摘要：房地產項目成本費用構成比較復雜，是營改增過程中的硬骨頭。記者近日在多地調研發現，不少房企擔憂房地產業納入營改增范圍后會增加企業運營成本。據普華永道對全國近20家大中型房地產企業進行的調查發現，超過90％的受訪企業均表示了對稅負上升的擔憂，其中近40％的企業認為稅負會明顯上升。
不少房企擔憂房地產業納入營改增范圍后會增加企業運營成本。據普華永道對全國近20家大中型房地產企業進行的調查發現，超過90％的受訪企業均表示了對稅負上升的擔憂，其中近40％的企業認為稅負會明顯上升。
按照規劃要求，“十二五”期間要完成“營改增”任務，目前，還有包括房地產業、建筑業、金融業和生活服務業等幾個行業未納入試點。市場普遍預期，2015年將是營改增稅制改革的收官之年。
房地產項目成本費用構成比較復雜，是營改增過程中的硬骨頭。記者近日在多地調研發現，不少房企擔憂房地產業納入營改增范圍后會增加企業運營成本。據普華永道對全國近20家大中型房地產企業進行的調查發現，超過90％的受訪企業均表示了對稅負上升的擔憂，其中近40％的企業認為稅負會明顯上升。
山東一位開發商告訴記者，已開工、已開盤的存量資產項目，可能受營改增影響巨大。假設一個房地產項目已完工但銷售還未結束，若實行營改增，項目成本基本上均已發生，無法再行取得進項稅票抵扣。而項目預售、銷售合同可能也已簽訂，如無法更改，稅負就只能由開發商負擔，項目收入及利潤必然大幅下降。
普華永道中國中區流轉稅業務主管合伙人李軍認為，因為很多房地產開發商的資金來自金融機構的貸款，如果沒有同時開始營改增，會對上下游業務鏈條的抵扣造成一定壓力。對于土地成本，由于土地來源的多樣性，如無償劃轉、集體合作、股權收購等，很難取得相關稅務發票，因此很可能無法獲得進項抵扣。
房地產業的顯著特征是項目周期長，且成本與收入周期背離。這些可能導致營改增之后，房地產項目的銷項稅額與其進項稅額產生時間上的不匹配。
房地產業“營改增”確實是一個“硬骨頭”，如何面對？一些企業認為，需要變更業務模式，以適應營改增的稅收政策。比如對供應商、客戶群體進行分類及管理。營改增后，供應商是否能夠提供增值稅專用發票，客戶能否接受稅負轉嫁，將在很大程度上影響企業的收入、利潤、稅負、現金流。
普華永道建議，首先，企業要重視并積極進行營改增的全面影響測試分析，包括對收入、利潤、稅負、現金流可能影響的數字模擬。
其次，根據影響分析的結果，企業可以考慮對于經營模式進行相應調整，對供應商、客戶進行梳理，重新確定定價政策等，以降低負面影響。
另外，企業應當提高稅務管理水平，加強稅務風險管控能力，尤其要加強增值稅專用發票的管理。在這個過程中，應當加強對財務、稅務以及各部門業務人員的培訓、學習。
