期內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)貸款的政策會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格，越來(lái)越規(guī)范。對(duì)于存量項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也要做好風(fēng)險(xiǎn)排查工作。”該國(guó)有大行人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度在加大，存量項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況要跟進(jìn)。

　　在金融強(qiáng)監(jiān)管的影響下，房地產(chǎn)融資渠道持續(xù)承壓。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：“隨著最近內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來(lái)越大。”

　　“目前來(lái)看，因?yàn)?016年房企替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但如果調(diào)控持續(xù)，房企的壓力將越來(lái)越大。另外，從資金價(jià)格看，2017年發(fā)行的債券利率均在5%~6%以上，6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過(guò)7%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%的水平均有非常明顯的上升。目前很多融資的年化收益率已經(jīng)在5.5%以上。”張大偉如是說(shuō)。

　　張大偉分析認(rèn)為，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)繼續(xù)受到壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對(duì)房企來(lái)說(shuō)2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

　　“在監(jiān)管政策調(diào)整和銀行全線(xiàn)收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款的情況下，如今多數(shù)企業(yè)對(duì)融資環(huán)境都不是太樂(lè)觀(guān)。”上述國(guó)有大行人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)可能即將面臨新一輪洗牌，不排除會(huì)有企業(yè)資金鏈斷裂倒閉。

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