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?　　近期熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控力度加大，傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季呈清淡局面。國(guó)慶、中秋假期，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市成交量明顯下降。分析人士表示，政策繼續(xù)收緊、房企推盤節(jié)奏減緩、購(gòu)買者觀望情緒加重等原因?qū)е聵鞘汹吚洹Ｎ磥?lái)調(diào)控政策料繼續(xù)收緊。

　　調(diào)控持續(xù)升級(jí)

　　國(guó)慶假期前一周，多地紛紛加碼樓市調(diào)控。西安(樓盤)、重慶(樓盤)、南昌(樓盤)、南寧、長(zhǎng)沙(樓盤)、石家莊(樓盤)、寧波(樓盤)等城市發(fā)布樓市新政，迎來(lái)一波小規(guī)模調(diào)控潮。以西安為例，西安市物價(jià)局在《關(guān)于商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確，9月25日起，商品住房項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可證前，或已取得預(yù)售許可證但尚未售出的商品住房在調(diào)整價(jià)格前，須向西安市物價(jià)局進(jìn)行商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)。

　　中國(guó)證券報(bào)記者在西安市高新區(qū)某樓盤看到，前來(lái)咨詢的購(gòu)房者只有五六個(gè)人。銷售人員稱：“由于節(jié)假日旅游和天氣原因，這幾天看房者不多。但西安今年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲有目共睹，尤其是三四月漲幅最明顯。”

　　銷售人員表示：“現(xiàn)在高新區(qū)土地價(jià)格每畝1500萬(wàn)元，比之前翻了一番多。但隨著政策收緊，炒房客肯定越來(lái)越少。”

　　為避免房?jī)r(jià)快速上漲，西安市此前在《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》中強(qiáng)調(diào)，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房。

　　在熱點(diǎn)二線城市中，此前樓市大熱的南京(樓盤)市已明顯降溫。中原地產(chǎn)工作人員對(duì)記者說(shuō)：“由于南京嚴(yán)格的限購(gòu)政策，投資買房熱潮逐漸降溫。現(xiàn)今前來(lái)咨詢買房的顧客大多為剛需或者是希望改善住房質(zhì)量。”

　　值得注意的是，目前不僅購(gòu)房者在觀望，很多樓盤也處在觀望中。據(jù)記者了解，南京限購(gòu)限價(jià)政策中，政府對(duì)南京地區(qū)新房銷售價(jià)設(shè)置上限，南京多區(qū)域出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)比新房?jī)r(jià)高的現(xiàn)象，多數(shù)樓盤處于觀望期，并不打算在政策收緊時(shí)進(jìn)行銷售。某樓盤工作人員坦言，目前該樓盤可能暫停銷售。

　　成交同比下滑

　　中國(guó)證券報(bào)記者國(guó)慶期間走訪北京(樓盤)市豐臺(tái)區(qū)某樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，售樓大廳空空蕩蕩，四十分鐘之內(nèi)只見到兩組購(gòu)房者。該樓盤銷售人員稱：“在節(jié)假日，看房客不再像之前那么多。目前調(diào)控政策將投資客拒之門外。比如，二套房需80%首付，且二套房房貸利率上調(diào)20%，炒房門檻大大提高。”

　　不過(guò)，有售樓員表示：“雖然假期看房客不多，但是看房的基本都是真心想買房者，所以成交率較高。”

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，黃金周前6天，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市成交量明顯下降。其中，北京新建住宅前6日網(wǎng)簽78套，二手房網(wǎng)簽23套，均是2009年來(lái)的最低值，同比跌幅達(dá)到72%。

　　在一線城市中，不僅是北京，上海(樓盤)國(guó)慶假期的成交量也下跌明顯。上海市前6天新房網(wǎng)簽量為147套，同比去年同期的665套下跌78%。

　　與此同時(shí)，北京市住建委執(zhí)法檢查組在“雙節(jié)”期間開展了房地產(chǎn)執(zhí)法專項(xiàng)行動(dòng)，重點(diǎn)是檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的銷售現(xiàn)場(chǎng)和銷售行為，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

　　近期嚴(yán)查“首付貸”等違規(guī)操作使得樓市繼續(xù)降溫。北京市銀監(jiān)局、央行營(yíng)業(yè)管理部日前聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于開展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》，要求北京市轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

　　事實(shí)上，從三季度整體成交數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市明顯下跌。克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，一線城市在各線城市中整體表現(xiàn)最差，成交面積僅458萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌31%，同比更是銳減65%。主要原因，一方面是新增供應(yīng)有限，同比減少33%;另一方面是“限購(gòu)”和“限貸”政策并無(wú)放松，購(gòu)房者觀望情緒加重，新項(xiàng)目開盤去化情況一般。

　　具體來(lái)看，北京商品住宅成交面積已連續(xù)三個(gè)季度下滑，三季度成交面積僅79萬(wàn)平方米，同比下降80%。上海案場(chǎng)到訪量連續(xù)七個(gè)月下滑，客戶觀望情緒嚴(yán)重，環(huán)比跌幅25%。深圳(樓盤)則一直保持低位運(yùn)行。

　　樓市明顯降溫

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策收緊、房企推盤節(jié)奏減緩、購(gòu)買者觀望情緒加重等是十一假期樓市降溫的原因。

　　“降溫的重要原因之一就是原有購(gòu)房政策較緊的城市繼續(xù)提高了二次購(gòu)房或首付的比例，對(duì)購(gòu)房者壓力較大。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，其次，從房企推盤節(jié)奏來(lái)看，預(yù)售證管控較嚴(yán)，使項(xiàng)目預(yù)售面臨很大壓力，整體市場(chǎng)樓盤較少，也造成市場(chǎng)降溫。這種降溫現(xiàn)象或許會(huì)倒逼部分房企后續(xù)在價(jià)格上有所調(diào)整。

　　從調(diào)控政策來(lái)看，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示：“從去年10月計(jì)算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年三季度。當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整期與風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之后，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)結(jié)束，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破，投資投機(jī)客將退場(chǎng)。”

　　廣發(fā)證券(000776,股吧)房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師樂(lè)加棟表示，在全行業(yè)庫(kù)存處于低位的情況下，核心一二線城市的既有調(diào)控政策難見放松，甚至?xí)L(zhǎng)期化、常態(tài)化，并且不排除更多弱二線及三四線城市未來(lái)出臺(tái)“限售”等約束性調(diào)控措施的可能性。

　　“調(diào)控政策未來(lái)或持續(xù)處于收緊狀態(tài)。”明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策表示，但對(duì)于房企而言，在沖業(yè)績(jī)和保證現(xiàn)金流上，可能還會(huì)有一波“跑量”。

　　從房?jī)r(jià)方面來(lái)看，克爾瑞研究中心研究報(bào)告指出，一線城市預(yù)售價(jià)格管控仍將從緊執(zhí)行，在市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求的大背景下，一線城市房?jī)r(jià)走平的可能性更高。二線城市房?jī)r(jià)將持續(xù)分化，成都、武漢(樓盤)、杭州(樓盤)等市場(chǎng)依舊供不應(yīng)求的二線城市可以參照一線城市，房?jī)r(jià)將以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。西安、海口、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春(樓盤)等新晉熱點(diǎn)二線城市，隨著炒作氛圍逐漸消散，難以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲，預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)面臨回調(diào)。三四線城市中的熱點(diǎn)城市面臨政策調(diào)控的幾率大大提升，一旦政策基調(diào)生變，投資、投機(jī)性需求難以為繼，房?jī)r(jià)必將面臨顯著下調(diào)。

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