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我國房地產走到了十字路口，“拿地買房”、“增值獲利”模式已經難以為繼。轉型租售并舉、加強自持運營部分已成為越來越多房地產公司的選擇。不過，住房租賃特別是長租公寓低回報率限制其快速發展，市場將期待的目光投向資產證券化。
各路資本、開發商以及金融機構紛紛涉足住房租賃市場
“新派REITs(Real EstateInvestment Trust，房地產投資信托基金)和保利REITs陸續獲批，對房地產行業可以說是破冰，使行業認識到自持資產進行資產證券化的意義，實現地產業的可持續發展”，中國房地產業協會商業和旅游地產專業委員會秘書長蔡云11日在“資產證券化與實體經濟百城萬企行”上向南都記者表示，房企從過去只知道開發貸到認識資產證券化能打通資金鏈條，資產證券化在整個房地產發展當中能起到明顯作用。
我國房地產走到了十字路口，“拿地買房”、“增值獲利”模式已經難以為繼。轉型租售并舉、加強自持運營部分已成為越來越多房地產公司的選擇。不過，住房租賃特別是長租公寓低回報率限制其快速發展，市場將期待的目光投向資產證券化。
租賃崛起低回報成難題
長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規模化、市場化的機構租賃主體。2017年7月，九部委聯合印發住房租賃新政，要求在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，并選取了12個城市開展住房租賃試點。
方正證券研究所近日發布報告顯示，我國近年城鎮化進程衍生大量流動人口，房價高企、限購限貸，租賃房需求逐年增加。作為專業租賃管理機構，長租公寓迎來發展的黃金期。
市場轉向、方向引導、政策支持，從去年開始，萬科、龍湖、碧桂園、綠地等一批標桿房企紛紛以不同形式涉足住房租賃市場。
但正如萬科董事會主席、C E O郁亮在2017中期業績發布會上所述，很多房地產企業看到了租賃市場的發展空間，但布局長租公寓的難題，主要是因為回報率很低，導致企業沒有意愿做。
“從回報率來說，我們能夠達到1%- 2%的回報率，已經很滿意了”，郁亮表示，“未來長租公寓回報率6%- 8%是正常(水平)的話，我們就往這個方向走。”
在住房租賃崛起的背景下，深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，租賃企業的前期資金投入較大，靠租金回收運轉速度太慢、效率太低，所以一定條件下要幫助租賃企業解決資金錯配的“融資難”問題。
資產證券化助推租售并舉
盡管短期看不到太多盈利，但各路資本仍然加速涌入住房租賃市場，開發商以及金融機構紛紛涉足。
就在剛剛過去的10月份，新派公寓權益型類R E IT s和保利租賃住房REIT s陸續獲批。
通俗地講，不動產資產證券化就是以商業物業、住宅、工業廠房、基礎設施等不動產財產或不動產收益權作為基礎資產，以未來產生的運營現金流為投資人主要收益來源的金融產品。
據悉，深交所相關負責人在介紹新派公寓專項計劃的成功發行時就表示，長租公寓租金收入穩定，運營模式清晰，是開展資產證券化業務的適合行業。
“相較于開發商用自有資金或者銀行貸款等開展長租公寓，投資回報率問題限制房企規模化發展自持性物業資產，而通過資產證券化特別是R EIT s能夠直接對接到投資人，乃至形成近似于社會大眾共同持有物業，這一力量和能動用的資金體量遠遠大于一兩家機構，將這一機制(R EIT s)引進將助力住房租賃快速起步”，廈門國金董事長曹彤11日在“資產證券化與實體經濟百城萬企行”上接受南都記者采訪時表示。
當天，中國證券投資基金業協會副秘書長陳春艷也表示，我國目前備案的R EIT s產品融資交易結構、付費水平、盈利方式、收益分配方式等仍與國外的R E IT s存在差距，有待進一步完善相關機制，發布真正能夠滿足普通大眾投資需求的產品，使之能夠享受到REIT s收益。
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