■樓市調控觀察（下篇）
房價節節攀升，調控步步加碼。業內普遍認為，信貸寬松、政策錯配、“地王”頻出、需求集中爆發等是上一輪房價快速上漲的重要原因。這些原因指向政府調控的精準度、導向性，及房地產領域去杠桿的力度，迫切需要從政策層面總結、反思和防范。而一知名房企南京分公司負責人表示，多年調控反彈后，剩下的企業資金實力和抗壓能力更強，產生了“耐藥性”，“企業現在都鉚著勁兒，扛過限購，等待下一輪上漲。”
業內人士呼吁，在對樓市用限貸限購政策“猛藥去急癥”的同時，也要“溫補拔病根”，逐步深化調控改革、穩步去杠桿。否則，新一輪調控也可能陷入“嚴一年，松兩年，屢調屢漲”的怪圈。影響房價快速上漲的根本問題不解決，可能削弱本輪政策調控的效果。
流動性放大 刺激購買力集中釋放
“信貸寬松被認為是2015年以來這輪房價過快上漲的主要原因。”一位業內專家直言不諱，此前，政府為鼓勵樓市去庫存實行了寬松的信貸政策，三四線城市去庫存效果尚待檢驗，但一線城市和一些熱點二線城市的房價卻一路上揚。
一家知名地產公司北京區域負責人也表示，信貸寬松降低了資金成本，一些海外融資平臺的利率甚至在6％以下。直接放大了流動性，刺激房地產企業投資和個人的購房需求。
“寬松的信貸政策讓房地產企業如魚得水。”江蘇一家房地產企業負責人說，去年以來公司在熱點城市的開發項目，可以輕松地從銀行獲得開發貸，“甚至不需要貸款還有銀行追著要貸給你”。目前，公司60％以上的開發資金來自銀行，杠桿率較前幾年大幅上升。
開發企業杠桿加劇的同時，居民信貸杠桿也在上升。中原地產首席分析師張大偉指出，7月房地產信貸占全國近100％信貸額度的基礎上，8月人民幣貸款增加9487億元，其中又有70％以上是住戶部門貸款。這表明，在房地產領域，貨幣寬松有力推動居民個人加杠桿。
上一輪限購放開帶來購買力集中釋放。2014年以后在去庫存的政策導向下，全國多數城市取消了限購，導致購房需求在資源相對集中的熱點城市反彈式爆發。以江蘇南京為例，2015年商品住宅成交1104.41萬平方米，同比上升58.48％，創下歷史新高。
合肥學院房地產研究所所長朱德開認為，合肥、南京等城市房價上一輪快速上漲，正是需求集中釋放、供給相對不足的結果。
安徽文一房地產集團副總裁邱勝華也表示，以安徽為例，合肥是中心城市，人口流入多、交通優勢強，自然獲得購房者的青睞。
“地王”頻出不斷助推熱點城市房價快漲預期。“80％的開發商集中到20％的城市，帶來的結果必然是搶地大戰、‘地王’迭出，地價房價相互推漲。”前述江蘇房地產企業負責人坦言，三四線城市庫存居高不下無利可圖，讓開發企業回歸一二線城市“血拼”。在這些土地供給不足的熱點城市，企業只能加杠桿硬著頭皮拿地，否則就有可能被洗牌出局。
業內人士普遍談到，2015年以來，“面粉貴過面包”在多地樓市屢見不鮮。僅在南京，2015年就出現各類“地王”11個，將部分區域土地樓面價與當地商品房銷售價格拉平。受此影響，至今年9月限購前，南京房價已連續上漲18個月，僅同比漲幅就已達到約40％。不少業內人士認為，“地王”頻出是因為地方政府供地不足。
宏觀政策錯配也是房價上漲的推手。安徽置地投資有限公司董事長嚴張應表示，一些針對三四線城市的去庫存政策并不適用于合肥，對合肥這樣的城市同樣施以降低首付比例、放寬貸款限制、降低契稅和營業稅等政策，無異于樓市本來沒生病，卻跟著一起吃藥了，結果既刺激剛需族，又鼓勵投資客，“高燒”是必然結果。
鉚著勁兒熬限購 等待下一輪上漲
在采訪中，業內人士普遍建議相關部門應直面房價快漲背后的深層次問題。單純的限貸限購難改預期，政策調控已有“耐藥性”。
房價上漲成為貨幣現象，加重房地產行業杠桿化。中原集團首席運營官李文杰認為，寬松的信貸政策，讓開發商和購房者手中流動性大量增加，導致他們迫切需要尋找投資渠道。在產業結構轉型未完成，實體經濟增長乏力的情況下，更多企業和個人資金進入房地產領域尋求保值，最終讓房價上漲變成一種貨幣現象。
“這樣的結果是，除非貨幣緊縮，否則房價很難下降。”北京一家基金公司部門負責人表示，目前很難估計開發企業、個人的杠桿率有多高，但房價已經和貨幣政策深度捆綁，如果不能逐步有效去杠桿，將不斷加劇房地產領域的金融風險。
限貸限購難改預期，政策調控已有“耐藥性”。當前多個熱點城市陸續實施了嚴格的限貸限購政策，但從記者調研了解的情況來看，市場各方尤其是開發企業似乎并不擔心本輪調控影響后市。
土拍網分析師徐菲以南京舉例認為，從2006年至2016年南京經歷了四輪地王潮，每次調控后地價和房價都反彈式暴漲60％以上。目前限購后又進入了三年一度周期，但政府調控不可能長期存在，兩年調整后還可能有反彈。
某知名房企南京分公司負責人就表示，多年調控反彈后，剩下的企業資金實力和抗壓能力更強，產生了“耐藥性”，“企業現在都鉚著勁兒，扛過限購，等待下一輪上漲。”
供給側調控缺失，土地、資金市場供求長期未能理順。記者了解到，“地王潮”之下，開發企業紛紛高價拿地，不少企業地價已經占其開發成本的60％以上，積累了很高的資本風險。部分開發企業負責人直陳當前生存的困局：“拿地是找死，不拿地是等死”，加入“地王”游戲也是無奈之舉。
某國有房地產開發企業負責人坦言，考核機制推動了國企爭搶“地王”，“國資有保值增值的壓力，現在只有房地產不會賠錢，國企搶‘地王’也是生存發展的需要。”
李文杰表示，供不應求是上輪房價上漲一個根本的結構性問題。很多城市調控樓市的時候沒有積極穩定土地供應預期。
此外，記者了解到，在避險壓力下，銀行資金流入熱點城市，資源、資金錯配也是需要解決的問題。
“止血”只是應急 須扭轉政策錯配
總結上一輪房價過快上漲的教訓，業內人士認為，化解房地產市場劇烈波動的頑疾，除了下限購之類的猛藥，還要有深化調控改革、穩步去杠桿等舉措。
調控宜從需求側轉向供給側。“限購前的市場表面上看是房產荒，其實本質上是資產荒。”中原集團總裁施永青說，投資渠道少導致資金涌入樓市，加劇市場風險，應該迅速采取措施來“止血”。但限購限貸只能應急，不是根治問題的方案。如果不能理順土地供應、住房供應的機制，單純限購只是在儲蓄購買力，未來限購解除之后又會迎來快速上漲。
業內人士建議，應當穩定土地供應和住房供應的預期，一是對開發商和購房者的資金進行規范和節制，二是要對土地儲備和商品房上市的預期及時披露，三是可以通過加大保障房建設平衡預期。
扭轉政策錯配，合理釋放需求。專家認為，寬松的貨幣政策原本是給三四線城市去庫存開的藥，實際上卻讓一二線城市給吃了，這樣的政策錯配應該扭轉，才能有效防范熱點城市的下一輪房價快速上漲。
近期多地調控多是地方國土、住建、人行地方分行等聯合推動，部分業內人士認為，這增強了地方調控的主動性和力度，建議推動信貸等政策“因城施策”，并保持政策的連續性、穩定性。
此外，業內人士還認為經過上一輪快漲，此輪調控對三四線樓市的溢出效應有限，需求會逐漸集中到熱點城市周邊。建議相關部門對熱點城市周邊地區購房行為進行合理釋放。
跳出房價循環快漲怪圈還需下決心去杠桿。南京大學教授劉志彪認為，盡管當前樓市去杠桿面臨著穩增長等多方面壓力，但去杠桿的既定政策方向不能變。當前，政府杠桿、非金融企業杠桿正穩步轉移到房地產領域，確切地說是轉移到居民個人頭上。需要在去杠桿的同時，抓住機遇加快經濟增長動能轉換，引導房地產行業轉型升級，逐步推動產業去虛就實，最終推動房地產問題安全落地。
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