在經(jīng)歷了掌門(mén)人辭職、在售房源被鎖、合作伙伴退出，尤其是一系列負(fù)面消息最終觸發(fā)公司首例債務(wù)違約后，深圳本土龍頭房企佳兆業(yè)危機(jī)四伏的處境已無(wú)法掩飾。
1月8日，佳兆業(yè)因一筆2600萬(wàn)美元的到期債權(quán)利息未能支付，或?qū)⒊蔀槭讉�(gè)美元債券違約的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。
而就在此前的6日，“佳兆業(yè)即將破產(chǎn)重組”的消息充斥業(yè)內(nèi)。隔日，佳兆業(yè)發(fā)布公告正式否認(rèn)破產(chǎn)重組傳言。佳兆業(yè)集團(tuán)高級(jí)媒介經(jīng)理郭師研對(duì)記者表示，目前公司所有消息皆以公告為準(zhǔn)，“沒(méi)有見(jiàn)到公告的都是傳聞”。
無(wú)疑，這個(gè)破產(chǎn)重組的傳聞和辟謠將持續(xù)發(fā)酵兩個(gè)月的佳兆業(yè)危機(jī)推向了高潮。盡管佳兆業(yè)正式否認(rèn)破產(chǎn)重組傳聞，但該公司陷入債務(wù)違約風(fēng)波、資金周轉(zhuǎn)困難卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。
而曾被寄予厚望的新晉大股東富德生命人壽目前對(duì)此反應(yīng)遲緩，至今未見(jiàn)出手救助，而由于佳兆業(yè)在深圳多個(gè)項(xiàng)目處于停滯階段，或?qū)⒁鸶鄠鶆?wù)違約事件。
自此，房地產(chǎn)的“潘多拉魔盒”被打開(kāi)，除佳兆業(yè)債券價(jià)值大幅縮水之外，還引發(fā)海外投資者對(duì)港交所上市的內(nèi)房股的恐慌心理。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容預(yù)測(cè)，新的一年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)陸續(xù)到來(lái)。眼下，對(duì)于內(nèi)房股潛在的風(fēng)險(xiǎn)和成長(zhǎng)前景，海外投資者正在進(jìn)行新的評(píng)估。
資金鏈違約“連環(huán)套”
毫無(wú)疑問(wèn)，這是目前規(guī)模最大的卷入破產(chǎn)傳聞的房企。
1月8日是佳兆業(yè)旗下債券半年一次的付息日，繳付約2560萬(wàn)美元利息，能否按期支付利息是佳兆業(yè)能否渡過(guò)難關(guān)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
據(jù)了解，此次利息是由佳兆業(yè)2013年1月發(fā)行的一筆7年期、票面利率10.25%、額度為5億美元債券產(chǎn)生，根據(jù)合約規(guī)定佳兆業(yè)需每半年付息。
郭師研對(duì)記者表示，現(xiàn)階段還不清楚情況，一切以公告為準(zhǔn)。但截至記者發(fā)稿，佳兆業(yè)尚未公布已支付該款項(xiàng)，佳兆業(yè)恐已陷入“黑天鵝”深淵，成為首家美元債券違約的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。
這筆債務(wù)危機(jī)只是冰山一角，根據(jù)佳兆業(yè)2014年中報(bào)，佳兆業(yè)總借款金額為297.73億元，在與其有業(yè)務(wù)往來(lái)的金融機(jī)構(gòu)中，有6家銀行。
截至2014年6月底，佳兆業(yè)需要在一年內(nèi)償還的短期債務(wù)超過(guò)60億元，需在2年以后5年以?xún)?nèi)償還的則為47億元，而同期賬面現(xiàn)金、銀行存款為110.9億元。
佳兆業(yè)的賬面?zhèn)鶆?wù)，加上游離于“表外”的信托融資、私募股權(quán)融資，其實(shí)際債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)超出所想。
就在1月7日晚間，有消息稱(chēng)從當(dāng)天開(kāi)始，包括銀行在內(nèi)的至少3家金融機(jī)構(gòu)，向深圳市中級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，要求查封佳兆業(yè)在深圳的部分資產(chǎn)。
除了銀行貸款外，作為具備一定實(shí)力的大型房企，在此次危機(jī)爆發(fā)前，佳兆業(yè)一向是信托公司爭(zhēng)搶的對(duì)象。從2013年開(kāi)始，先后共計(jì)有近十家信托公司與佳兆業(yè)合作。
迄今為止，這些向佳兆業(yè)提供融資的信托公司中，至少尚有5家的產(chǎn)品處于存續(xù)期，而且總金額達(dá)到70億元左右，與銀行貸款規(guī)模相當(dāng)。
相較于銀行貸款，佳兆業(yè)的信托融資規(guī)模亦不小。而在上述信托公司中，又以平安信托涉及資金規(guī)模最大。據(jù)了解，2014年4月和10月，平安信托通過(guò)兩款信托計(jì)劃，共計(jì)向佳兆業(yè)融資近29億元。
1月8日晚間，申請(qǐng)查封佳兆業(yè)的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量在不斷上升，其中一家城商行申請(qǐng)的財(cái)產(chǎn)保全總額，就達(dá)到30億元。有業(yè)內(nèi)人士分析，卷入其中的金融機(jī)構(gòu)，可能至少有11家，涉及金額或達(dá)到140億元左右。
佳兆業(yè)遇上“連夜雨”
冰凍三尺非一日之寒，顯然佳兆業(yè)此次的危機(jī)并不始于此，亦不止于此。
為何一向業(yè)績(jī)良好的佳兆業(yè)會(huì)突陷深潭？
深圳官場(chǎng)動(dòng)蕩后，從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門(mén)針對(duì)公司的非常規(guī)手段，或許能看出蛛絲馬跡：
2014年11月28日，佳兆業(yè)在深圳的上千套房源被深圳市政府鎖定；12月4日，佳兆業(yè)兩家位于深圳的子公司被政府限制轉(zhuǎn)讓股本權(quán)益；12月8日，佳兆業(yè)申請(qǐng)重續(xù)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)證書(shū)被暫停處理；12月21日，深圳市政府再次加碼對(duì)佳兆業(yè)的“管控”，佳兆業(yè)在深圳幾乎所有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)被叫停。
隨后，深圳佳兆業(yè)悅峰、佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)一期與三期、佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)等共計(jì)1500套房源被鎖定，均將無(wú)法辦理網(wǎng)簽手續(xù)計(jì)入銷(xiāo)售額。
換而言之，占佳兆業(yè)總業(yè)務(wù)近三分之一份額的深圳業(yè)務(wù)基本處于停滯狀態(tài)，既不能進(jìn)行銷(xiāo)售回款，也無(wú)法進(jìn)行抵押融資。
或許注定是“成也蕭何，敗也蕭何”，“舊改”王也敗在了舊改上。
與“鎖房”事件幾乎同時(shí)進(jìn)行的，是佳兆業(yè)創(chuàng)始人之一、郭氏三兄弟中的老二郭英成于2014年12月10日宣布辭任董事會(huì)主席等職務(wù)，老三郭英智也由副主席、執(zhí)行董事調(diào)任非執(zhí)行董事，這標(biāo)志著一手創(chuàng)辦佳兆業(yè)的郭氏兄弟正式退出公司管理層。
“鎖房”事件與郭氏兄弟的退出，引發(fā)佳兆業(yè)出現(xiàn)連環(huán)債務(wù)違約。
2015年的第一天，佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，由于郭英成辭職事項(xiàng)，觸發(fā)了一項(xiàng)融資協(xié)議包含的強(qiáng)制性提前還款條文，遭匯豐銀行要求提前償還2013年8月借出的4億港元定期貸款。
佳兆業(yè)集團(tuán)同時(shí)稱(chēng)：“此次違約可能導(dǎo)致有關(guān)貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。”
1月6日，深圳兩龍崗區(qū)舊改項(xiàng)目伙伴也宣稱(chēng)，將與其終止合作協(xié)議，并要求佳兆業(yè)退回12億元。
佳兆業(yè)艱難自救
郭氏兄弟臨走之前，選擇將寶“押”在了生命人壽身上。
2014年12月4日，郭氏兄弟向生命人壽旗下的富德資源投資轉(zhuǎn)讓約11.21%的股份，由此，生命人壽成為公司的單一大股東。
佳兆業(yè)房源被鎖事件發(fā)生后，此前一直作為其好拍檔的生命人壽也充當(dāng)了“救火隊(duì)員”的角色。
根據(jù)港交所披露的信息，從2013年至今，生命人壽對(duì)佳兆業(yè)有13筆增持記錄。若以最近一次去年12月24日的收盤(pán)價(jià)1.59港元每股來(lái)算，生命人壽短短一段時(shí)間，因佳兆業(yè)已賬面浮虧17億至20億港元之間。
然而，隨著佳兆業(yè)債務(wù)危機(jī)的發(fā)酵，此時(shí)，被寄予厚望的生命人壽對(duì)此事件的反應(yīng)異常沉默，目前為止并未見(jiàn)到救火的動(dòng)作。生命人壽品牌部曾回應(yīng)記者稱(chēng)，后續(xù)一切進(jìn)展，將以公告為準(zhǔn)，除此之外，不愿多言一字。
曾經(jīng)“雪中送炭”的生命人壽難道選擇袖手旁觀？有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，生命人壽可能一開(kāi)始低估了佳兆業(yè)事件的嚴(yán)重性，現(xiàn)在隨著事態(tài)發(fā)展嚴(yán)重，目前態(tài)度偏于謹(jǐn)慎。而現(xiàn)在，佳兆業(yè)債務(wù)壓頂，評(píng)級(jí)屢被下調(diào)，再?gòu)馁Y本市場(chǎng)融資的可能性非常小，如果生命人壽不出手，未來(lái)仍有陷入債務(wù)重組的可能。
危機(jī)之下，佳兆業(yè)內(nèi)部也展開(kāi)了艱難的自救。
據(jù)佳兆業(yè)一位離職員工透露，公司于去年10月成立的一家基金公司面臨解散，并給予已辭退員工1個(gè)月工資的遣散費(fèi)。
除了裁員之外，佳兆業(yè)已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)項(xiàng)目來(lái)救急。去年年底，佳兆業(yè)將上海一項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給萬(wàn)科，回籠資金12億元，但在扣除銀行貸款和相關(guān)費(fèi)用后，出售該項(xiàng)目收益只有877.6萬(wàn)元。
除上海已轉(zhuǎn)手項(xiàng)目，佳兆業(yè)還有多少項(xiàng)目可供處置？資料顯示，去年佳兆業(yè)共花費(fèi)90億元買(mǎi)下16個(gè)項(xiàng)目，其中南京項(xiàng)目就花了42億元。值得關(guān)注的是，三個(gè)項(xiàng)目位于深圳，目前無(wú)法轉(zhuǎn)讓。
目前好的消息是，除了深圳項(xiàng)目自2014年12月21日起被當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)鎖定至今無(wú)法正常銷(xiāo)售外，其余位于上海、佛山、成都等其他城市的項(xiàng)目仍在正常銷(xiāo)售，集團(tuán)總部及各地分公司也正常運(yùn)作。
佳兆業(yè)集團(tuán)內(nèi)部人士表示，“現(xiàn)在最大的辦法還是去找政府，我們已經(jīng)跟政府溝通過(guò)，但至今還沒(méi)有結(jié)果。”
“潘多拉魔盒”被打開(kāi)
從表面上看，佳兆業(yè)是“個(gè)例”，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，佳兆業(yè)或許正在打開(kāi)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的“潘多拉魔盒”。
中國(guó)社科院金融研究員易憲容認(rèn)為，佳兆業(yè)集團(tuán)貸款違約，僅是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整過(guò)程中逐漸暴露市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)案例。
國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在一份銀行業(yè)報(bào)告中評(píng)估認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑行業(yè)的貸款總額至少為8 .2萬(wàn)億人民幣，占銀行貸款總額的13
.8%。這意味著國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的窗口仍然很大。
“這件事讓海外市場(chǎng)對(duì)一種新的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始重視起來(lái)。”房地產(chǎn)金融領(lǐng)域資深評(píng)論人黃立沖表示，佳兆業(yè)債務(wù)違約將使得海外投資者意識(shí)到，對(duì)于內(nèi)房股來(lái)說(shuō)，除去政策風(fēng)險(xiǎn)以外，一些不可控的因素帶來(lái)的影響將更加凸顯。
佳兆業(yè)事件無(wú)異于增加了新的風(fēng)險(xiǎn)警示。有投行人士甚至認(rèn)為，連續(xù)爆發(fā)的內(nèi)房企資金鏈斷裂事件可能會(huì)引發(fā)海外投資者的恐慌心理，對(duì)內(nèi)房股的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也將變得更為謹(jǐn)慎和苛刻。
對(duì)銀行界來(lái)說(shuō)，可能的擔(dān)憂除了違約風(fēng)險(xiǎn)，還有隨著房地產(chǎn)利潤(rùn)回歸，房產(chǎn)抵押價(jià)值也將下滑，從而引發(fā)一系列不良效應(yīng)。
債券市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始有所反應(yīng)。據(jù)了解，目前，佳兆業(yè)此前發(fā)行的多筆美元債券的價(jià)格已大幅度跳水。相關(guān)分析認(rèn)為，如果有更多的違約事項(xiàng)發(fā)生，其債券價(jià)格將會(huì)繼續(xù)走低，也會(huì)引發(fā)投資者更多的拋售。
一種隱憂開(kāi)始在海外投資者之間蔓延開(kāi)來(lái)。一位投資界人士稱(chēng)，多數(shù)人還認(rèn)為佳兆業(yè)的遭遇只是個(gè)案，但誰(shuí)又能保證沒(méi)有“下一個(gè)佳兆業(yè)”？
“從行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上看，總是有個(gè)案的，我認(rèn)為從宏觀面上看房地產(chǎn)行業(yè)的確已經(jīng)過(guò)了掙大錢(qián)掙快錢(qián)的時(shí)候，市場(chǎng)面臨天花板，增長(zhǎng)速度下降，這都會(huì)對(duì)現(xiàn)在的行業(yè)格局造成影響。但大型的規(guī)模房企不會(huì)輕易倒下。”克而瑞機(jī)構(gòu)深圳區(qū)域總經(jīng)理許爍表示。
佳兆業(yè)五大危機(jī)
●房源被鎖
●年底停牌
●人事變動(dòng)
●債務(wù)違約
●破產(chǎn)傳聞
