在經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，“央媽”終于出手了。在央行降息之后，地產(chǎn)界普遍歡欣鼓舞，認為房價將可能迎來反彈。不過并不是所有的城市都會反彈，《第一財經(jīng)日報》研究發(fā)現(xiàn)，接下來，包括北上廣深四大一線城市和廈門、南京六城房價反彈的可能性最大。
9.4折房貸利息優(yōu)惠
11月21日晚，央行發(fā)布消息；自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%；5年期以上貸款基準利率為6.15％（此前為6.55%），其他各檔次利率相應調整。
按照市場的分析，此次降息對于樓市來說絕對是大利好。這種利好體現(xiàn)在心理預期和實際兩方面。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，在降息通道開啟后，樓市將獲益最大。以按揭20年貸款100萬計算，如果按基準利率，購房者每個月可以減少月供234元，合計20年就可以減少5萬多的利息支出。
專家分析指出，“9?30”新政（多部委發(fā)布房貸新政,首套房政策定義標準由"認房又認貸"改為"認貸不認房"，并放松利率折扣）出臺后，大多數(shù)銀行出于成本考慮，并未出現(xiàn)大幅下調貸款利率局面。此次央行直接一步降到位，相當于變相為全體購房者打出9.4折利率優(yōu)惠；對部分現(xiàn)行9折優(yōu)惠的銀行來說，相當于在原有基準利率上打出8.5折的大優(yōu)惠。對購房者來說，這種直接的信貸刺激影響非常大。
張大偉對《第一財經(jīng)日報》分析指出，目前已經(jīng)明顯企穩(wěn)升溫的樓市，再次降息的影響難免出現(xiàn)再次的“暖上加暖”現(xiàn)象，雖然國家統(tǒng)計局公布的10月房價指數(shù)顯示房價依然在調整，但一線城市特別是北京的二手房價格已經(jīng)環(huán)比上行，這種情況下，降息降準將放大市場利好，購房者對市場的預期將明顯向好，入市的積極性也會繼續(xù)提高，房價難以再跌，量價齊漲的可能性非常大。
不過，降息后，房價有可能迎來反彈，但并不是所有城市都能迎來利好。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進對本報分析，降息后樓市的走勢會進一步分化，一二線城市樓市資金面將明顯好轉，部分城市將迎來明顯反彈，但對三四線城市來說，因為庫存絕對值過高，人口導入速度十分有限，因此即便有如此力度的信貸刺激，出現(xiàn)反彈的可能性也很小。
哪些城市將反彈？
那么哪些城市的房價將可能迎來反彈呢？這其中，最近土地市場的表現(xiàn)可謂是一個很好的風向標。
在“9?30”新政后，熱點城市的土地市場也開始回暖，高溢價、地王頻現(xiàn)，這些城市包括了北上廣深四大一線城市和廈門、南京等熱點二線城市。
例如，11月18日上午，中民投聯(lián)合體以248.5億的價格奪得上海黃浦區(qū)董家渡地王，樓面價為35392元/平米，盡管單價不算高，但總價非常高，地塊對企業(yè)的要求非常高。
在廈門，10月29日舉行的一場土地拍賣會上所拍賣的海滄馬鑾灣新城兩塊地塊均拍出了超過60%的高溢價。其中H2014P05地塊更加激烈，共吸引了萬科、招商、中海等11家品牌房企的爭奪，最終該地塊由首次進軍廈門市場的海爾地產(chǎn)和廈門海投地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，以22.8億元競得，樓面價為15228元／平方米，溢價率達80%。該樓面價突破了此前廈門海投房地產(chǎn)創(chuàng)下的樓面價14310元／平方米的地王記錄，晉升海滄單價新地王。
在南京，10月23日，南京也迎來了限購取消后的首場土地拍賣。其中，河西宅地吸引了10家開發(fā)商競拍，不僅“招保萬金”四大房企悉數(shù)到場，華潤、朗詩、遠洋等大型房企也都參與競拍，最終被上海建工以31億元總價拿下。城東宅地吸引了9家房企爭搶，最終五礦地產(chǎn)以20億元的總價奪下，樓板價為15455元/平方米，成為新一任的“城東地王”。
張大偉說，像北上廣深以及廈門南京等熱點城市土地市場高溢價、地王頻現(xiàn)的原因在于，相比目前三四線城市明顯可以看到的風險，這些核心熱點城市的風險要低很多，房企也會更加扎堆在這些熱點城市，因此這種競爭會更加激烈。
“地王頻現(xiàn)說明企業(yè)看好這些城市的需求。”張大偉說，這些城市通常都具有對周圍強大的輻射能力，人口還在不斷向這些熱點中心城市聚集，土地與人口相比還是很稀缺的，所以開發(fā)商也會更加看好。
一方面是人口的不斷聚集，另一方面有限的土地供應。以廈門為例，這幾年廈門土地市場一直存在類似小米手機的“饑餓營銷”，土地供應明顯不足。尤其是今年，在土地市場行情不好的情況下，廈門土地出讓節(jié)奏也比較慢，今年前九月，廈門的土地出讓寥寥無幾。
大城市供地趨緊
本月20日國務院發(fā)布的《關于調整城市規(guī)模劃分標準的通知》，對城市劃分標準進行調整，并要求各地區(qū)、各部門出臺的與城市規(guī)模分類相關的政策、標準和規(guī)范等要按照新標準進行相應修訂。這也意味著，未來超大城市、特大城市的用地規(guī)模將會受到嚴格限制。
此前11月3日，國土資源部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關于進一步做好永久基本農(nóng)田劃定工作的通知》提出，北京、沈陽、上海、南京、蘇州、杭州、廈門、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、貴陽、西安14個城市周邊永久基本農(nóng)田劃定工作將先行展開，全國永久基本農(nóng)田劃定和成果完善工作將于2016年底前全面完成。這也意味著，年初全國國土資源工作會議提出為500萬人口以上大城市擴張“劃界”工作開始“動真格”。在這種情況下，未來大城市的土地供應將更加趨緊。
除了“地王”指標，一個城市對周圍資源尤其是人口的吸引力也十分重要。一般而言，經(jīng)濟發(fā)達的城市憑借優(yōu)質的社會公共資源和良好的就業(yè)機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強烈。“有什么樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平就有什么樣的收入水平，進而影響到當?shù)氐姆績r水平。”廈門大學經(jīng)濟學系副教授丁長發(fā)告訴本報。
有媒體曾對2013中國公共財政收入最高的50個城市對城市的人口吸引力進行排名。其中人口凈流入超過100萬的城市共有22個，包括了北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市。基本上，目前中國房價最高的城市都出現(xiàn)在這22個城市里面。
張大偉說，人口凈流出的城市，房價肯定不會漲。尤其是三四線城市，即便是給了杠桿，也不會反彈。而人口凈流入的地方，要看土地的價格。像一線城市，嚴格控制人口，說明人口的集聚能力最強，因此土地也最貴。
即便是此前庫存壓力較大的二線城市如杭州，其樓市也將因此輪降息迎來大利好。“不同的城市庫存不一樣，但只要有大量的人口進入就會有需求。”張大偉認為，杭州對周圍的輻射和吸附力也比較強，此前杭州房價已經(jīng)下探較多，在此次降息后，有相當一部分的超低需求會進入，未來杭州樓市也會企穩(wěn)回暖。
不過，人口凈流入并不是影響投資價值的唯一要素，一個城市房價是否堅挺也跟該城市的行政地位、在區(qū)域板塊中的位置、產(chǎn)業(yè)結構、教育醫(yī)療等公共資源水平密切相關。通常而言，政級別等級較高的城市，比如直轄市、省會城市和計劃單列市的公共資源優(yōu)勢比較大，對有效購買力的吸引也就比較大。
一定時期內的庫存也會明顯影響到城市房價的反彈走勢，上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報告稱，截至10月底，該院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存數(shù)據(jù)顯示，包括溫州、茂名、煙臺、天津和西安在內的幾個城市存銷比數(shù)值偏大，此類城市房價下跌的概率也較大。相比而言，大連、南昌、重慶、太原和合肥的存銷比較小。
總體來看，在央行降息后，房價反彈可能性最大的城市首先是北上廣深四大一線城市和廈門、南京等土地市場高溢價、地王頻出的城市。此外像一些人口吸引力較大，庫存壓力較小的沿海中心城市和中西部人口大省的省會，如福州、蘇州、青島、大連以及武漢、鄭州、合肥、成都等城市也很有可能迎來反彈。
