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　　針對重點城市房價和地價屢創新高，決策層開始關注泡沫和杠桿風險。同時，4月新增融資數據不及預期，新增人民幣貸款和社會融資比3月分別下降60%和68%，M2增速降至12.8%，為2015年6月以來首次低于13%。由此，業內認為，經濟初步企穩后，一季度以房地產和基建“雙引擎”發力，推動固定資產投資增長，穩定經濟的“老辦法”要收斂，政策進入“糾偏期”。

　　進入二季度，房價暴漲勢頭未減，部分城市“高燒”，加杠桿、資金“脫實入虛”的態勢未改，這與去庫存、新型城鎮化及防范系統性風險相左。因此，一季度創紀錄的信貸（4.61萬億元）投入，及與房地產結合，驅動固定資產投資增長，即“樓市+信貸”的金融加速器效應該弱化了。4月新增居民中長貸4280億元，環比少增117億元，在房貸利率創新低之時，是否意味著主動收縮樓市杠桿？

　　對于近期決策層的表態，業內解讀偏向于過去屢試不爽的“經濟企穩=政策相機抉擇”的邏輯，樓市政策更是如此。事實上，在“需求側”刺激方面，決策層強調適度而非過度，為解決主要矛盾（供給側改革）營造平穩環境。這意味著，“穩”的基礎要靠“老辦法”，不管是去產能下的就業穩定，或打破剛兌后的金融風險，都要靠需求適度刺激來緩沖。

　　考慮地方債務置換，前4個月全口徑資金投入繼續高增長，基建和房地產投資增速分別達25%和7.2%，但工業和投資等主要指標增速全線回落，顯示“三期疊加”下問題和矛盾交織。盡管決策層表示，韌性和回旋余地決定了經濟不會失速，但實現6.5%~7%的增長目標難度不小。

　　4月相關數據暴露出的最大問題，就是民間投資意愿極低，民間固定資產投資增長5.2%，不及去年同期一半。民間投資占固定資產總投資超過2/3，主要集中在工業和建筑業。統計局數據顯示，前4個月，國企投資增長23.7%，為民企投資增速的4.5倍。民間投資占固定資產總投資的62.1%，比去年同期降低3.2個百分點。這意味著，即便利率不斷下行并創新低，民間投資意愿仍未好轉，說明經濟潛在增速還在尋底，也說明去產能任重道遠。

　　回到樓市，4月數據中，房地產可謂“一枝獨秀”。這要歸功二線城市普漲，帶動三四線城市回升。據CREIS中指監測，20個代表二線城市4月新房成交再創單月新高，同環比分別增長78.8%和3.9%；12個代表三四線城市成交同比上漲67.9%，也創歷史新高。但此前火爆的一線樓市迅速降溫，4月新房成交面積同環比分別下降8.2%和27.8%。

　　同時，開發投資回升擴大至三四線城市。1~4月，三四線城市開發投資同比增長7.8%，比40個重點城市高出1個百分點。70城房價指數顯示，三線城市房價連續3個月上漲。由此，樓市回升在向健康的態勢發展：一線城市淡出房價漲幅TOP5，整體降溫；3~4月火爆的江浙二線樓市也平穩了，二線樓市普漲成為主旋律，庫存最大的沈陽，4月成交也增長了37%；疲軟的三四線樓市提振明顯。

　　可以預期，樓市當前這種演進格局，管理層是樂見的。

　　首先，2015年以來“供需錯配”、“資金虹吸”等問題徹底解決，回升開始向二三四線轉移；其次，此前，少數重點城市樓市過度加杠桿、投機炒作的局面開始緩解；最后，中西部、三四線城市庫存明顯消化，“去庫存”成果得到夯實，全國庫存第一次連續2個月下降，重點城市樓市庫存周期降至6~7個月，“補庫存”開啟。

　　4月金融數據發布后，對業內“寬松勢頭見頂”、“信貸政策收緊”等論調，央行第一時間回應表示：4月貸款少增，受地方存量債務置換加快影響。另外，一季度貸款往往增加較多，4月是傳統貸款小月，基本上只有3月增量的50%~60%。9、10月之后，M2增速將回升。這意味著，貨幣寬松基調未變，只要貨幣寬松，而實體經濟孱弱、通脹再起，居民加杠桿購房趨勢不改。

　　而且，在廣大二三四線城市，貸款買房僅占40%左右，低成本杠桿支持是合理的。對銀行來說，制造業“去產能”、“去杠桿”趨勢下，為改善資產質量、滿足業績剛性考核，有必要在消費金融領域“加杠桿”，這是全球趨勢。數據顯示，今年一季報，部分銀行撥備覆蓋率已跌破150%的警戒線。房貸仍舊是優質資產，重點城市房貸利率創新低，銀行轉移杠桿訴求強烈。

　　今年前4個月，開發商到位資金增速從一季度的14.7%上升至16.8%，創2014年以來新高；4月，重點上市房企銀行貸款、信托貸和公司債同比分別上升144%、46%和368%，保利、中海、華僑城企業債利率在2%~3%之間，低于同期限存款利率；4月，35個重點城市首套房貸平均利率4.52%，較上月下降0.02個百分點，較去年同期下調1.22個百分點，創歷史新低。二套房貸利率5.39%，與上月持平，較去年同期降低1.12個百分點。由此，“樓市+信貸”的金融加速器效應未弱化，近期二線城市迎來普漲、重點城市“地王”此起彼伏，就是新一輪金融加速器效應顯現的開始。

　　（作者系深圳市房地產研究中心研究員）