近日，發(fā)改委下發(fā)文件，決定放開“非保障性住房物業(yè)服務(wù)”“住宅小區(qū)停車服務(wù)”等7項服務(wù)價格。價格“松綁”后，小區(qū)物業(yè)費是漲是跌？市場化的定價機制能否提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量？長期存在的物業(yè)管理糾紛能否迎刃而解？
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“政府限價”下我國物業(yè)收費標準長期偏低，是導(dǎo)致物業(yè)管理水平不高、物業(yè)糾紛不斷的重要原因。定價機制“松綁”后，高端住宅物業(yè)管理費將有望上漲。業(yè)內(nèi)人士同時表示，要真正實現(xiàn)我國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，還需要完善的法律機制配合，讓市場化的選擇機制充分運行。
收費標準普遍偏低
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，正是由于“政府指導(dǎo)價”這一限制的存在，我國小區(qū)物業(yè)費收費標準普遍偏低。比如，依據(jù)上海市2005年發(fā)布的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標準》，包括綜合管理服務(wù)等4項基本物業(yè)管理服務(wù)的總費用最高標準不超過1.2元/建筑平方米×月；而北京市2005年出臺的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》則明文規(guī)定，住宅物業(yè)服務(wù)收費基準價標準為0.9元/建筑平方米×月。
記者進一步查閱資料顯示，其他城市如青島、大慶等的物業(yè)收費基準還要更低。即使收費標準較高的深圳，在2008年制定的新規(guī)中將高層住宅的最高物業(yè)收費標準定為3.9元/建筑平方米×月，也比此前的標準降低了13％。
業(yè)內(nèi)人士指出，我國的房地產(chǎn)市場，除了土地供應(yīng)環(huán)節(jié)之外都已經(jīng)完全市場化運作，然而物業(yè)管理作為房地產(chǎn)在長期存續(xù)過程當中的重要環(huán)節(jié)，卻一直還受到政府的嚴格限制。“扭曲的定價機制往往導(dǎo)致市場行為的扭曲，不利于行業(yè)的健康發(fā)展。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授范劍勇認為。
與此同時，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些城市，物業(yè)費的定價權(quán)已經(jīng)存在“雙軌制”。比如依據(jù)《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》，已成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，即由業(yè)主大會和物業(yè)管理公司協(xié)商決定；而沒有成立業(yè)主大會且容積率高于0.5的小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費則實行政府指導(dǎo)價。比如滬上一些相對高端的社區(qū)，其物業(yè)費可以達到3.2元/建筑平方米×月，遠遠超出政府制定的基準。
低收費導(dǎo)致低水平管理
國內(nèi)某大型物業(yè)管理公司相關(guān)負責(zé)人告訴記者，物業(yè)公司在做定價時，前期會根據(jù)社區(qū)的大小、戶數(shù)等具體情況，配備一定的安保人員、綠化技術(shù)人員，再通過成本的核算制定相應(yīng)的物業(yè)管理收費標準。“但是由于政府限價的存在，企業(yè)還是不得不在政府允許的范圍內(nèi)做出調(diào)整。”這位負責(zé)人坦言，資金實力雄厚、特別是有地產(chǎn)商背景的物業(yè)公司，為了維護自身的品牌形象，會進行虧本經(jīng)營，但是對于一些中小型的物業(yè)管理企業(yè)，則會以提供更低質(zhì)量服務(wù)的方式來應(yīng)對管理費的不足。
“政府限價表面上看是降低了居民生活的成本，實際上卻給小區(qū)業(yè)主造成了更多的隱性損失。”世邦魏理仕中國區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部資深區(qū)域董事吳沂城表示，一個小區(qū)并不是建好了銷售出去就完事了，更重要的是不斷地保養(yǎng)和維護，如果沒有有效的物業(yè)管理，小區(qū)的折損速率將大大加快。
事實上，發(fā)達國家的很多房產(chǎn)歷經(jīng)百年風(fēng)雨仍然能夠良好使用，與精心的物業(yè)管理不無關(guān)聯(lián)。專家認為，反觀國內(nèi)，盡管最近二十多年房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，但是物業(yè)管理水平卻始終處于低水平的循環(huán)當中，一些樓宇甚至建成不到十年就顯現(xiàn)出衰敗的跡象，很大程度上就是因為物業(yè)管理的不到位，造成對資源的浪費。
高端住宅物業(yè)費將上漲
前述大型物業(yè)管理公司相關(guān)負責(zé)人指出，市場化的定價機制下，因為需要業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商定價，將促使業(yè)主和業(yè)主委員會更為積極地關(guān)注所在小區(qū)的物業(yè)管理，參與到社區(qū)治理當中。“而伴隨著物業(yè)費的提高，物業(yè)公司將有更多的資金用于社區(qū)的管理和維護，從長期來看，將影響住宅小區(qū)的品質(zhì)，影響到房產(chǎn)的保值增值。”
吳沂城指出，盡管政府指導(dǎo)價也劃分了多個層級，但是仍然難以滿足不同層次的市場需求，仍然存在將市場需求“一刀切”的弊端。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，政府部門取消價格限制之后，通過市場化的定價方式，將逐步形成業(yè)主和物業(yè)公司雙向選擇、自由協(xié)商的定價機制，高端客戶對于物業(yè)管理的需求將得到釋放，高端小區(qū)的物業(yè)管理費將出現(xiàn)一定幅度地提升。
然而，專家同時指出，提高小區(qū)物業(yè)費談何容易，頻頻發(fā)生的物業(yè)管理糾紛無不與物業(yè)費漲價密切相關(guān)。“業(yè)主和物業(yè)公司互不信任，業(yè)主認為物業(yè)公司收了錢沒提供服務(wù)，而物業(yè)公司抱怨管理費不足虧損經(jīng)營。”吳沂城表示。此外調(diào)查顯示，一些居民繳納管理費意識不足，物業(yè)費欠繳現(xiàn)象仍然嚴重。
范劍勇認為，發(fā)改委給物業(yè)費定價機制“松綁”，是讓市場在物業(yè)管理的資源配置當中發(fā)揮決定性作用。盡管物業(yè)管理行業(yè)還有很多待解的“疑難雜癥”，但是市場化的定價機制無疑為很多問題的解決邁開步伐。“很多問題都不能政府部門設(shè)想一個方案再讓市場照此解決，而是通過市場的自由競爭實現(xiàn)均衡。”范劍勇說。
然而，吳沂城認為，當前業(yè)主大會的法律地位還不夠明確，影響了居民、業(yè)主大會和物業(yè)公司之間的有效溝通。現(xiàn)實來看，業(yè)主大會對物業(yè)公司以行使權(quán)利為主，而較少對物業(yè)公司承擔義務(wù)，而在業(yè)主大會的內(nèi)部，委員會成員對小區(qū)其他業(yè)主只有服務(wù)的義務(wù)，而較少能夠享受到相應(yīng)的權(quán)利。“市場化的定價機制更要求業(yè)主的積極參與，但這種狀況又導(dǎo)致打擊了業(yè)主的積極性。”
