近日，北京云房數據發布了8月北京市存量房住宅價格更新結果。數據顯示，8月北京市存量住宅平均價格為36738元/平方米，環比上月下跌0.8%，但降幅收窄。當月成交量的上升并未拉動價格的回升，在信貸環境未見明顯寬松、未來市場走勢不明朗的情況下，現階段的市場成交仍將以買賣雙方明顯的價格博弈為特征。此外，8月北京市近郊區二手住宅成交占比出現較為明顯的上升，結構性拉低了北京全市二手住宅價格。
新建住宅繼續量升價跌
8月北京新建住宅市場繼續呈現量升價跌的局面，主要是受自住房連續大量成交的影響。據北京市住建委網站數據顯示，8月北京市新建普通商品住宅成交量為（不含保障房）6812套，環比上月上漲50.0%，同比下降12.3%。成交量的環比增加主要由于自住房的大量成交，去除自住房和保障房，普通商品房的成交量漲幅微弱。隨著“金九銀十”傳統銷售旺季的到來，市場供應將進一步增加，開發商為了加大促銷，將繼續“降價走量”，新房價格面臨更大下行壓力。
價格方面，8月北京新建商品住宅成交價保持下滑趨勢。據統計數據顯示，8月新建普通商品住宅（不含保障房）成交均價為22889元/平方米，環比下降9.6%，同比下降4.9%。成交價格的持續下滑，一方面是受到自住房入市的影響，拉低了全市成交均價；另一方面，在上半年一直延續的高庫存低去化狀態下，開發商面對業績壓力，新盤定價普遍保守。
從長期來看，1-8月新房市場總體價格普降的局面已經確立，通過降價換量帶來的剛性需求回歸能否使市場明顯回暖，關鍵還在于市場買賣雙方的博弈，未來新房市場走勢有待進一步觀察。目前，可以確定的是隨著“金九銀十”的到來，市場供應將進一步增加，在限貸政策尚難明顯放松的情況下，房企或更加積極地提供價格優惠，帶動成交復蘇，對于購房者來說或許目前正是購房的好時機。
二手住宅緩慢筑底復蘇
2014年8月，北京二手住宅市場在改善型人群和成交迫切的剛需人群出手的背景下，呈現出緩慢筑底的復蘇階段。據北京市住建委統計，8月份北京二手住宅網簽量為8434套，環比上升4.7%，同比下降24.1%。究其原因，一方面在多數二三線城市限購政策取消的背景下，首套房貸優惠的消息讓部分剛需客戶的觀望心理逐漸減弱；另一方面，由于自住型商品房較大比例的棄選，也讓部分剛需轉向二手房市場，從而推動成交量回升。
在價格方面，本月成交量的上升并未拉動成交價格的回升。據統計，本月二手住宅均價為36738元/平方米，二手住宅掛牌價格指數環比下降1.1個點至133.8，同比下降6.5個點。這主要是由于本月成交量的企穩復蘇是以二手房實際成交價格的環比小幅回落為支撐的，在信貸環境未見明顯寬松、未來市場走勢不明朗的情況下，現階段的市場成交仍將以買賣雙方明顯的價格博弈為特征。此外，8月北京市近郊區二手住宅成交占比出現較為明顯的上升，結構性拉低了北京全市二手住宅價格。
總體而言，8月份北京二手房市場價格進一步回落，或將帶動部分購房人在9月份出手購房。此外，隨著“金九銀十”的到來，預計部分二手房業主也會抓住今年市場成交復蘇的最后的窗口期。因此，未來9月份二手房市場的成交量將會進一步復蘇。隨著成交量的攀升，業主對新增房源的價格預期上漲，若下半年信貸政策出現進一步實質性松動，不排除市場在9、10月份呈現出價格小幅上升回調的趨勢。
