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房地產ABS業務正在成為最近一個階段ABS(資產證券化)機構的新聚焦點。
據悉，一方面，和監管層大力推動住房租賃市場、釋放REITs監管紅利的預期有關;另一方面，不少券商固收、基金子公司團隊以及不動產運營商也在瞄準這一潛在市場積蓄能量，不少從業機構也在積極開展業務模式的討論與案例分析。
而有資管人士認為，在監管紅利及市場環境的積極作用下，有條件的積累類REITs等業務的項目經驗，有助于部分機構在未來制度紅利釋放時進一步取得先機。
一位中糧地產人士則指出，REITs等工具的松動預期，也會給不動產項目傳統的運營模式帶來新的變化;而未來對于自持不動產運營能力的高低也將對開發商提出新的挑戰，一些商業、住宅自持項目運營能力更強的房企有望脫穎而出。
紅利漸進路徑
事實上，近期頂層設計及地方政府所推動的租賃住房市場建設，也成為利好房地產ABS市場的政策背景。
日前，住建部聯合發改委、公安部、財政部、人民銀行等九部委曾聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(下稱153號文)，提出要多舉措加快發展住房租賃市場，而這一政策方向可能帶來的業務機會也被市場所關注。
恰逢其時，日前證監會債券部主任蔡建春也提出要加強規則體系建設、強化事中事后監管，完善信息披露制度，“加快推動REITs等具有重要意義的創新產品盡快落地”。
而作為產品備案方的基金業協會(下稱中基協)近期也在成立ABS專業委員會中，流露出重視房地產ABS的信號。例如中基協會長洪磊指出，要在《基金法》和《證券法》的框架下研究推動公募REITs相關規則制度方案，為監管機構提供政策建議。
21世紀經濟報道記者同時發現，在ABS專委會的專家顧問組成上，也能看出明顯的REITs研究方向。其中9人團隊中有3人有著RETIs或房地產“基因”。
其中，國務院發展研究中心REITs課題組組長中國房地產開發集團理事長孟曉蘇，國內最早一批的房地產私募機構中城投資總裁路林，以及清華大學鑫苑房地產金融科技研究中心副主任郭杰群，均與REITs、房地產業務有關。
一位接近中基協的機構人士表示：“監管層的這一動向或將給證券經營機構的ABS業務帶來新機遇，特別是房地產類ABS有望成為業內人士重點關注和研究的主題。”
值得一提的是，作為ABS專委會顧問的孟曉蘇近日在博鰲房地產論壇上表示，其負責的REITs課題組工作之一就是把REITs產品“中國化”。
“最近中國證監會以中國證券行業基金業協會的名義組織了專門委員會，來推動不動產證券化，我是這個機構的顧問，同時我是戰略發展組的組長，現在REITs的啟動已經水到渠成，”孟曉蘇透露，“根據證監會有關負責同志的設想，在十九大前做好準備，‘再擼起袖子加油干’，爭取讓REITs在中國早日落地。”
而在孟曉蘇舉例的模式中，政府機構的不動產及收益也具有上市的潛在可能。
“用以政府為主的優質不動產作為基礎資產，由政府和原商業機構回租，保證收益，這種收益流還可以上市。”孟曉蘇舉例稱，“另外如約定在基金到期之后，如20年或25年之后，由政府原價回購資產，這樣可以減少資產評估的障礙，防止國有資產流失，爭取在今后再把它做成永續化的資產。”
分析人士指出，考慮到國內企業的資產負債結構現狀，以REITs來推動降杠桿的政策目標，也能達到防范和化解金融風險的作用。
“目前去杠桿是國內防范化解金融風險的重要工作，而國內負債的特點之一就是大量寄居在不動產上，如果能夠利用REITs將不動產推向資本市場，對于當下‘降杠桿’來說有著積極意義。”一位匯金系券商宏觀分析師表示。
比拼運營能力
在政策紅利預期的催動下，部分機構也在著手對與不動產有關的類REITs等項目進行儲備和挖掘。
“業務準備往往要在政策紅利釋放之前就開始。”北京一家基金子公司負責人表示，“REITs的預期正在不斷強化，而現階段一些資管團隊則在通過多操作類REITs項目來積累相關經驗，并著手研究REITs業務的潛在可能。”
在部分ABS機構的推動下，類REITs業務規模也漸成規模。21世紀經濟報道記者根據東方財富(300059)iChoice數據統計發現，截至8月15日類Reits項目數量達24只，總規模為703.93億元。
事實上，國內長租公寓、存量商改住等政策信號也被相關資管機構所留意。
“此前的項目主要是偏商業類的，而國內如果長租公寓市場能夠孵化成型，REITs業務也會有相應的介入空間。”上述基金子公司負責人指出。
而在房地產人士看來，REITs預期的強化也將對傳統的房地產運營模式帶來變化。“過去開發商拿地的原因是因為可以去銀行抵押獲得流動性，但這種模式會讓資產負債固化擴張。”前述中糧地產人士稱。
該人士認為，在融資方式變化下，開發商的競爭要素也將從“拿地融資”向不動產資產運營轉向。
“在不動產本身基礎要素相當的情況下，不動產的經營、運營能力將會凸顯。”前述中糧地產人士認為，“國外的不動產運營生態已經相對成熟，而國內在這方面還有較大的可發展空間，因為同樣一塊地產，優質的運營顯然能帶來更客觀的收益和現金流，也會利于證券化。”
在該人士看來，目前一級土地市場“自持”土地的增多，或為未來一段時間各類開發商提供轉型窗口。
“房地產市場調控導致開發商資金壓力加大，不少開發商組成聯合體拿地，而最終比拼的要素則成了自持率，我們之前一次拍地就是輸在了自持率上。”一家市值排名前5的上市房企項目負責人表示，“但現在自持土地的增多，其實也在促使開發商向房地產運營機構轉型。”
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