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　　8月23日，戴德梁行最新發(fā)布的《2016-2017中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)報(bào)告》顯示，從全球資本來(lái)看，中國(guó)預(yù)計(jì)很快成為繼美國(guó)之后第二大投資目標(biāo)國(guó)家。

　　該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資于2016年創(chuàng)歷史新高，大宗交易金額高達(dá)2,094億元，較2015年翻了一倍。盡管2017年一季度記錄的交易額僅為500億人民幣，但是不少大型資產(chǎn)交易正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)交易額會(huì)在第二，三季度飆升，2017年全年交易總額有望突破新紀(jì)錄。

　　其中，寫字樓和零售物業(yè)組合仍然受到投資者青睞。按資產(chǎn)類別來(lái)看，寫字樓仍為最受歡迎的資產(chǎn)類別，占到2016全年總投資額的一半，略高于2015 年42%的占比。對(duì)于零售物業(yè)的投資在2016年增長(zhǎng)尤為顯著，占到交易總額的27%（560億），為2010年來(lái)最高占比。

　　同時(shí)，由于寫字樓資產(chǎn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)使得其收益率不斷壓縮，許多投資者把目光轉(zhuǎn)向零售物業(yè)。其中一部分投資者計(jì)劃通過(guò)物業(yè)提升或租戶調(diào)整而取得更高的租金，另一部分則打算將其收購(gòu)的零售物業(yè)改造成寫字樓或綜合體以實(shí)現(xiàn)更高的回報(bào)。

　　在綜合體項(xiàng)目的收購(gòu)中，寫字樓和零售物業(yè)的組合占到了九成以上。有一定零售體量的寫字樓通常可以達(dá)到較高的入住率或租金增長(zhǎng)，寫字樓內(nèi)的員工也可為其零售區(qū)域于工作日帶來(lái)較為穩(wěn)定的客流量，兩者的相輔相成使該類物業(yè)受到投資者的青睞。

　　值得一提的是，數(shù)據(jù)顯示出，內(nèi)資買家占到2016年全年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額九成，為10年來(lái)最高占比。內(nèi)資企業(yè)以其資金雄厚，審批較快等優(yōu)勢(shì)大舉涉足中國(guó)超一線城市。以上海為例，以險(xiǎn)資為主的內(nèi)資機(jī)構(gòu)資本十分活躍，在內(nèi)資投資總額的占比接近六成。在利率仍保持較低水平以及股市持續(xù)低迷的狀態(tài)下，險(xiǎn)資的資產(chǎn)配置壓力不斷加大，而商業(yè)地產(chǎn)尤其是位于一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為各大險(xiǎn)資互相爭(zhēng)奪的對(duì)象。港資和新資在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)外資投資商中仍占主導(dǎo)地位，而歐美資本在華投資普遍較保守或者傾向于短期投資，并對(duì)新興市場(chǎng)或風(fēng)險(xiǎn)較高的資產(chǎn)接受度相對(duì)較低。

　　戴德梁行方面預(yù)測(cè)，未來(lái)市場(chǎng)，可增值型或機(jī)會(huì)型資產(chǎn)將成市場(chǎng)新寵。研報(bào)指出，近年來(lái)，由于租金增長(zhǎng)放緩而資本價(jià)值增長(zhǎng)超速，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)收益率受到壓縮。尤其在北上廣深一線城市，由于對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，甲級(jí)寫字樓價(jià)格于2016年在四市平均上漲近10%，而租金僅平均增長(zhǎng)1%，使四市平均毛收益率由2015年底的5.3%降至4.9%。

　　未來(lái)，在龐大供應(yīng)量的壓力下，預(yù)計(jì)租金增長(zhǎng)仍保持緩慢，收益率預(yù)計(jì)或?qū)⒗^續(xù)下滑。因此，更多投資商把目光轉(zhuǎn)移至對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的提升，可增值型或機(jī)會(huì)型資產(chǎn)也越來(lái)越受歡迎。

　　除此之外，盡管寫字樓物業(yè)將繼續(xù)受到追捧，越來(lái)越多的投資者將放寬目光以尋求更高回報(bào)率的資產(chǎn)。除了近年來(lái)因電子商務(wù)行業(yè)的崛起而迅速發(fā)展的物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)，數(shù)據(jù)中心，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，學(xué)生宿舍，旅游地產(chǎn)等“新興資產(chǎn)”也將受到更大關(guān)注。

　　戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰表示，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷二十年的快速發(fā)展后，已全面進(jìn)入存量模式。“城市更新產(chǎn)業(yè)升級(jí)，改造創(chuàng)新將成為未來(lái)幾年愈發(fā)關(guān)注的話題。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理將成為制勝因素。在核心成熟物業(yè)緊缺的當(dāng)下，投資者可將目光放寬放遠(yuǎn)，從眾多的新興市場(chǎng)或新興物業(yè)中發(fā)掘投資亮點(diǎn)。”