|
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年8月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有68個，二手住宅價格環(huán)比下降的城市有67個。目前看，我國房地產(chǎn)市場短期內回穩(wěn)可能性并不大，除非樓市完成房價高位明顯回落并釋放風險的過程。
我國房價上漲預期已經(jīng)完全逆轉，短期內樓市回穩(wěn)可能性并不大。據(jù)中國人民銀行發(fā)布的今年三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告，未來3個月內準備出手購房的居民占比14.2%，較上季度下降0.2個百分點，房地產(chǎn)投資已不再躋身居民偏愛的前三種投資方式。過去是強烈房價上漲預期及預期自我實現(xiàn)機制，驅動房價持續(xù)高位上漲。現(xiàn)在，房價上漲預期已完全逆轉，勢必引發(fā)樓市供求關系急劇調整，并顯著增加樓市下行壓力。
當前我國樓市回穩(wěn)必然伴隨一個風險釋放的過程，主要原因如下：
一是樓市調整幅度取決于住宅租金收益率修復程度。住宅投資收益包括兩個部分：住宅買賣差價和租金收益率。當房價停漲并高位回落，住宅投資收益率主要由租金收益率來決定。應該看到，住宅租金收益率與房價反向變動，房價越高則租金收益率越低。目前，我國一線城市大部分區(qū)域的年化租金收益率不到2%，遠低于3%的一年期人民幣存款基準利率，這意味著房價至少有1/3的調整幅度。
二是樓市需求回暖以市價跌進心理價位為前提。雖然今年二季度以來，絕大多數(shù)城市取消了住房限購政策，但依然沒有實現(xiàn)延緩樓市調整進程的目的。2014年1至8月，全國商品房銷售面積同比下降8.3%，降幅比1至7月擴大0.7個百分點，這主要是因為房價還沒有實質性跌進潛在購房人的心理價位區(qū)間。在“買漲不買跌”的心理效應下，預計未來我國樓市仍將繼續(xù)調整，而調整周期則與市場心理預期密切相關。央行每季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告可能會是一個分析房地產(chǎn)市場心理預期變化的窗口。
三是樓市難以實現(xiàn)高位平穩(wěn)回落。目前看，即使美國、日本等發(fā)達經(jīng)濟體也無法實現(xiàn)樓市泡沫平穩(wěn)縮減。美國房價回落直接引發(fā)了次貸危機，并急劇演化為全球金融危機。1991年，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，住宅用地價格大跌46%；我國臺灣房地產(chǎn)平均單價環(huán)比下降六成。
四是房價回落也是企業(yè)去杠桿過程。2008年國際金融危機以來，我國企業(yè)債務明顯上升，蘊含了較大的風險。而房地產(chǎn)作為企業(yè)債務抵押品，其抵押率隨著房價下降而上升，迫使金融機構收縮信貸融資，加快企業(yè)去杠桿化進程。
綜上分析，樓市回穩(wěn)必然以短期內市場風險急劇釋放為前提。當前大多數(shù)地方政府努力延緩樓市調整的效果不彰，其根本原因在于沒有充分認識到本輪房地產(chǎn)市場周期調整的嚴峻性，也沒有科學認識樓市周期調整規(guī)律。事實上，我國宏觀經(jīng)濟正逐步擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，如果地方政府還停留在過去舊的發(fā)展理念，將發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為穩(wěn)定經(jīng)濟增長的主要路徑，那么難免會陷入無謂的煩惱之中。而只有深化改革，簡政放權，才能真正激發(fā)地方經(jīng)濟活力。
|
