摘要：資金成本不斷增加以及銷售的持續不暢，正在令上市房企的凈利潤受到侵襲。
資金成本不斷增加以及銷售的持續不暢，正在令上市房企的凈利潤受到侵襲。即便是銷售業績超過同行業總體表現的金隅地產也受到了凈利潤下滑的困擾。金隅股份不久前發布的公告稱，公司預計2014年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比減少25%左右，這與金隅地產在北京樓市銷售額穩居三甲顯得極不協調。
房企凈利半數下滑
截至1月19日，據Wind資訊統計數據顯示，滬深兩市共計36家上市房企公布了2014年年報業績預告，其中7家房企預告凈利潤虧損。按照預告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比下滑的企業達17家，占比近五成。
目前，在A股上市的房地產企業共有133家。截至1月12日，有29家上市房企公布了2014年銷售業績。29家企業中僅10家企業完成各自訂立的銷售目標，其他19家企業的銷售情況并不理想。
統計顯示，與千億房企維持高速增長不同，多數房地產企業2014年業績完成并不理想，多數企業未能完成此前設定的年度銷售目標。
“事實上，關于凈利潤下降或者虧損的原因基本都與2014年房地產行業頹勢有關，銷售價格下行、毛利率減少、銷售不力導致項目存貨增加，進而加重企業資金壓力，進一步侵蝕凈利潤額度。”一家開發商負責人表示。
專家指出，雖然36家房企不能代表A股133家房企的整體表現，但在一定程度上折射出房地產行業整體利潤率下行的現象。去年商品房成交總體較為低迷，由于房價快速下跌，而地價并沒有出現回調，因此房地產行業的整體利潤率有進一步惡化趨勢。此外，一些企業采取“以價換量”的銷售策略也壓縮了不少房企的凈利潤。
金隅銷售漲凈利降
但并非所有房企凈利潤下滑都與銷售下滑直接相關，金隅地產銷售額上升，凈利卻不升反降。
剛剛公布的金隅股份業績預告稱，公司預計2014年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期的32.15億元相比減少25%以內，即24.11億-32.15億元之間，對應每股收益0.5元-0.67元，業績低于市場預期。
記者了解到，金隅股份業績主要由地產和水泥兩部分組成，其中水泥板塊業績增長相對平穩，而凈利潤下滑主要受公司房地產部分凈利潤下滑影響。
對此，金隅地產表示，一方面受房地產行業持續宏觀調控政策影響,近幾年房地產市場需求受到抑制,商品房成交總體較為低迷；另一方面，公司房地產板塊存在部分非全資企業，且結利情況受各主要區域房地產項目竣工交付進度影響較大，因而各年度收入和利潤分布具有不均衡性。
產品結構顯單一
相關統計顯示，2013年金隅地產實現銷售額203億元。截至目前，該公司尚未公布2014年公司銷售業績，但據中國房地產測評中心統計顯示，金隅地產2014年實現銷售額234億元，比上一年增加超30億元。以北京區域為例，金隅地產2014年銷售業績達115億元，實現增長超過15％。在北京區域內僅排在萬科之后，成為2014年的房企銷售榜眼。
“銷售上升利潤卻下滑的一個重要原因是銷售均價的下滑。”一位行業內人士分析，金隅今年業績的重要來源主要依靠自主型商品房。
有機構根據北京市住建委統計數據排出的《2014年北京房企商品房銷售金額榜》顯示，僅金隅匯景苑和金隅匯星苑兩個自住型商品房就分別貢獻了58.92億元和33.14億元的銷售業績。其中，金隅匯景苑力壓招商地產開發的北京純商品住宅銷冠臻園（51.09億元），成為名副其實的北京年度單盤銷冠。自住型商品房銷售額占到北京總銷售額的80％。
業內人士表示，單純依賴自住型商品房企業產品線單調，是造成企業盈利能力不足的原因。
“自住型商品房售價由政府限價，通常低于周邊房價30％，產品利潤率顯著低于普通商品房。資料顯示，位于朝陽區東壩的金隅匯景苑規劃自住型商品房約3400套；位于朝陽區高井地區的金隅匯星苑規劃自住型商品房約1800套，兩個項目銷售單價均為2.2萬元/平方米。”
隱形地主被看好
相反，金隅地產2014年在售的純商品房則占比不多。
金隅嘉業董事會工作部相關負責人向記者表示，2014年金隅旗下北京在售純商品房為金隅瀾灣、金隅78墅、金隅自由筑以及金隅翡麗4個項目。記者粗略統計，銷售額總共約占到銷售總額的20%。據該負責人介紹，2015年金隅地產除了上述提到的幾個老盤仍有新房源推出外，其張各莊地塊項目也將入市。此外，公司旗下南京、杭州項目也將開盤銷售。
業內人士表示，2013年北京市鼓勵企業開發自有用地建設自住商品房的政策出臺后，金隅、首農等企業被外界看好會成為北京市場大贏家之一，金隅兩個自住房項目即為工業用地轉為住宅用地。
有機構表示，存量低效用地再開發將是未來商品房開發用地的主要供應模式，北京市或繼續出臺政策加快工業用地轉型進度。金隅目前工業用地儲備740萬平方米，其中北京市540萬平方米，約250萬平方米在五環以內。隨著自住型商品房價格逐漸隨行就市，金隅地產未來將受益。但金隅地產仍需增加商品房項目的供應，才能為2015年利潤率的提升增添砝碼。
