二套房首付降至40% 2年以上二手房免征交易稅
 |
| 資料圖片 |
備受關注的“央版”房地產松綁政策正式落地。30日，央行、住建部、財政部、國稅總局等部門分別下發房地產新政以穩定樓市增長，包括二套首付降為40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%；此外，個人出售2年以上住房免征營業稅。至此，加上上周剛剛落地的國土部與住建部發布的新政，中央方面對樓市已連下三劑猛藥。
業內人士表示，穩樓市的結構性金融、財政政策彈藥已投放，是避免房地產慣性下滑的針對性政策。房地產調控最明顯的特點是雙管齊下，人民銀行和財政部通過放松信貸政策和財稅政策來刺激需求，以穩定住房消費，拉動內需；而住建部則從供給端入手，前期已出臺優化住房及用地供應結構的政策，以控制二三線城市住房土地嚴重供大于求的狀況。
30日，中國人民銀行、住建部、銀監會三部委下發《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，為進一步完善個人住房信貸政策，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。其中，對于擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例由此前的60%（部分地區為70%）調整為不低于40%。
上述通知同時對公積金貸款進行了調整，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。
就在中國人民銀行發布新政的同時，財政部、國稅總局兩部委也發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，表示自3月31日起調整二套房交易營業稅政策，營業稅征收劃線從此前的5年調整為2年。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；但個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
北京中原地產首席分析師張大偉表示，政策遠遠超過市場預期，特別是二套房首付比例降低到40%。預計各地方政府將出臺更積極的松綁政策。
“今天出臺的一攬子關于房地產調控的政策，會對房地產走勢和預期產生影響。”中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛30日接受《經濟參考報》記者采訪時表示，目前，穩增長是很重要的任務，而房地產行業目前在中國金融機構信貸中依然是很重要的行業，房地產投資企穩會對中國宏觀經濟產生正面的影響。
G20與新興國家發展戰略研究中心主任張其佐也表示，當前我國經濟主要面臨著工業產能過剩、房地產產能過剩，而二者又互為你我，因此，穩樓市化解二者過剩產能十分必要。
業內人士認為，新政的出臺有望刺激二手房銷售，但目前房地產行業仍面臨前所未有的“去庫存”，尤其是部分三四線城市，庫存消化周期甚至超過60個月。
27日，國土部、住建部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，要求有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模，其中，對于住房供應明顯偏多的市縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。與此同時，房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其它產業投資。
華夏銀行發展研究部研究員楊馳認為，此次房地產調控最明顯的特點是雙管齊下，人民銀行和財政部通過放松信貸政策和財稅政策來刺激需求，以穩定住房消費、拉動內需；住建部則從供給端入手，前期已出臺優化住房及用地供應結構的政策，以控制二三線城市住房土地嚴重供大于求的狀況。
“銀行如何調整房貸策略，將是本輪房地產政策能否真正生效的關鍵。”楊馳指出，考慮到收益和風險兩方面的因素，銀行不可能大幅增加在住房領域的信貸資源配置。從收益角度來說，在利率市場化的背景下，銀行負債成本呈明顯上升趨勢，由于房屋貸款資產收益率偏低，并非銀行信貸投放的重點領域，長期以來信貸額度一直有限。從風險角度來說，銀行業不良貸款余額和比率持續雙升，2014年末我國商業銀行不良貸款率已突破1%，達到近年來的高位1.25%。房地產領域雖然沒有發生大面積的風險事件，但潛在的信用風險不可忽略。
