全國樓市正在經歷的所謂“調整”，“調”在了房企2014年中報的凈利率曲線里。
從目前滬深兩市房企已公布的中期業績計算，約有一半上市房企今年上半年凈利潤出現下滑。究其原因，除了中報里常常提到的“期內結算項目減少”，還與項目土地成本高、成交價格偏低等因素有關。
半數上市房企凈利潤下滑
多收了三五斗，賺的錢卻減少了。這是今年上半年上市房企業績總額體現的現實。
據Wind數據統計，截至8月24日，滬深兩市共有82家房企公布了2014年中期業績。今年上半年，該82家房企共實現營業總收入1858.91億元，較2013年同期的1680.54億元增長10.61%;與此同時，其凈利潤由2013年208.41億元，跌至200.98億元，降幅超過3.57%。
另據同花順iFinD數據計算，截至昨日，滬深兩市共有90家房企(A股、B股重復計算)公布2014年中期業績，其中有48家房企今年上半年凈利潤同比下滑。
以8月24日公布2014年半年度報告的新華聯不動產股份有限公司為例，2014年1~6月，該公司實現營業收入8.59億元，較上年同期減少29.59%，實現歸屬于上市公司所有者凈利潤1.93億元，同比減少49.37%。
關于上半年公司凈利潤下滑，新華聯解釋稱，主要原因是該公司正處于結構調整的關鍵時期，新設立項目公司較多且項目多處于前期開發建設階段，尚未進入結算期，導致公司期間費用增加，同時受整體經濟影響，該公司在過去三四線城市的產品布局形成了一定庫存。
綠城中國控股有限公司昨日發布的中期業績則顯示，今年上半年，該公司取得期內收入125.6億元，較2013年同期的102.14億元增長23.0%，但股東應占利潤為6.14億元人民幣，較2013年同期的18.55億元減少67.0%，其物業銷售毛利為28.31億元，物業銷售毛利率為24.0%，較去年同期的29.7%有所下降。
“龍頭們”也未能幸免。招商地產中報顯示，2014年上半年該公司營業收入為160.47億元，同比微降0.54%，凈利潤17.85億元，同比下降30%。而金地集團同期的營業收入則為90.84億元，同比增長3.29%，凈利潤1.58億元，同比下滑了49.91%。
此外，近期頗受關注的金融街控股股份有限公司(下稱“金融街”)，業績也出現“雙下滑”。該公司日前發布的2014年中報顯示，今年1~6月，該公司營業收入43.17億元，比上年同期的64.77億元減少了33.35%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.7億元，同比減少51.2%。
地價高售價低
關于凈利潤同比下滑的原因，各家房企表述各有不同。
對于上半年營業收入和凈利潤較去年同期下降的主要原因，金融街的解釋是，該公司受開發項目結算排期的影響，收入和利潤存在季度間的不均衡性。
對此，在認同結算排期影響的前提下，銀河證券分析指出，金融街業績同比下降幅度較大，主要是受開發項目結算排期的影響，該公司收入和利潤存在季度間的不均衡性，今年結算主要集中在四季度。然而，銀河證券同時提到，該公司凈利率水平有所下降，與管理費用與財務費用的大幅增長有關。
財務費用對金融街的影響不可小覷。今年上半年，金融街財務費用為1.73億元，比上年同期的0.9億元增加了90%。
對于今年上半年的毛利率下降，綠城中國方面稱，主要是期內結轉收入的樓盤大部分于2009年取得土地，土地成本偏高，再加上中國政府對房地產行業的調控政策影響導致項目銷售價格偏低所致。
土地成本高、項目售價低，毛利率自然被拉低。這在房企中并非個別現象。
2014年上半年碧桂園實現了42.2%的收入增長，但與此同時，其毛利率也沒有逃過下滑“潮流”，從2013財年的30.3%回落至2014年上半年的28.6%。對此，穆迪副總裁、高級分析師梁振邦對《第一財經日報》記者分析指出，碧桂園今年上半年毛利潤的惡化，就與中國房地產開發商所處行業總體趨勢保持一致。
穆迪還在一份報告中提到，截至2014年6月結束的前12個月，萬科集團實現毛利人民幣334億元，較2013年全年的人民幣346億元下降4%，毛利率亦從25.6%降至24.8%。
“萬科利潤率的下滑與行業趨勢大體保持一致，主要原因為2012年底和2013年的購地成本較高，以及萬科集團采取快速周轉的業務模式。”穆迪分析認為，考慮到萬科采取快速周轉的業務模式，且市場信心不足，預計萬科未來1~2年內報告毛利率將繼續承壓。
竣工面積少拖累結算收入同比下降，房屋銷售毛利率處于近年來歷史低位，而毛利率的下滑的確主要與銷售均價偏低、土地成本上升相關。這是中金房地產行業研究員寧靜鞭總結的影響房產企業業績的主因。
今年以來，在成交壓力下，包括北京等一線城市在內，全國樓市呈現“降價跑量”的趨勢。今年3月中旬，位于北京大興的住總萬科橙項目以低于預期價格開盤，隨后位于北京南五環與南六環之間的亦莊區域樓盤開始相繼促銷，2.88萬元/平方米的團購起價雖然只針對個別戶型，但相比3.5萬元/平方米以上的開盤均價，的確優惠不少。金融街開發的金色漫香苑2014年年初時，均價高至2.6萬元/平方米，然而，今年5月，該項目對所剩的20余套房源進行了調價，190平方米的房源從2.6萬元/平方米下調至2.3萬元/平方米，而140平方米的房源則從2.8萬元/平方米下調至2.5萬元/平方米。
對于下半年的營銷策略，一位上市房企高管感慨，在樓市下行期，定價策略、開盤流程和開盤時間顯得甚為重要，她甚至認為，目前價格是開發商較大的競爭力。
