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今年3月30日，央行、財政部等出臺個人住房貸款和轉讓營業稅等政策，加上此前國土資源部優化2015年住房用地結構的政策，以及2014年9月的首套房認定標準放松，可以看出這輪房地產調控政策正在逐步放松的態勢。按官方說法，調控是為“支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。從字面理解，前一個目的就是讓自住者低成本、高杠桿買房，后一個則是保持住房的供、求、價穩定。現有政策能否實現上述目標呢？這需要對比2008年那輪調控政策，才能得出合理結論。
雖然這輪調控的工具看似與2008年那輪相似度很高，都涉及土地、建設、稅收、貸款、保障房等。但是細觀察兩次還是有諸多差異：這次更注重分類調控，給予地方更大政策自主性，土地和建設規劃政策上表現明顯，有利于減少上級政府信息不對稱；這輪政策的力度總體弱于上次，貸款和稅收優惠主要體現在購房側，而且首付乘數和利率仍高于當年，表明仍然不鼓勵投資性需求的態度；這次更加注重商品房和保障房用途轉換，減少90平方米、70平方米等行政政策，強調發揮市場作用；這次注重運用住房公積金，有利于支持自主者購房需求；這次主要是活躍二手房而非新房市場，有利于住房存量市場的結構調整。
無疑，這樣的政策設計對支持自住需求具有積極意義。但在房價依然偏高的背景下，小幅政策優惠的效果更有利于改善型需求，而非基本居住需求。至于穩定住房供、求、價，則需要審慎觀察。雖然住房供求數量變動較大，但是住房價格并無明顯不穩定的現象。
當前背景下房地產調控更容易讓人認為以穩增長為目的。事實上，從政策環境、政策效果等方面出發，比較兩次房地產調控政策，我們認為，房地產難以承擔穩定經濟增長的重任，不應賦予其相應的責任。
首先是上輪穩增長中的房地產作用不宜高估。2008下半年，在金融危機影響下，房地產市場快速下滑，住房銷售大幅下降，投資和資金來源增速明顯回落。為穩定房地產和經濟增長，國家密集出臺了土地、建設、財稅、信貸和保障房等調控政策，大幅度降低了住房開發、購買及二手住房轉讓的門檻。調控政策刺激房地產市場的效果明顯，2008年底出臺的政策，到2009年年中，商品住房的投資、資金來源、銷售面積增速都提高10-30個百分點，銷售額更是提高60個點左右。雖然GDP增速從2009年一季度的6.1%快速提升至四季度的10.7%，但似乎也不能將功勞全部歸功于房地產，因為同期非房地產投資在大規模基礎設施建設帶動下，以更快增速增長，對經濟貢獻更大。
其次是房地產整體形勢變化影響這輪政策效果。一是房地產市場的供給相對不足正在轉為相對過剩。2008年底城鎮居民人均住房28平方米，2014年底已達35平方米左右。與此同時，待售商品住房數量不斷增加，從2008年底的1.5億平方米到2015年2月增加到4.2億平方米。很多城市消化庫存周期在30-40個月，明顯高于10個月左右的合理水平，靠需求側帶動房地產行業繁榮難度較大。
再次是宏觀經濟下行壓力從外因轉為內因，單項調控政策效果有限。長期以來我國形成投資和出口主導的粗放式增長模式。2008年時這一模式還在繼續，經濟仍在高速增長階段，國際金融危機作為外因，給中國帶來的最大影響是出口和制造業下滑，2009年初工業增長4%，出口下降21%。危機對當時國內需求影響不大，經濟下行壓力最大的2009年初，投資和消費仍分別增長26%和15%。但2012年以來我國經濟模式持續轉變，投資和出口支撐作用弱化，經濟下行主要是國內傳統產業過剩、去產能進展慢、新產業尚不能補位、有效需求不足等因素作用的結果。盡管當前的外部環境某種程度上好于2008年，但經濟仍面臨全面下行壓力，甚至有通縮風險。房地產本身也面臨抵押價值下降的尷尬，房地產一度是企業融資的優質抵押物，近兩年房地產大形勢的扭轉使其作為抵押品的能力受到影響，即使房地產價格有所趨穩其抵押作用仍不容樂觀。
最后是貨幣金融環境變化影響房地產政策的增長效果。一方面，全社會杠桿率明顯提升，7年來非金融企業和政府部門杠桿率從115%上升到150%左右，向高債務國家水平靠近；居民部門杠桿率經過上輪房地產價格高漲期從18%提高到30%以上。這種情況下繼續通過拉升杠桿率繁榮房地產，風險明顯增加。另一方面，我國貨幣發行環境已經發生改變。由于被動超發局面的改變，M2的增速從2009年初的20%左右回落到2015年初的12.5%。在GDP比6年前增加了30萬億元的情況下，2014年新增貸款與2009年基本持平。即使現在貨幣環境放松，股市上漲期吸引資金流入，貨幣穩增長效果難以特別明顯。貨幣環境趨緊的情況下，房地產對經濟的帶動力將打折扣。
綜上分析，盡管相似的政策能勾起市場對上輪政策效果的回憶而在短期內做出比較明顯的反映，帶動房地產特別是二手房市場的活躍和價格上漲，但要實現宏觀經濟企穩，房地產領域還需政策工具的創新，比如實行資產證券化和反向抵押貸款，通過盤活存量資產的辦法同時撬動金融、投資和消費。但這種刺激的效果不會延續很長時間，去產能、兼并重組和轉型升級將是未來的主旋律。
（作者為清華大學研究員、中國金融四十人論壇青年研究員）
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