編者按 隨著新型城鎮化的大力推進，越來越多的農村人口進入城市務工、定居，農村出現了大量的閑置宅基地，不少村中老宅荒廢，導致很多村成了“空心村”,土地浪費嚴重。一些讀者來信表示，應加快推動宅基地有效流轉，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制，既讓閑置宅基地發揮其應有作用，又可增加農民財產性收入。
老宅子也能變成“活資產”
黨的十八屆三中全會提出，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。作為全國15個試點之一，2015年，宜城市啟動農村宅基地制度改革。改革一年來，通過收取宅基地有償使用費、鼓勵農民自愿有償退出宅基地等形式，把宅基地推向市場，“喚醒”了沉睡的宅基地資源，增加了村集體和農民收入，激發了農村生產活力。
一是制定各類型宅基地面積標準體系。為扭轉農村土地無序利用局面，宜城市實行土地利用、城鎮建設、農業發展、村莊建設的“四規合一”，明確規定在城市規劃區內，原則上不再單獨分配宅基地，采用農民公寓、農民住宅小區形式保障“戶有所居”;在城市規劃區外將統籌建設跨行政村的村民聚居區、新型農村社區和新農村居民點;對傳統農區則繼續實行“一戶一宅”政策。為讓農戶公平地享受宅基地權益，按城市、建制鎮、傳統農區三個層次，確立了90、140、160、180、200平方米5個宅基地面積使用標準，并同步開展農民住房測量，確權登記。
二是構建宅基地有償使用費征管機制。圍繞宅基地有償使用費收多少、誰來收、誰來用、干什么用等問題，宜城市規定，在標準以內的宅基地不收取費用，超過部分征收有償使用費，多占多出。并確立了村收、村管、村用的方針，規定所有資金使用必須由村民代表組成的理事會提出，經過村民代表大會討論通過后才能使用。
三是探索宅基地將“死資產”變為“活資本”路徑。宜城市出臺了《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》，把宅基地資源推向市場進行交易，籌備成立市、鎮兩級農村產權交易平臺，把宅基地使用權、農房所有權等農村資源要素統一到平臺上進行交易管理。農民利用宅基地及農房抵押貸款，可以用于發展農業經濟、擴大生產規模，增加農民收入;宅基地自愿退出，村集體給予一定數額的補償和獎勵;宅基地退出后復墾為耕地，交由農民耕種后，農民獲得種植收入，進一步激發了農村新活力。(湖北宜城市城鄉建設局 楊明生)
把閑置農宅利用起來
前不久，筆者回贛東南的農村老家度夏時發現，昔日二三百戶人家居住的大村子，顯得頗為蕭條。無論是新宅還是舊居，屋子總是大門緊閉，門上的對聯殘破不堪，部分農房房前屋后雜草叢生，顯得破爛不堪……老鄉告訴我，隨著大量農民進城務工，不少人選擇到城里居住，農宅閑置的情況很普遍，一些農宅閑置的時間有三四年甚至達七八年以上。
大量農宅長期閑置，不僅破壞了村容村貌，還造成了土地資源的極大浪費。此外，長期無人住，還存在較大安全隱患，不利于村莊的綜合治理與長遠發展。
要盤活閑置農村閑散宅基地資源，讓這些閑置的農宅“動起來、轉起來、活起來”，應采取區別對待、因宅施策的辦法，實現資源的最大化利用。
對于已經落戶城里及有城里落戶意愿的農民，可將他們在農村的農宅采取村集體予以適當補償的辦法鼓勵其拆除。
對一些條件較好的農宅，可在創新流轉制度上做文章，實行農村宅基地公平置換原則，通過適當補助鼓勵農村危房改造對象購買已無返鄉可能的農民的房子，這樣既能解決貧困戶的住房問題，改善生活條件，又能使農村的閑置資產得到充分利用。
對于一些位于交通相對便利、有旅游開發前景的農宅還可以鼓勵開辦民宿，發展民俗旅游、休閑觀光等經營活動，讓荒廢的宅基地重新上崗。
一些條件較好的村還可從實際需要出發，適當利用村集體資金購買或租用閑置房，用于興辦農村公共文化事業，活躍農民文化生活。(江西省南城縣縣委 彭國正)
規范有序使用宅基地
近年來，由于農村規劃投入少，個別農村宅基地使用存在種種亂象。一是同村村民，在辦理審批及監管中，宅基地標準不同，而且存在村民自由建房、少批多占、一戶多宅等問題。二是超面積占地、擅自改變農村宅基地用途現象時有發生。還有非法轉讓宅基地，利用集體資產進行隱形交易等情況。三是部分地區在舊村改造過程中，村民搬進了新住宅，而舊宅基地依舊存在，造成宅基地閑置。四是未經批準擅自占地和采取欺騙手段騙取批準宅基地。
整治農村宅基地亂象，一要堅持規劃先行，強化宅基地規劃管理的原則。地方政府要高度重視鎮村規劃的編制工作，撥出資金加快推進。按照先城鄉接合部村莊，后邊遠山村的原則，城鄉接合部村莊的建設規劃要和“三舊”改造相結合，邊遠山村的規劃要和“空心村”整治相結合。
二要加大盤活存量建設用地的力度，農村村民新建、改建、擴建住宅要先行安排使用村內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內有空閑地老宅基地和未利用的，一律不得批準占用耕地。
三要強化農村土地執法監察，建立動態巡查責任制，將宅基地使用情況納入巡查范圍，將問題消滅在萌芽狀態。對未批多占、超占，亂搭亂建且不符合規劃的農村住房，堅決予以拆除;對擅自改變土地用途的，要依法予以立案查處。(山西省壺關縣 秦風明 秦 源)
激化農村要素資源 增加農民財產收入
農村宅基地涉及農民切身利益，也關系農村社會穩定和經濟發展全局，歷來是黨和國家關注的重點。“十三五”規劃指出，要“維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，并支持引導依法自愿有償轉讓”、“激活農村要素資源，增加農民財產性收入”。
北京市農研中心2007年對北京11個區縣58個村的調研結果顯示，閑置農宅比例為1.34%。2014年，對北京6個山區區縣的32個村開展的調研結果顯示，閑置宅基地面積占到了5.3%。這表明，隨著城市化的加速，閑置宅基地有增加之勢。加快推動宅基地有效流轉，既能讓閑置宅基地發揮其應有作用，又能增加農民財產性收入。
第一，盡快完善宅基地流轉的相關法規政策。目前，我國對農村宅基地使用權采取的是有限制流轉的做法，即在本集體經濟組織成員內部流轉，并嚴格禁止農村居民的住宅和宅基地在城鄉居民之間流轉。根據我國《物權法》和《擔保法》的規定，宅基地使用權不得用于抵押。根據“房地合一”、“地隨房走”原則，宅基地上建造的房屋也不能用于抵押。現實中，隨著城鎮化的推進，有一些農民已經進城落戶，宅基地閑置確實存在;宅基地隱形交易較多，賣給城市居民的交易也時有發生;為了解決農民融資困難，有些地方在進行農宅抵押試點。目前，盡管各地宅基地流轉的做法不一，但都面臨一個共性的問題，即缺乏上位法的支持。因此，應盡快修改、出臺相關的宅基地法規政策，把宅基地流轉問題納入法制化、規范化的軌道。
第二，加快推進宅基地發證工作，促進宅基地有效流轉。隨著社會主義新農村建設的推進，越來越多的農村家庭選擇從事非農產業，在擴大產業規模、調整產業結構時，經常遇到資金短缺問題。大多數農村家庭擁有的最大資產是宅基地，但根據現行法律，很難將宅基地進行變現，或通過抵押獲得貸款。應開展村莊地籍調查，加快推進宅基地發證工作，為宅基地的有效流轉提供基本前提。
第三，擴大轉讓對象范圍，提高閑置宅基地的利用率。隨著農業生產率的不斷提高，大量剩余勞動力從土地上解放出來到城市就業，使部分宅基地閑置下來。與此同時，也有部分城市居民愿意到農村落戶、創業，為此，應擴大宅基地轉讓的范圍，允許到農村就業創業的城鎮居民購買宅基地。這既有利于增加農民的財產性收入，也有利于新型城鎮化的推進。為了保證農民的利益，可以規定本集體經濟組織內部成員在同等條件下享有優先購買權。
第四，規范宅基地流轉程序，建立高效有序的農村宅基地市場。目前農村宅基地市場建設基本上是一片空白。在宅基地市場建設中，要規范宅基地轉讓的程序，明確農村宅基地流轉條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉后土地產權關系的調整等方面的內容，合理分配宅基地轉讓在個人與農村集體經濟之間的收益。(首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系教授 趙秀池)
