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　　近來香港樓市成為議論熱點。

　　退訂、減價、成交大減，負面消息不斷曝出。隨著今年6月、7月爆發股災，8月、9月樓市氣氛急劇轉差，二手交投冰封，反映買家入市意愿低，觀望情緒濃厚。心急的業主需減價或低市價放盤，形成樓價下調壓力。

　　多數意見認為，香港樓市已步入調整期。

　　一是看歷史經驗。根據過往趨勢，當二手成交量連續3至4個月維持少于4000宗，樓價往往呈跌勢。以2011年歐債危機引起的調整期為例，期內每月平均成交量僅3757宗，較危機爆發前減少一半，那一次的二手樓價跌了4%至5%。

　　最近這一次，兩個月的二手成交量較股災爆發前，分別下跌27%和38%，并連續兩個月低于4000宗水平，已明顯對樓價構成壓力。

　　再看香港經濟的基本面。

　　影響樓市走勢的因素，不外是利率、政府政策、香港經濟狀況等。按照目前情況，這些因素暫未出現很大變化，目前經濟數據不差，暫未對樓市起負面影響。數據顯示，第二季經濟按年實質增長2.8%，稍快于上一季2.4%的增幅。政府上周亦公布最新的失業率，6月至8月失業率為3.3%，情況仍然良好。

　　其實，香港的經濟增速近年來一直不高，但由于就業狀況良好，經濟放緩的壓力并未傳導到百姓身上。可是依照香港目前的經濟結構，能夠保持良好前景的金融等產業吸納就業有限，零售、餐飲等就業較多產業持續疲弱，失業率將會因此上升。失業率如果逐步上升，對樓市無疑會有較大影響。

　　在政府政策方面，雖然繼之前金管局局長陳德霖的放松按揭言論后，財政司司長曾俊華不久前也罕見地提醒市民，樓宇供應大量增加，加上美國今年加息的可能性很高，政府會在樓市有需要時作出政策調整。但隨后特首梁振英發話，無意改變現行政策。

　　其實兩者的話并不矛盾，財經主管是警示，特首是安撫，兩者共同點是暫不會改變現行抑制樓價政策。其實，政府政策本身就是信號，真要改變了，也就說明樓市不得不救了。

　　眼前最不明確的反而是直接影響樓市的利率。

　　美聯儲主席耶倫屢次放話要加息，市場一直在等待加息這只靴子落地。

　　樓市向下調整不可避免。從香港中文大學香港亞太研究所（亞太所）的調查數據看，預期未來一年樓價將會下跌的受訪者占31.0%，估計上升的為13.9%，持平的有45.8%。

　　從香港樓市本身來說，調整是必要的。自2004年以來的11年間，香港樓市除少有回調外，基本是連年向上。今年8月份以前，已連升14個月，僅今年一季度升幅就達六個百分點左右。這種累計的高價位本身就需要調整。

　　樓市跌是肯定的，但調整幅度不會大。所謂調整幅度不會大，既要看基本面因素，也要看香港市場特殊因素。

　　目前香港內外經濟因素皆有不利影響，但這些因素都不至于傷筋動骨，長期影響還需滯后一段時間。從香港樓市自身來看，有可能造成樓市大跌的三大因素：過度借貸、過度炒賣和過度建設均未出現，這與1997年的情況不可同日而語。

　　但樓市會跌多長時間？敢下斷言者不多，倒是大地產商恒地主席李兆基有個公開的預判：“樓市將淡淡地慢慢跌，預期未來一、二年，每年跌5%。”