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　　據經濟之聲《天天315》報道，李女士今年4月2號花156萬元在廣州購買“萬科房地產公司”建設的幸福譽樓盤，發現房屋面積與實際不符，與開發商協商補償，但開發商告知還按原來面積交錢。

　　李女士：我4月2號在萬科幸福譽這個樓盤購買了一個商鋪，當時購買商鋪簽了一個認購書，交了20萬元，其中5萬元是訂金，15萬元是樓款，當時這個認購書上面簽訂的面積是78.64。我是準備一次性付款，準備在這個月17號之前付，我在16號去付款的時候，他告訴說，這個面積沒有78點多了，只有76點多，少了2.6510。當時它按這個面積賣給我的時候按照一平方將近兩萬塊錢，現在將近少了三個平方。我就跟他講，我說少了三個平方，就應該把這三個平方的價錢減下去。但是他就不減，他說我要么就按照小平方來簽合同，要么他把款退給我。我就不同意退款，因為這屬于違約。

　　李女士簽訂的是購房認購書，但她認為這應該和合同一樣具有法律效力。

　　李女士：簽的是認購書，認購書也同樣具有法律效力。先交了20萬元，要等到分期付款或者是貸款定下來以后才簽合同。這個認購書上寫的是，如果17號不能交清余款，訂金就沒收，他沒沒收，現在還沒沒收。

　　李女士認為，現在應該按實際縮小的面積付款。

　　李女士：現在這個面積是實際面積，但當時他是按照大面積的價格賣給我的，就是78.6936平方，總價是156萬多，他告訴我的，我沒量，他說面積小了，要么按照這個面積來簽，價格還是不變，也沒有說要沒收我的訂金。但是認購書上面寫了，17號如果要不能交清余款就要沒收訂金，但是到目前為止他還沒有跟我說沒收訂金。我沒有想退，我就是說按照實際面積來計算價格。

　　李女士表示，現在和她見面接觸的是賣房子的是中介商，他們是無法作主賠償的。

　　李女士：一般的房子是有一個中介商，但是這個中介商的每一句話回答都代表了開發商，因為他每回答一句話，都要進辦公室去請示一下。他說，我都請示過了。請示的大概是萬科的一個項目銷售經理，我沒跟他直接接觸過。賣房子一般都是有中介的，他開發商一般是委托一個中介幫他賣這個樓盤，一般開發商自己不會直接賣房，所有的樓盤都是這樣操作的。他跟我談的這些東西，他是代表了開發商，他們自己也是這樣講的。他說，我們對這個房價是做不了主的，只是售樓，他們定的是多少價，我們就賣多少錢。

　　李女士也聯系了萬科方面，目前沒有回應。

　　李女士：萬科自己有個客服，他一直都說會跟我主動聯系。我16號去交錢那天，出現這個事情以后，因為協商不了，我就給客服打了電話，他就說兩個工作日，但是到現在都沒有回應。我要求的就是，萬科有關工作人員直接跟我聯系，最好不要通過中介，因為他只起了一個傳話作用，第一溝通起來怕引起一些誤會，第二也很耽誤時間。他們同意了，但是到現在為止也沒有人跟我聯系。

　　李女士說，因為面積縮水，要要多付5萬3千元，而萬科只賠付1萬5千元。

　　李女士：現在還是中介在跟我聯系。我今天又給中介打了電話，他說他還是想做一下萬科的工作，因為他們提出來，就賠我一個點，156萬賠我一個點，就是一萬多塊錢，通過購物卡的形式給我。我說這可能相差大了一點，既然有誠意，就各讓一步，看你們能做到什么樣的程度，反正大家都表出來一個誠意。現在還沒有最后達成一致，萬科提出來通過購物卡的形式給我一定的補償，但只賠償一個點，也就是大概1萬5，但這個樓價按照當時的平方數應該是將近5萬3，距離比較大，所以我當時沒有接受這個意見。

　　李女士說，房屋誤差面積已經超過3%，應該按照實際面積計算。

　　李女士：法律有規定，面積超過了3%的，按照實際面積來計算，它的合同當中是有的，但是因為合同我還沒有跟他簽，認購書跟合同的法律效率是一樣的嘛，按照實際面積來計算。如果不到3%，有另外一個規定，這個超過了3%，他也知道。我跟他說因為超過了3%，他一聽，他說你都知道，我說這要按照實際面積來算，你是按照實際面積平方數賣給我的，現在少了平方數，你就應該把這個價錢減去，如果多了的話，我毫無疑問必須要補錢的，這也是有規定的。但是他現在就說給我一個點的補償，我沒接受，協商了好幾天，協商不下來。

　　李女士表示，她已經保留好了相關證據，做好了司法訴訟的準備。

　　李女士：他如果是虛假宣傳，那是另外一個事情了。這上面他沒有主觀的故意，一開始是按照大面積賣，不是說有意讓我去買，買了以后再把面積弄小，我沒有發現有這種情況存在，如果是，那他就有欺詐的原因在里面，欺詐的處理就不是這樣了。他主動告訴我的，面積小了。你就應該按照面積小的來計算價格，這對所有購買的這個房子的人比較公平一點，否則就不太公平了。后來我報警，我知道報警沒什么用，但是我就是取證就行了，所以我到派出所將整個經過、情況復述了一遍，他們也做了筆錄，他們會存檔。但萬一通過司法程序解決，我就有證據了，要不我沒辦法打這個官司。

　　李女士認為， 她買萬科房子就是因為信任萬科這個品牌。

　　李女士：也是出于對他的一種信任買的，我說，你們周圍到處都有商鋪，有的還比你便宜，我為什么買他的呢，就是沖著金字招牌來的。樹起一個信譽不容易，但一旦破壞了，再想重新樹立是很困難的。　

　　負責銷售萬科房屋的中介公司張經理說，目前雙方正在調解。

　　張經理：這個存在一些誤會，有一些問題，當然我們現在在跟她積極地溝通，可能我們這邊會對她做出一定的賠償，但現在這個賠償問題在協商溝通的過程中。最后的結果會讓李女士滿意的。

　　張經理說，她會盡力彌補雙方的分歧，幫助李女士解決問題。

　　張經理：我們是屬于萬科的一個中介銷售團隊，我們其實也就是承上啟下的作用，所以找我來談也沒有什么效果，我就是先把領導的意思傳達給客戶，再把客戶的意思給傳達上去，因為我是給她銷售而已。因為萬科沒有自己的銷售團隊，都是委托我們中介公司幫它售樓，達到一致就不存在什么糾紛了。

　　安理律師事務所鄭傳鍇以及資深房地產專家韓世同共同就今天的案例做出分析解讀。

　　經濟之聲：首先李女士簽訂的是房屋意向書，意向書和合同是一樣有法律效力的嗎？

　　鄭傳鍇：這個問題不能一概而論，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條，商品房的認購、訂購、預訂等協議，當然也包括意向服務，如果它的內容當中，對商品房買賣合同的主要內容進行了約定，并且出賣人已經收取了相應的房款，那么就認為已經具備了和買賣合同同等的法律效力。如果購買人還沒有交款，那么意向書和合同的法律效率是不一樣的。消費者可以基于意向書要求開發商簽訂購房合同，但不可以直接要求開發商履行合同義務。

　　經濟之聲：現在李女士面臨的問題是，房屋的誤差面積已經超過3%了，這個3%是不是在法律上有一個特殊的意義？

　　鄭傳鍇：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條明確規定，在3%之內包含3%要按照實際面積退還給購房人，如果超過3%，應該雙倍退還差價。

　　經濟之聲：韓先生，您對于這個3%在實際操作過程當中能不能夠去操作，市場對它的認同度到底有多少？

　　韓世同：對3%的理解，我看到有一些條款規定，3%可以要求退房、退款。但其實這件事我專門跟廣州萬科溝通了一下，他們的解釋是，這個是現樓，他們是有實際測算面積，是75方，它們定價是按75方定的，結果調資料給銷售部門的時候還是拿了原來的數據，就變成了這樣一種失誤。顯然買方是無錯的，錯誤方肯定是在萬科這方面。萬科同意去承擔一定的損失，但顯然買方沒有接受。所以在這個問題上，借這件事提醒消費者以及開發商，這方面的操作還是應該依照原則來處理。

　　經濟之聲：韓世同先生您也同樣的認為，萬科無意識當中所造成的誤差，萬科應該有義務去彌補，至于彌補的方式和彌補的錢數是多少，以什么作為標準呢？

　　韓世同：我覺得如果我們完全套用法律的依據，可能不一定能夠找到非常合理的依據。但是我們看到購買方其實也并不是一個無理要求，顯然萬科在這件事情上面有幾個方面的疏忽，第一把這資料弄錯了。第二，可能是大公司病，及時的應對方法也不行。另外，他們認為這件事已經圓滿解決了，因為我跟他們溝通時，他們認為解決了，但實際上買方沒有直接跟萬科溝通上，她也不滿意。所在這方面最好能夠通過協商，達到雙方都能夠滿意的狀況會比較好。

　　經濟之聲：李女士本身就是一個律師，所以她已經保留好了相關的證據，甚至做了筆錄，如果最終不行的話，她要通過訴訟的方式來解決這個問題。請教一下安理律師事務所的鄭傳鍇律師，第一，李女士保留的證據和筆錄會不會被法庭所認可；第二，她勝訴的可能性到底有多大？

　　鄭傳鍇：具體的細節我并不是很清楚，但首先，李女士要求去派出所做筆錄這樣一個事情應該是我們律師經常推薦的一種辦法，但由于有的公安機關不愿意為當事人基于民事糾紛去處理這樣的事情，所以有時候很難達成這樣一個效果。但就本案而言，如果做了相關筆錄，通常會被法庭采納為證據。而且通常來說，售樓人員或者房地產公司相關的人員，其反偵查意識不會很強，所以在第一時間由國家機關采錄這樣的筆錄，通常它的真實性非常可靠，而且可以反映出相關的很多案件細節。

　　經濟之聲：鄭律師，是不是您個人推薦的還是當事人和萬科方面協商解決問題，可能是最好一個解決途徑？

　　鄭傳鍇：一方面是協商，另外磋商的整個過程進行錄音，甚至去錄像，這種方式可能成功取證的機率更高。

　　經濟之聲：我們聽到，李女士非常認真的說，買這個商鋪就是因為它是萬科做的，相信王石，因此可以看出，萬科方面在中國地產界的品牌效應已經非常明顯。如果真的是萬科出于無意，或者下意識的出現了這樣的問題，這樣的事情對它的聲譽會不會有影響，如果有，影響會有多大？

　　韓世同：如果315來曝光，肯定是對萬科有一定的影響，如果它們處理不當，就會因小失大，品牌和聲譽都會受到一定影響。所以這件事萬科也要吸取教訓，要加強管理，要換位思考，站到消費者的方面去思考。另外，信息溝通不暢也是個問題，所以這件事情對萬科是一個警醒。

　　經濟之聲：像今天這個個案，即銷售面積跟實際不符這樣的事情在樓盤銷售過程中是一個普遍存在的現象嗎？如果消費者遇到這樣的事情應該怎么辦？

　　韓世同：這個現象非常普遍，因為施工圖和實際建造的過程當中必然會有誤差，在這方面，合同法還有各個方面司法解釋都有非常明確的規定，在面積管理方面其實是非常嚴謹的，如果出現太大的誤差，必須要按照法律規定來處理。