福州市近日下發(fā)《關(guān)于統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》，統(tǒng)購市民商品房、安置房，用于安置拆遷群眾，福州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)工作人員表示，具體細則還在制定中，多位業(yè)內(nèi)人士和專家表示，此項政策有利于樓市去庫存，也便利于群眾以優(yōu)惠價格滿足住房需求，值得期待。
新政引發(fā)市場較大反響
《意見》指出，福州市將由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體。統(tǒng)購房屋類型：商品房，建筑面積在45㎡-135㎡，已辦理預(yù)售許可證并已封頂或竣工；安置房，建筑戶型面積在45㎡-135㎡，已竣工并辦理安置結(jié)算手續(xù)，被征遷戶已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房，所有權(quán)人及共有人自愿出售，尚未裝修入住。統(tǒng)購價格：商品房購買價格，由區(qū)統(tǒng)購單位委托抽簽選定的七家評估機構(gòu)對統(tǒng)購商品房進行市場評估，去掉最高價和最低價后進行平均，協(xié)商確定價格，原則上低于市場評估價格15%以上，特殊情況可上報市政府研究決定。安置房價格，評估后去掉最高價和最低價，然后以平均價格作為回購價格。統(tǒng)購模式：簽約主要有預(yù)定和買斷兩種方式。
《意見》指出，購回房源中符合條件的可列為保障房，所需經(jīng)費由統(tǒng)（回）購單位與使用單位協(xié)商支付，列入項目征收成本。CRIC克而瑞福州高級分析師黃彬認為，福州市政府統(tǒng)購市民余房，在全國尚屬首例，對于后市有一定利好。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠表示，住建部相關(guān)官員近期曾表示，棚戶區(qū)改造中符合接受保障的家庭可以到市場上購買。房地產(chǎn)庫存高的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。可指導(dǎo)商品房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進棚改與利用存量房有效銜接，因此福州市出臺相關(guān)措施，值得期待。
價格低于評估價15％
《意見》指出，商品房統(tǒng)購價格，原則上低于市場評估價格15%以上，業(yè)內(nèi)人士表示，在目前市場狀況下，群眾大規(guī)模把房賣給政府可能性不大，但以下幾類人會感興趣：1、破產(chǎn)或即將破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)。王阿忠表示，之前有部分小型房企倒閉，樓盤被法院拍賣，價格降低三四成，相對此次政府的降低15％，這類企業(yè)會更愿意；2、部分資金鏈緊張的中小房企。“目前房企的利潤根本達不到15%，低于市場評估價15%賣房，基本是以成本價或略低于成本價”福建正榮集團營銷部負責(zé)人蕭春和說，今年開春以來，銀行對房地產(chǎn)貸款仍然相對謹慎，不排除部分企業(yè)因資金鏈緊張而賣房給政府，畢竟政府需求量大，資金有保證。3、手里有多套余房的群眾或急需改善住房條件的人。王阿忠說，目前或許不可能出現(xiàn)此類人群，但隨著保障性住房大量入市、以及房地產(chǎn)稅的開征，房地產(chǎn)市場進一步下行，這種可能性還是存在。福建房地產(chǎn)協(xié)會副會長鄭愛新表示，福州有大量群眾因拆遷得到多套補償性住房，但有的位置偏遠，配套不便，目前福州市場房價處于低位，買賣雙方處于僵持階段，不排除此類人群賣房給政府，以換取改善性住房。4、部分持有安置房群眾。《意見》指出，部分不滿安置房的群眾，政府可以評估均價的95％回購安置協(xié)議。
業(yè)內(nèi)：間接去庫存
易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的《2014年新建商品住宅庫存報告》顯示，截至2014年12月底，研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長的現(xiàn)象，福州增幅較大，同比增幅達77.8％。“這項政策對房地產(chǎn)市場是一個利好，是間接去庫存的一種嘗試”福建融信地產(chǎn)總裁助理阮友直說，該政策是一種雙贏，部分群眾能夠以更優(yōu)惠價格滿足住房需求，而部分房企也能緩口氣，減少呆壞賬和系統(tǒng)性金融風(fēng)險的出現(xiàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭表示，雖然操作細節(jié)仍會遇到諸多問題，但至少作為緩解三四線庫存壓力的短期之策，促進平穩(wěn)健康發(fā)展，具有重要意義。楊紅旭認為，即便未來住建部出臺指導(dǎo)意見，各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。比如，政府拿著財政拔款，只能收購什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項目，如何享受稅費減免？正在建設(shè)中的商品房項目，哪些有資格半路搭車享受國開行支持？如何防范政府官員在挑選商品房項目過程中的權(quán)力尋租？楊紅旭稱，這一做法，不宜作為長期之策，我國住宅供應(yīng)雙體系建設(shè)、住房保障制度的完善，應(yīng)有獨立的發(fā)展邏輯與制度框架。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期多個城市出臺相關(guān)救市舉措：寧波大學(xué)生買房可享補貼，武漢二套房認定放松，浙江購房有稅收補貼，廈門全面取消島內(nèi)限購，但大部分城市一手房成交數(shù)據(jù)難有大的起色。“是救市也是利民”蕭春和說，目前福州樓市庫存壓力較大，福州市包含五區(qū)八縣新房去庫存需要16到22個月左右，下一步福州樓市仍將處于盤整期，政府出臺相關(guān)細則，值得期待。也有部分網(wǎng)友認為，此項政策為貪官們拋售多套房產(chǎn)提供便利，王阿忠認為，在評估和拍賣過程中，政府要堅持公開透明，細則制定中也要強化監(jiān)督，讓群眾放心。
