中國投資者赴美投資房地產(chǎn)日漸增多，中國人在美國樓市大賺特賺的報道又讓更多人動了心思。不過，記者采訪時了解到，如果出于資產(chǎn)保值增值和投資多元化，美國房地產(chǎn)或許是不錯選擇，但其投機(jī)空間其實(shí)并不大，且蘊(yùn)含著不小風(fēng)險。如果抱著“淘金”、“大撈一筆”的念頭進(jìn)入美國樓市，最后弄不好雞飛蛋打。
弄清收益率并不簡單
“我們這有很多中國客戶，來了就要問收益率。我對他們說，還是建議去別的地方找，因?yàn)槁D樓市的收益率很低，一般就是2%到3%，好一點(diǎn)3%至6%，最多不會超過6%，”紐約樂為房地產(chǎn)公司金融分析和亞洲市場總監(jiān)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王瀚告訴記者。
值得注意的是，上述收益率是基于租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流計算出來的。如果純粹投機(jī)倒賣，最后收益率能有多少是個大大的問號。“作為個人投資者，在美國買一套房，出租兩三年，然后再賣掉，最后的收益完全要看市場走向，”王瀚說。
針對近期一個中國人在北京賣一套房在美國休斯敦買六套房的報道，美國畢達(dá)哥拉斯投資管理公司董事總經(jīng)理米切爾·董告訴記者，如果房子不賣的話，在休斯敦實(shí)現(xiàn)8%的收益率是可能的。“但在紐約不太可能實(shí)現(xiàn)8%。紐約收益率大概是3%，波士頓大概5%。”他同時強(qiáng)調(diào)，上述收益率是在房子不賣的前提下，如果把房子拋售掉，誰也無法保證收益率，可能掙一些錢，但也可能虧得很厲害。“要想倒房掙錢，你必須非常聰明，且要有個好的本地投資顧問。”
“投資美國房地產(chǎn)的收益率能達(dá)到多少？這個很難講，”萬科(美國)控股公司董事及法律顧問徐維嘉說，要看個人情況、稅務(wù)安排，無法籠統(tǒng)的分析和下結(jié)論。
實(shí)際成本不能忽視
美國的房地產(chǎn)市場環(huán)境與中國有顯著不同。中國投資者在投資美國樓市之前，需要對美國相關(guān)的稅收、物業(yè)管理等法規(guī)有個清楚的認(rèn)識。業(yè)內(nèi)人士提醒，這些稅費(fèi)成本不是個小數(shù)目，特別是對于國外投資者來講。
徐維嘉說，投資美國樓市，人是不是在美國很重要。“對于外國人，錢要從美國出境，一下子要抽掉30%的稅，成本很大”。而王瀚介紹說，如果中國投資者拿現(xiàn)金來美國買房，交易費(fèi)用很高，包括律師費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等要在5%左右。如果一買一賣，就是10%。其次，物業(yè)費(fèi)很高，特別是具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的公寓。一些房子物業(yè)費(fèi)一個月高達(dá)2000多美元，甚至更高，并且物業(yè)費(fèi)沒法抵稅。此外，還有房產(chǎn)稅、資本收益稅等。
“用房租抵掉物業(yè)費(fèi)沒問題。但如果有貸款，就比較難了。買得不好，很可能虧。我會和國內(nèi)客戶開玩笑說，想在曼哈頓掙6%的收益率還不如在國內(nèi)開個淘寶，余額寶都差不多能達(dá)到6%，”王瀚說。
關(guān)鍵是投資目標(biāo)和時機(jī)
北美華人科技工商聯(lián)合會近日在紐約舉行一場“視野與創(chuàng)新”年會房地產(chǎn)主題論壇。參會的不少業(yè)內(nèi)人士說，美國房地產(chǎn)正在復(fù)蘇，但應(yīng)關(guān)注美國房地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險，要對本地市場有充分的調(diào)研和了解，不能盲目投資。
徐維嘉認(rèn)為，現(xiàn)在美國樓市總體不錯，特別是紐約、舊金山等一些較大的城市，但同時也要看到地價上漲的風(fēng)險。“美國房地產(chǎn)價格變動其實(shí)很大，這是(投資時)最大的風(fēng)險，投資收益如何要看能不能把握好時機(jī)，作為投資者一定要承擔(dān)市場風(fēng)險。”米切爾·董說，如果中國的投資者想使投資組合更為多元化，來美國投資房地產(chǎn)或許是個不錯的選擇，但其中的風(fēng)險因素必須充分考慮。
