春回大地，樓市繼續(xù)釋放回暖信號(hào)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量較上月減少16個(gè);二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量較上月減少13個(gè);新房成交量比2月份大幅回升65.9%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著3月底及4月份連續(xù)出臺(tái)的維穩(wěn)新政紅利釋放，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的復(fù)蘇，未來樓市回穩(wěn)可期，這將有助于緩解“銜接期”調(diào)結(jié)構(gòu)壓力，利于經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)。
可緩沖調(diào)結(jié)構(gòu)壓力
房地產(chǎn)業(yè)曾是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，但如今風(fēng)光漸退。前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，今年經(jīng)濟(jì)下行有投資增幅放慢的因素，其中，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)回落是主要原因之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前兩個(gè)月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)10.4%，比去年同期回落8.9個(gè)百分點(diǎn)。
今年一季度，房地產(chǎn)投資增速下滑至8.5%，與去年同期相比，增速幾近減半。華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)科所研究員賈康認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬于調(diào)整期，還處在一個(gè)探底的軟著陸過程，對(duì)于7%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐力確實(shí)比較弱。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處于一個(gè)新舊交替的“銜接期”�！拔覀円恍﹤鹘y(tǒng)的支撐力量正在消退，與此同時(shí)，一些新興力量則在成長(zhǎng)，有的新業(yè)態(tài)新產(chǎn)業(yè)呈爆發(fā)式成長(zhǎng)。但目前還沒有銜接到位�！崩羁藦�(qiáng)總理說，現(xiàn)在我們正處在“銜接期”。大家對(duì)未來應(yīng)該有良好的預(yù)期，相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)邁向“雙中高”。
專家指出，在銜接轉(zhuǎn)換的過程中，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛和外部需求不振相互疊加時(shí)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)需要繼續(xù)發(fā)揮投資和提振內(nèi)需的力量。浙大房地產(chǎn)研究中心主任賈生華認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)絕不能退場(chǎng)，但也不能給予太極端的扶持。
自3月底以來，房地產(chǎn)政策效果逐漸顯現(xiàn)。4月前20天，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的25個(gè)典型城市新建住宅成交面積953萬平方米，環(huán)比3月前20天增長(zhǎng)14%，其中一線城市和被普遍認(rèn)為庫存量較大的“危險(xiǎn)城市”成交量反彈尤為突出。25個(gè)城市中，4月以來有19個(gè)城市即八成出現(xiàn)了成交環(huán)比上升。
去庫存是回穩(wěn)基礎(chǔ)
雖然樓市在新政刺激下成交出現(xiàn)反彈，但整個(gè)市場(chǎng)去庫存化仍是主旋律。截至2015年1月，12個(gè)重點(diǎn)城市的住宅庫存量上升至125.6萬套，為近5年來的最高位。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告，截至2月底，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中，有31個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。
“一方面，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性供求矛盾，需要進(jìn)一步加大土地供應(yīng)力度;另一方面，部分二三線城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)已經(jīng)超出了城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，去庫存壓力較大，帶來一定風(fēng)險(xiǎn)，需要分類調(diào)控、因地施策�！眹�(guó)土部土地利用管理司負(fù)責(zé)人介紹說。國(guó)際貨幣基金組織副總裁朱民認(rèn)為，總體來看，中國(guó)樓市還有很大消化存量的空間，需要3年左右才能使房地產(chǎn)過度的供應(yīng)量回到常態(tài)。
專家建議，開發(fā)商不僅僅依靠政策刺激樓市，更要通過平價(jià)走量甚至降價(jià)營(yíng)銷加快消化住宅庫存，從根本上奠定樓市回穩(wěn)的基礎(chǔ);中央也應(yīng)引導(dǎo)地方政府，特別是三四線城市，不要盲目增加土地和房屋供應(yīng)，而以消化存量、轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)增長(zhǎng)方式為主。
房?jī)r(jià)狂飆不會(huì)再現(xiàn)
維穩(wěn)政策持續(xù)發(fā)力，降準(zhǔn)后流動(dòng)性充裕，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交將逐漸回升。歷史數(shù)據(jù)顯示，降準(zhǔn)之后的6個(gè)月左右，房?jī)r(jià)將止跌回升，開始上行，據(jù)此類推，一二線城市在下半年將出現(xiàn)供需逆轉(zhuǎn)。
房?jī)r(jià)是否從此飚升呢?對(duì)此，市場(chǎng)普遍持否定態(tài)度。萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，這個(gè)拐點(diǎn)不是V形的，而是L形的，供求平衡的時(shí)間相當(dāng)長(zhǎng)，10年8年之內(nèi)房地產(chǎn)很難回到買到就是賺到的局面。
香港南豐集團(tuán)行政總裁、原香港財(cái)政司司長(zhǎng)梁錦松認(rèn)為，一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)比較穩(wěn)定，也有機(jī)會(huì)往上升，但其他城市特別是三四線城市，房?jī)r(jià)下降的短期壓力較大。
如今樓市已不比當(dāng)年，之前供不應(yīng)求，現(xiàn)在局部供大于求，供需結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)使房?jī)r(jià)失去了快速上漲的基礎(chǔ)。在刺激政策作用逐步消化后，市場(chǎng)將建立新的平衡。專家指出，對(duì)于大多數(shù)三四線城市，去庫存化將持續(xù)較長(zhǎng)周期，房?jī)r(jià)不會(huì)上升。
