今年以來，全國多地百貨商城出現“關店退租”現象。繼關閉濟南門店后，百貨業巨頭百盛關閉了其位于江蘇常州的新北門店，這已是近2年內百盛關閉的第6家門店。在廣東，王府井、新光百貨和摩登百貨各自宣布關閉旗下經營不佳的一家門店。
半年報顯示，多家A股上市百貨公司業績亮紅燈，其中南寧百貨凈利潤同比下降達52.97%，杭州解百上半年凈利潤同比下降達44%，廣州友誼上半年凈利潤同比下滑23%。
電子商務大潮沖擊下，百貨商場越來越有淪為“試衣間”的尷尬。與之唇齒相依的百貨物業、城市綜合體也出現了供大于求、招商難、租金下降甚至退租的新挑戰。但與減租退租的“冷”同時存在的，是各地依舊如火如荼的城市綜合體建設“熱”。業內認為，城市綜合體冷熱失調潛藏著“爛尾”風險和信貸風險，最終或仍由銀行和政府買單。
多地商鋪遇冷
數據顯示，從4月底至6月底，包括百盛百貨、中都百貨等在內共有8家百貨的12家門店關閉，如此密集的關店潮在近5年的中國百貨業尚屬首次。
在一些三四線城市，部分較低端的商貿城空置、退租的現象更為突出。成都國際商貿城建筑面積達345萬平方米，投資380億元，設有6萬個標準展位，是目前在建的西部最大的商貿城。
《經濟參考報》記者在現場看到，商貿城人氣冷清，攤位大量閑置，除了一樓主干道兩側有部分攤位開張，其他地方很少能看到人。一家服裝店老板葉小文說，每天的營業額只有幾百元，本都做不回來。
西安丹尼爾商貿城總經理王君玉說，2013年開業的時候，2000多鋪位的招租率達到90%，但一年多來，即使不算租金成本，至少70%的商戶都在賠錢，因而退租現象比較突出。
在上海，部分商圈的商場鋪位已經從過去的一鋪難求，變成買方市場。一些新運營的商場生不逢時，租金回報率比前幾年明顯下降。
《經濟參考報》記者走訪總建筑面積接近50萬平方米的月星環球港，這個去年開業號稱上海最大的購物中心，在傍晚18點的黃金時間卻人跡寥寥。除了餐飲、娛樂設施有些人氣，服裝、鞋帽等購物商鋪幾乎沒有客流，且每個樓層都有尚未招租的“空鋪”。一些租戶透露，這里部分商鋪租金比一站之隔的中山公園龍之夢便宜近一半。
記者獲悉，隨著供應增加，上海部分人口導入較慢的郊區新建購物中心空置率較高，部分達到30%。另據第一太平戴維斯統計，2013年，廣州購物中心整體空置率較2012年末提高了1.1個百分點，達到10.8%，超過6%的空置警戒線。
上海商業經濟研究中心主任齊曉齋表示，受電子商務沖擊、成本提升等影響，實體百貨零售業生存日艱，尤其是純百貨業態，銷售額連年下滑，行業毛利率不斷下降，虧損嚴重。在此背景下，商鋪招租難、租金下降甚至退租都是必然結果。
全國城市商業信息網絡監測數據顯示，今年1至5月，全國十大城市銷售額前100位百貨商店合計銷售額同比下降10.6%，其中有82家百貨店同比銷售呈負增長。今年上半年，商務部監測的5000家重點零售企業中，專業店、超市和百貨店銷售同比增幅分別僅為6.9%、5.3%、4.1%，而網絡購物同比增長29.9%。
商業地產過剩隱憂
一半是海水，一半是火焰。與多地商業地產遭遇降租乃至退租形成鮮明對比的是，仍然有很多城市在跑馬圈地、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購物中心。
以廣州為例，在中心城區商業地產趨于飽和的情況下，番禺、白云、蘿崗等區域也在不斷建商圈。在番禺萬博中心商圈，除了已經開業的海印又一城、天河城奧特萊斯、奧園廣場、匯瓏新天地外，還聚集了番禺萬達廣場、敏捷廣場、奧園中央廣場、天河城、四海城等商業項目。
據戴德梁行等機構統計，2014年廣州將新增商場面積56萬平方米，接近目前存量面積的1/3。如果以過去5年年均消化10萬至13萬平方米計算，僅今年的新增供應就要4-5年才能消化完畢。北京2013至2015年新增商業項目體量將達到340萬平方米，相當于17個西單大悅城。國際咨詢機構世邦魏理仕統計，2014至2016年上海將新增商場面積330萬平方米，與以往年增40萬平方米的供應相比大大提速。
業內人士認為，當前我國商業地產面臨過剩隱憂。發達國家城市人均商業面積1.2平方米已算較高水平，而目前國內一些城市人均商業面積已達2平方米。世邦魏理仕調查發現，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國占了9個；中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。
盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民表示，在住宅限購的背景下，很多原來做住宅市場的開發商盲目涌入商業地產領域；樓市調控下的地方政府也有極大的沖動通過商業地產彌補土地財政。在兩者合力下，很多城市特別是財力較脆弱的三四線城市大干快上搞商業地產，造成區域供應飽和，泡沫增加。
商業地產供應過剩導致惡性競爭，不僅使得空置率攀升，也加劇了百貨零售業的虧損。齊曉齋說：“目前百貨行業的蕭條和虧損并不完全是電商沖擊導致的，惡性競爭、經營模式落后等才是主要原因。”以新近關閉的常州百盛為例，周邊聚集了樂賓、萬達、金鷹等大型商場，競爭極為激烈，生意普遍難做，新項目開業后都難以按預期盈利。
世邦魏理仕調查顯示，百貨業的低增速、低利潤越來越無力支撐高昂的房租，城市綜合體前景堪危。近三年，多家百貨企業樣本數據顯示，其物業租金和員工開支年均復合增長分別為14%和18.5%，而同期百貨營業收入年均復合增速僅為8.8%。
信貸面臨潛在風險
一些業內人士擔憂，在經濟面臨下行壓力的背景下，商業地產項目或面臨“爛尾”風險，如果持續經營不善，則隱含著潛在的銀行信貸風險。
世邦魏理仕商業服務部董事吳奕奕認為，短期內供過于求、競爭激烈加上電子商務沖擊，大型購物中心經營或面臨困境。事實上，由于招租難、經營難，廣州番禺萬達廣場等都比預期延遲了開業時間。一些新開業的城市綜合體以銷售額扣點的形式收取租金，如果商鋪銷售不理想就面臨現金流危機。
商業綜合體信貸或面臨潛在風險。截至今年2月末，上海轄內銀行信貸支持的已建成和在建的城市綜合體項目159個，比去年同期增加24個；轄內城市綜合體貸款余額824億元，同比增長14.8%。
“現在的商圈經濟實際上還是地產經濟，靠的是銀行信貸，最終風險還是集中在銀行和政府身上。”一位業內人士說。
另一方面，大興土木建成的購物商場、商貿城門庭冷落，小商戶持續虧損，處理不當或帶來社會矛盾。
西安丹尼爾商貿城是丹尼爾集團投資的商貿項目，總面積25萬平方米，以百貨店的設施改造傳統的“臟亂差”的批發市場。但商城自去年8月開業以來，一直人氣不旺，多數租賃商戶都處于虧損狀態。
商戶王英租了一間25平方米的鋪子做時尚家居，一年下來收入只有1萬元，至少虧損2萬元。另外兩位經營家飾家紡的商戶說，他們租了2間60平方米的鋪子，年租金10萬元，但一年多只賣了幾千元的東西。
上海市靜安區副區長巢克儉建議，對于當前大型購物中心、城市綜合體“冷熱失調病”，一是要盡快確定商業功能規劃的法律剛性，根據人口、消費能力合理確定商業布局，避免重復建設；二是要對商業設施的租金、空置率、回報率等設置指數，做好風險預警，不能等到出了問題再被動應付。
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多重擠壓加速傳統商貿轉型 |
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記者 姚玉潔 車曉蕙 陳鋼 袁軍寶/上海 廣州
西安報道 |
蘇寧云商：變線下“包袱”為線上籌碼
“許多盛極一時巨人般企業的倒下警示我們，不轉型只有死路一條！蘇寧要在傳統體系中放出一條船，到大海里去摸爬滾打。”蘇寧云商集團股份有限公司副董事長孫為民說。
2010年2月，蘇寧易購正式上線，中國最大的連鎖零售企業蘇寧電器邁出轉型步伐。彼時，蘇寧在全國200個地級以上城市擁有連鎖店近千家，員工數近18萬人，巨無霸的體量在新興的互聯網產業面前顯得包袱沉重。
短短兩年多時間，蘇寧易購躋身國內B2C前三甲，2013年初，蘇寧正式更名為蘇寧云商，提出“店商+電商+零售服務商”，全面擁抱電子商務和云計算時代。當年6月，蘇寧宣布線上線下同價、9月啟動“蘇寧云臺”，全面整合前臺后臺、融合線上線下，蘇寧O2O模式全面運行。
打通線上線下的O2O模式被視為零售業大勢所趨，依靠線下的上千家門店以及倉儲、物流等長久積淀，以往被視為“包袱”的線下資源或許可能成為蘇寧轉型翻盤的籌碼。
孫為民表示，蘇寧“一體兩翼”的互聯網路線圖非常清晰。“一體”就是蘇寧要從傳統的連鎖零售到互聯網零售，“兩翼”就是線上線下平臺全面互聯網化，虛擬平臺互聯網化是把手機、電腦、PAD等多屏多界面融合，實體店面的互聯網化則挑戰非常大，除了店面Wifi全覆蓋、大數據采集和定位，關鍵是把線下購物流程互聯網化，商品的出樣和陳列要有大量的虛擬的呈現，如通過二維碼掃一掃看到商品的深度信息和消費者點評。此外，線下店面要打造更好的消費體驗，不管什么渠道購買的產品，都可以到店面解決問題，提供正向、逆向的物流客戶服務。開放平臺則是蘇寧打造的面向第三方商戶的經營平臺，與傳統平臺不同，蘇寧的開放平臺實行免費服務、對外統一承諾，精選優選商品，杜絕假冒偽劣，實行首問負責，從而降低了商戶的負擔，提高了消費者對平臺商戶的信任度。
正佳集團：從“二房東”到“買手制”
位于廣州天河商圈的正佳廣場是國內最大的單體購物中心之一，2013年銷售額達到62億元，位居全國第二，并于2007年被《福布斯》評為“全球十大購物中心”。2012年10月，正佳廣場在推出“Hi百貨”，這是廣州第一家告別租賃制、由商場直營的“買手制”百貨品牌，店內產品均為商場“買手”從世界各地直接采購回來。
與此相對，目前國內百貨商場普遍只是“二房東”角色——他們向商業物業支付租金，向品牌代理商提供代銷、柜臺出租等服務，百貨商場靠扣點盈利。隨著電子商務興起，同質化經營的“二房東”優勢漸失，不少百貨陷入虧損。
“電商對傳統商貿的沖擊是好事，讓他們不能靠繼續做‘二房東’生存下去。”正佳集團副董事長兼執行董事謝萌說，“零售業未來的趨勢必然是線上和線下互補，誰也取代不了誰。當前線下受到線上的挑戰是因為不會利用線上工具。我們傳統的盈利方式是賣樓、收租金，未來潛力無限的是服務，借助互聯網的技術和營銷手段，給消費者、租戶更好的體驗。”
Hi百貨90%以上的商品都是自營，定位從管理商鋪到管理產品。這里集中了150多個設計師品牌，并設有海洋世界、兒童樂園等體驗設施，運營近兩年已經開始營利。
營業員高米米告訴《經濟參考報》記者，這里60%是進口產品，強調體驗式消費，有書店、咖啡店，文化氣息濃厚，跟周邊百貨商場提供不一樣的產品和體驗。“現在消費者不缺消費能力，缺的是消費的理由，他們要新鮮、獨特的東西。”
數據顯示，全世界3900萬平方米購物中心中國占了約一半，中國到2025年將有超過7000個購物中心，“泡沫化”隱憂凸顯。“未來購物中心的比拼將是產品更新的比拼，是服務品質的比拼，更注重消費體驗和新生活方式推介，既重功能又重情感交流。”謝萌說。
上海靜安區：高大上商圈的平民化突圍
上海靜安區因坐擁南京西路恒隆廣場、中信泰富廣場、梅龍鎮廣場為代表的金三角地帶成為上海乃至全國聞名的國際頂尖品牌集中區，商貿流通業對靜安區經濟貢獻更超過40%。但自2012年開始，靜安區高端購物商場銷售增幅放緩，受海外銷售分流、電商沖擊、反腐等多重因素影響，部分奢侈品牌在華經營遇冷，上述三大廣場今年一季度銷售額同比分別下降3.96%、15.7%、21.8%。
上海靜安區副區長巢克儉表示，南京路商圈面臨的問題，境外消費和網絡銷售分流只是原因之一，更深層的原因在于商業生態環境不盡完善，商圈體驗性不足，偏重“購”，高昂的租金成本讓休閑和娛樂等配套服務設施難以入駐；商圈連貫性不足，購物廣場、沿線商鋪、支馬路相對獨立，缺乏連續性和多樣性，入駐商圈消費者結構單一、停留時間短，減少了消費者對商圈的依賴性。
危機倒逼轉型。從2012年起，以南京路商圈為主要載體，靜安區加快商業轉型。一是打破同質化競爭，增強商圈時尚文化內涵走特色化之路。依托美琪大戲院、藝海劇院等文化地標，靜安區計劃引進美國百老匯、巴黎紅磨坊等演藝資源。
二是打造“網上南京路”，開展商圈O2O應用。除了搭建“網上南京路”終端引入客流，靜安區眾多老字號也嘗試通過電子商務創新銷售模式。巢克儉介紹，靜安將以“白領午餐點”為試點啟動布局商圈移動支付系統，以靜安白領卡為載體來擴大和升級白領午餐項目，重點發展O2O應用，吸引用戶在線上進行預訂和購買，再到街區內實體店進行提取商品或服務，以貫通線上線下的方式引導消費回流。
三是通過增加餐飲、親子等體驗型業態，增強商圈的廣度和厚度。通過規劃老字號特色商業街、休閑街、咖吧街等，嫁接時尚、創意、體驗資源。
