■樓市走勢觀察（三）
2016年樓市的爆發性開局超出了所有人的預想，同時，在房企非理性的推動下，土地市場再度創造了歷史。究其原因，便是利好政策下帶來的預期影響，以及貨幣流動性持續寬松影響下帶來的低廉融資成本給予了支持空間。
對此，業內人士指出，上半年貨幣流動性持續寬松，但整體市場缺乏可投優質資產，以至大規模的資金借道進入房地產市場，地產行業成為吸收流動性的重要載體。在此背景下，房企獲得了大量資金，負債率大幅提高。而在去資產泡沫的宏觀導向下，房企融資渠道或將大幅收窄，房企資金鏈面臨緊縮，高杠桿下的資金風險將顯現。
熱潮 資金追捧 房企融資規模飆升
2016年寬松的貨幣政策，給房地產市場帶來了一片生機，成交市場持續活躍，庫存明顯下行。在此背景下，重點房企補庫存意愿增強，催生大量融資訴求，在供需兩旺中，多方資金進入房地產市場。
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| 趙乃育/繪? |
WIND資訊數據顯示，截至8月1日，2016年房地產業發債816只，發債總額7588.12億元，是除金融業外發債最多的行業，較上年同期發債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發債只數就達125只。
在發債規模飆升的同時，銀行貸款規模也大幅增加。2016年上半年，上市房企銀行貸款規模較去年同期大幅增長158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份較去年均有較大增幅。其中，房地產開發資金來源中，個人按揭貸款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分別達30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月連續同比增幅為負。
在信托業務方面，數據顯示，2016年上半年，房地產信托成立342只，信托規模731億元，相比2015年同期，成立數量下降15.78%，但規模小幅上升5.39%。
對此，廣發證券房地產行業研究小組首席分析師樂加棟表示，商品房成交市場持續活躍，開發商在重點區域補庫存意愿較強，配合資金成本端處于歷史低位的狀況，房企對于融資需求逐步走強。同時，上半年貨幣政策持續寬松，而整個市場缺乏可投的優質資產，導致大規模的低成本資金借道資產管理公司、基金公司等進入房地產市場，使房地產行業成為吸收流動性的重要載體。
在活躍的融資活動下，房企再度擴大自己的融資形式。據樂加棟介紹，僅2016年單月，其他債權融資規模達307.06億元，同比大幅增長512%，創下2014年以來單月債權融資規模新高。其中，碧桂園向境內合格投資者發行本金額為48億元和14.11億元的購房尾款應收賬款資產支持證券，募集資金主要用于集團日常營運。此外，首開股份董事會通過注冊發行資產支持票據的議案，擬非公開發行金額不超過12億元、期限不超過10年的資產支持票據。
擴張 負債豪賭 土地市場成交活躍
值得一提的是，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜負債累累去豪賭房地產的明天。如日前拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產，近日再度拍下杭州一幅土地。這意味著，在短短一個月內，景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元，幾近其2015年總營業收入57.66億元的69%。然而，景瑞地產的營業利潤在2015年已進入虧損狀態，負債率高達83.59%。
數據顯示，房企負債額大幅增加。2015年，65家重點房企有息負債總額為32300.85億元，平均有息負債為496.94億元。其中，恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬達、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負債也超千億元。
在此背景下，房企負債率也大幅增加。CRIC研究中心數據顯示，2015年，云南城投凈負債率為434%，同比上升89個百分點；綠地集團凈負債率達384%，同比上漲51%；恒大凈負債率達261%，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負債率則更是高達409%。
在資金的追捧下，2016年的土地市場再度爆發。中原地產研究中心統計數據顯示，截至7月28日，全國住宅土地合計超過10億元的地塊多達257宗；其中，溢價率超過100%的“地王”合計128宗，溢價率超過50%的更是多達189宗。而在2015年同期，單宗土地成交額超過10億元的只有150宗，其中溢價率超過100%的僅5宗，超過50%的也只有29宗。這意味著，同比溢價率超過100%的土地總數大幅上漲了24倍。
“哪怕再貴也要搶。”在全聯房地產商會秘書長寧高偉看來，房企這種“先占坑”的行為可謂用時間換空間，而解套的機會就在于房價繼續上漲，間接造成企業負債率居高不下。
而促使房企不惜代價拿地的主要動力則是房地產市場的回暖。中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，已有76家房企公布上半年業績預告，除22家業績指標有所下調外，其余全部上漲或平穩。其中，利潤預增企業27家（含不確定4家），扭虧企業16家，續虧企業11家。
風險 政策收緊 房企資金成本增加
在房企融資規模和負債率大幅上漲的背景下，近來多方開始加碼對房企的融資和拿地限制，房企的銀根或將被收緊，房企通過融資募集資金的難度加大，所得資金的用途范圍變窄，融資成本也在上升。
證監會日前召開會議要求，企業再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實際投向；不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。同時，證監會發行部要求企業再融資所得不能用于非資本性支出，如購買原材料和員工支出，用于鋪底流動資金、預備費、其他費用的視同補充流動資金。
也有消息稱，某股份商業銀行近期明確對于2015年三季度后拿地且成本過高的項目原則上不介入。此外，對于全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%。
除渠道收緊外，資金成本也在上升。2016年5月份，A股市場上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。觀察今年1月至5月公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現出利率上升的態勢。這也意味著，目前上市房企的直接融資成本正在加大。
同時，房地產信托集中到期。根據用益信托網統計，2016年將繼續處于房地產行業信托到期兌付高峰，兌付規模高達2248.05億元，其中，6月份有101只房地產信托到期，到期規模187.59億元，單月兌付規模環比5月上升15.03%。根據統計，預計7月份共有94只房地產信托到期，到期規模為191.12億元。
此外，現階段房地產市場沖高回落現象明顯，房企資金風險陡增。中金研究中心表示，預計2016年下半年中國房地產市場周期將步入拐點，提前進入下行階段，四季度更是會隨著新房供應的增加，迎來供過于求狀態，同時警惕因宏觀經濟超預期下行，流動性回收超預期風險。
