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??? 白銀時(shí)代，房企業(yè)績(jī)嚴(yán)重分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)。萬(wàn)科(000002.SZ)雖然不再?gòu)?qiáng)調(diào)規(guī)模，但這條大船依然快速前行。

　　8月16日晚間，萬(wàn)科發(fā)布了2015年中期報(bào)告，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入502.7億元，同比增長(zhǎng)22.72%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為48.5億元，同比增長(zhǎng)0.77%。不過(guò)，由于合作項(xiàng)目較多，導(dǎo)致結(jié)算凈利率出現(xiàn)了較大下滑，跌至9.6%。

　　銷(xiāo)售方面，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1099.6億元，連續(xù)兩年成為國(guó)內(nèi)唯一一家半年度銷(xiāo)售額破千億的房企。

　　在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，萬(wàn)科也在積極加大對(duì)物流地產(chǎn)、租賃公寓、教育、度假、養(yǎng)老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)的探索與延伸。按照萬(wàn)科總裁郁亮的設(shè)想，未來(lái)萬(wàn)科希望培育更多的新業(yè)務(wù)，以萬(wàn)億市值作為奮斗目標(biāo)，從單一上市公司，轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)、多上市平臺(tái)的控股集團(tuán)。

　　凈利率跌破10%

　　行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，利潤(rùn)率下滑已成共識(shí)，萬(wàn)科也未能幸免。

　　根據(jù)萬(wàn)科2015年中期報(bào)告，其上半年的營(yíng)業(yè)收入雖然增長(zhǎng)了22.72%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)同樣的大幅增長(zhǎng)，僅僅同比增長(zhǎng)了0.77%。

　　對(duì)此，萬(wàn)科解釋稱(chēng)，主要是因?yàn)楫?dāng)期結(jié)算的項(xiàng)目中，合作比例較高，少數(shù)股東損益占比大幅上升。

　　實(shí)際上，萬(wàn)科在上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)(含少數(shù)股東損益)67.9億元，同比增長(zhǎng)23.6%。但在結(jié)算的項(xiàng)目中，合作方權(quán)益占比超過(guò)35%的項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，該等項(xiàng)目貢獻(xiàn)當(dāng)期公司整體凈利潤(rùn)(含少數(shù)股東損益)的47%。扣除少數(shù)股東損益后，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為48.5億元。

　　而上半年萬(wàn)科歸屬于上市公司股東的結(jié)算凈利潤(rùn)率較去年同期大幅下降，為9.60%。2014年同期的結(jié)算凈利率為14.09%。

　　從毛利率來(lái)看，上半年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為21.0%，與去年全年基本持平。

　　萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰表示，近年來(lái)，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例不斷上升，毛利率下降是行業(yè)趨勢(shì)。萬(wàn)科正在努力推進(jìn)各項(xiàng)利潤(rùn)挖潛行動(dòng)，以保持毛利率穩(wěn)定，并通過(guò)節(jié)約費(fèi)用，爭(zhēng)取凈利潤(rùn)率有所上升。他同時(shí)表示，合作比例上升符合萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型方向;下半年隨著竣工結(jié)算量上升，預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)增速將明顯高于上半年。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)節(jié)奏有所加快，實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積1011.9萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)5.2%;實(shí)現(xiàn)竣工面積517.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.9%。萬(wàn)科預(yù)計(jì)今年實(shí)際的開(kāi)、竣工面積都有望超過(guò)年初計(jì)劃。

　　拿地同比漲九成

　　隨著樓市的逐漸回暖，萬(wàn)科在上半年的銷(xiāo)售再度奪冠。

　　1~6月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積902.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1099.6億元，同比分別上升9.9%和9.0%。這也是繼2014年后，再度成為國(guó)內(nèi)唯一半年度銷(xiāo)售突破千億的企業(yè)。

　　這得益于“3·30”新政帶來(lái)的樓市大反彈。今年一季度，全國(guó)商品住宅成交面積還是同比下降9.8%，但到第二季度，就已經(jīng)變?yōu)橥壬仙?4.8%，結(jié)束了自2014年年初以來(lái)的連續(xù)5個(gè)季度的下調(diào)。上半年全國(guó)商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)4.5%(2014年上半年同比下降7.8%)。

　　“短期來(lái)看，主要城市已經(jīng)走出成交低谷，市場(chǎng)信心逐步回升，相對(duì)寬松的行業(yè)、貨幣政策也為市場(chǎng)復(fù)蘇提供了穩(wěn)定基礎(chǔ)。”萬(wàn)科總裁郁亮表示。

　　萬(wàn)科對(duì)后市的看好也表現(xiàn)在拿地的積極性上。上半年，萬(wàn)科新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目26個(gè)，總建筑面積為688.1萬(wàn)平方米，其中按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約507.5萬(wàn)平方米，較2014年同期增長(zhǎng)92.2%。

　　截至6月底，萬(wàn)科規(guī)劃中項(xiàng)目的權(quán)益建筑面積合計(jì)3678.3萬(wàn)平方米。此外，萬(wàn)科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，此類(lèi)項(xiàng)目中萬(wàn)科權(quán)益建筑面積在報(bào)告期末合計(jì)約270.8萬(wàn)平方米。

　　“白銀時(shí)代，房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)代結(jié)束，土地拿得多并不一定是財(cái)富。”郁亮表示，公司目前的項(xiàng)目資源足以支持兩年以上的開(kāi)發(fā)需求，未來(lái)將繼續(xù)堅(jiān)持審慎的投資策略，保持良好的投資質(zhì)量。

　　穩(wěn)健的財(cái)務(wù)為萬(wàn)科后續(xù)的發(fā)展提供充足的準(zhǔn)備。截至6月底，萬(wàn)科持有貨幣資金446.1億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和237.7億元;凈負(fù)債率(有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn))為15.76%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。

　　上半年萬(wàn)科一方面強(qiáng)化現(xiàn)金流管控，另一方面也聯(lián)合各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，積極進(jìn)行金融創(chuàng)新。以前海萬(wàn)科企業(yè)公館為投資標(biāo)的的鵬華前海萬(wàn)科REITs成為國(guó)內(nèi)首只公募REITs。

　　“類(lèi)似于REITs這樣的產(chǎn)品，有助于公司盤(pán)活存量資源，提高資金利用效率。”譚華杰表示，“未來(lái)公司轉(zhuǎn)型的方向之一，是由單一即售型不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向多種資產(chǎn)管理與價(jià)值提升，而金融將在促成這一轉(zhuǎn)型中起到關(guān)鍵性作用，‘金融化、重運(yùn)營(yíng)’是長(zhǎng)期發(fā)展思路，公司會(huì)積極尋求和各類(lèi)機(jī)構(gòu)的合作機(jī)會(huì)，嘗試和探索證券化產(chǎn)品。”

　　加快轉(zhuǎn)型

　　萬(wàn)科在做好傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，也在加大對(duì)物流地產(chǎn)、租賃公寓、教育、度假、養(yǎng)老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)以及物業(yè)服務(wù)、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。

　　上半年，萬(wàn)科物業(yè)明確了市場(chǎng)化發(fā)展方向，未來(lái)的新承接項(xiàng)目將大部分來(lái)自非萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，但原則上不承接與萬(wàn)科存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的在售項(xiàng)目。同時(shí)，萬(wàn)科鼓勵(lì)物業(yè)通過(guò)并購(gòu)與合作實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。為提高競(jìng)爭(zhēng)力，萬(wàn)科還將在物業(yè)業(yè)務(wù)中引入事業(yè)合伙人機(jī)制。

　　作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組成部分，物流地產(chǎn)同樣是萬(wàn)科重點(diǎn)布局的領(lǐng)域。上半年，萬(wàn)科正式成立了萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，目前已在貴陽(yáng)、武漢正式獲取兩個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，據(jù)萬(wàn)科方面透露，目前有10多個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)初步達(dá)成合作意向，未來(lái)有望陸續(xù)完成正式獲取。

　　萬(wàn)科的出租公寓，已經(jīng)建立“萬(wàn)科驛”和“萬(wàn)科派”兩個(gè)品牌。其中面向城市新移民第一站的“萬(wàn)科驛”，已經(jīng)基本完成從0到1的探索過(guò)程，建立起可復(fù)制的商業(yè)模式和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)，“萬(wàn)科驛”將快速擴(kuò)張到多個(gè)人口快速流入的城市，成為中國(guó)出租公寓行業(yè)的領(lǐng)跑品牌。

　　在今年5月的股東大會(huì)上，郁亮明確表示：“未來(lái)萬(wàn)科希望培育更多的新業(yè)務(wù)，以萬(wàn)億市值作為奮斗目標(biāo)，從單一上市公司，轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)、多上市平臺(tái)的控股集團(tuán)。”