被公眾千呼萬喚的不動產登記終于破冰。日前，國務院法制辦公室公布《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》，正式向社會征求意見和建議。從這份3000多字的條例當中，我們可以預見到未來的房地產市場會發生怎樣的變化?統一不動產登記，是不是在為房產稅做準備?它的推出能不能擠出更多的二手房存量?央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論員馬光遠、劉戈共同評論。
統一不動產登記，能不能擠出更多的二手房存量?會給整個房地產市場帶來怎樣的影響?
馬光遠：買房的主力變成了賣房的主力 這對整個市場的影響非常大
(《央視財經評論》評論員)
我們在制定這個條例的時候肯定沒想讓它成為助推器，我們主要是為了搞清我們究竟有多少房子，我們的家底有多少，也就是每個人有多少房子，我們房子的總量有多少。但從提出到現在征求意見稿出來，我們發現市場上反應最多的是什么?就大家都在談這個條例會不會成為壓倒房價的最后一個稻草。比如說現在大家在討論，房子究竟是多是少。如果這個家底搞清楚說房子比我們想象的要多很多，那么意味著什么?意味著房子并不短缺，房價往上漲肯定是不可能的。
在整個這個條例的征求意見稿里，最重要的一塊就是信息的共享和信息的保護問題，就是不動產統一登記以后，不動產的信息有一個共享，共享的包括稅務機關，包括銀行，甚至包括公安機關，還有相關部門，相關部門指的是什么?比如說一個干部要提干了，那么提干之前要對你的財產向組織進行一個登記。那么登記的話，組織就會去查，那么這樣我們就把組織可以看成是利益相關人，也就是有利害關系的這么一個人，那么這意味著什么?未來他不敢說謊。
以北京為例，北京今年從3月份到現在，高價樓盤比較多，那么3萬到6萬之間的樓盤占了相當一部分的比例，我經常認為這樣的樓盤不是所謂的普通的第一套需求的人買的。在大多數情況下，這個價位的房子都是有房子的，有錢的人來買的，但是今年走的并不是很好，走的不好的原因是什么?以前比如說我們到一些樓盤去調研，那么樓盤就告訴我，誰在買這個房子。那么為什么他們今年對整個市場不看好?最主要的原因是，這些以前我們認為買房的主力現在變成了賣房的主力，這個變化對整個市場的影響非常大。
劉戈：不動產制度呼之欲出 市場上可能會產生越來越多的拋售現象
(《央視財經評論》評論員)
剛剛公布的70個大中城市的數據，新建的商品房的同比下降只有3個城市，但是二手房有15個城市。從下降幅度來說，二手房下降的幅度最高的是10.7%，而新建住房是4.9%。也就是說，無論是從城市的數量，下降城市的數量，還是從幅度來講，二手房都大于新建的房，為什么會出現這樣的一個現象?是不是由于聽到不動產制度推出的聲音越來越清晰?那么對于由于這個條例的出現會對自己造成某種壓力的人來說，就可能會產生越來越多的拋盤，所以我認為之間的關系應該是非常緊密。
在那個公布的征求意見稿里頭很明確的寫著，一個是權利人，或者是利益相關人，同時政府相關部門，也就是說凡是政府的相關部門出于公眾的需求。比如說他的上級主管部門，組織部門，人事部門，或者是其他的一些部門都有權利來查閱，調閱你的房地產信息。
白景明：房產保有環節的征稅要做好配套制度的建設
(財政部財政科學研究所副所長 《央視財經評論》特約評論員)
房產保有環節的征稅需要做好前期各種法制建設，配套制度的建設。第一個問題涉及到向誰征稅?我們的對純商品房，公房改成產權房的，農民宅基地產權房等等這些，我們是不是都要進入到納稅人的范圍。第二個問題，要梳理清楚它的稅收負擔在各個環節的分布，一個是開發環節，一個是流轉環節，還有一個是保有環節。我要取得三個環節稅收負擔一定的綜合的均衡，這三個環節它的稅收負擔要跟人們的承受力相適應。第三個問題，采取什么樣的方式來征，按照評估制來征，還是按房產現在的銷售價格來征，或者是按照房子的原值來征，不同的選擇決定了稅基的大小。第四，如果要征稅扣除部分是什么?第一套房征，不征，第二房征，這是一種扣除方式，要不要考慮貸款的負擔的問題。具體來說一些稅收減免措施，一些優惠措施。
馬光遠：不動產登記制度 相關部門應該給我們一個時間表
(《央視財經評論》評論員)
我們現在最大的問題是什么?就是我們今天的不動產統一登記做了一個奠定性的工作，就是把信息搞清楚了，誰有多少房子，我們的房子總量有多少。如果未來我們的房產稅按照調節稅來征，也就是說給你免一部分的稅，比如說超過人均居住面積多少以后，財政稅叫調節稅，那么按照調節稅來征的話，這個信息必不可少，因為我們必須搞清楚他有多少套房子。如果是財產稅，那就是你有多少房子我都征，那這樣就是完全兩碼事，所以我們現在需要做的是什么?把各種各樣基礎性的工作做好。比如國土部的姜大明部長就講，我們要利用統一登記這么一個制度體系，我們再建立全國性的信息平臺，用四年的時間，把這個信息平臺建立起來以后，征稅就是有依據的，那么同時房產稅本身，包括未來是不是叫房地產稅到今天為止，爭議非常大。
我的感覺是什么?我們還沒有取得最大公約數，如果大家在這個問題本身有一部分認識已經很清晰，大家達成共識了。比如說70年產權的問題怎么解決，稅率怎么解決，信息統一是究竟兩套以上征還是三套以上征，這些問題如果都解決了，時間不是問題。但是我們還應該有一個時間表，就是我們不能老聽說一些專家講哪一年哪一年，我覺得相關的主管部門應該給我們一個時間表，因為在十八屆三中全會里面稅收改革，包括房產稅的改革是明確寫在里面的，也就是說我們最起碼預計在2020年以前肯定能夠出來。
張大偉：不動產登記呼之欲出 市場上房源的供應的確在增加
(中原地產市場研究部總監 《央視財經評論》特約評論員)
房產登記其實它只是一個工具，很多人把它認為是房地產調控，其實是不太準確的。因為不動產登記只是把之前一些零散的信息，或者說以前不需要登記的信息進行數字化，或者說可查詢化，那后續我們認為，這個工具是會被利用來作為房產稅開征的一個基礎，包括市場上能夠看到的一些大戶型，不一定叫拋售，應該叫賣出，像北京，上海，廣州，深圳這些一線城市，140平米以上的比例都有1%到2%點的上漲，主要原因也是因為一些之前的投資者看到了不動產登記速度在加快，他會認為房產稅的推進速度會逐漸的實現加速的可能性，所以對于一些擁有大戶型，多套的投資者來說，就需要在現在做一些資產的這種轉換，或者說把之前一些相對位置比較差的大戶型賣出去，所以現在看到了市場上的確是房源的供應在增加。
馬光遠：目前的條例還叫粗糙 細節方面還應加強
(《央視財經評論》評論員)
第一個，我們看到這個條例本身是很粗的，對于很多的細節性問題并沒有設計，所以如果現在是征求意見稿，讓我提意見的話，我覺得在細節方面還應該加強，包括什么叫利害關系人，我覺得必須界定清楚;第二個，查這個信息怎么樣進行使用，使用到什么樣的程度也應該搞清楚。也就是說，今天我們為了加快它的出臺，把它粗化，那么下一步我們在整個實施細則層面，我們有些無法回避的問題必須回避，所以現在出臺以后關鍵是實施。也就是說現在叫條例出來，緊接著才進行統一登記，統一登記跟以前的這些權屬怎么樣進行銜接，這是一個很大的問題，所以我覺得要理解難度，同時要加快推進。
劉戈：不動產登記制度的推出有利于制定合理的政策
(《央視財經評論》評論員)
因為原來雖然各個部門都有他們的登記制度，但是由于這些制度不統一。在這樣一個情況下，無論你是房產稅，還是說出臺一些宏觀的調控政策，腦子里頭都是糊涂的。為什么我們要搞人口普查?就是把人口普查清楚了以后，我們才能夠進行整個戶籍制度改革，社會保障制度的建設。
不動產登記的落地，七年的時間才走到現在，但總體上來說七年，《物權法》定出來，真正的將它進入到實際操作渠道也就一年多的時間。在這一年多的時間里，首先要確定干這件事，同時誰來干這件事情，然后又確定什么時候，它是一個時間節點，那么這個條例出臺比原來定的晚了一個月。雖然在這個過程當中，會有各個部門之間由于他們原來的統計方式不一樣，口徑不一樣，權益不一樣，會有一些摩擦，也需要互相之間進行妥協，但是畢竟它是在一步一步的推進，雖然可能比原來的計劃有延遲，但是這個延遲也不算太長。隨著這個事情越來越清晰，后面的阻力應該越來越小，因為前期主要是在誰來干這件事上，相對而言的討論和博弈的時間要長一些，到真正進入技術性環節的時候，事情會相對簡單。
正是因為我們要建立這樣一個制度，建立起來以后就能統一的分析。現在我們從住建部門一家統計上來的數字能看到，它的存量已經遠遠超出了整個城市按以往這些年增長的速度，所以這種供大于求，產能過剩的態勢已經非常的明顯。
馬光遠：把家底摸清楚以后 大家會發現房子不是太少而是太多
(《央視財經評論》評論員)
第一，我們整個房地產為什么害怕這個登記條例?因為這個登記條例一出來，最后把家底摸清楚以后，大家會發現中國不是房子太少，而是房子太多。所以我個人認為，目前為止，總量來講，官方的數據，加上沒有統計的小產權房，加上一些無法統計的福利分房等等一系列的房子加起來，我們人均居住面積應該超過40平的，80%以上的城市存量已經過剩，就是剩下20%，未來人口流入等等可能能消化目前的。
第二，講增量，我個人算了一下，這五年全部的需求，第一套住房需求，改善性的需求，房子沒法住了重新修的需求，城鎮化的需求，所有的需求都加上，最多6000萬套，也就是增量還會長出4000萬套。所以我們未來的房地產政策一定要意識到基本面已經發生變化的事實，從總量來講房子基本夠了，那么個別城市結構上可能短缺，大量的城市已經過剩，在這種情況下，房地產產業怎么辦?房地產的未來怎么辦?我們一定要考慮清楚，一定要未雨綢繆。
馬光遠：未來三到五年 大量城市再依靠房地產會走不下去
(《央視財經評論》評論員)
大量的城市會走向過剩，當然房地產市場跟別的不一樣，比如說制造業，你制造一個電視，北京缺的話，你可以拿到北京來，但是房子，比如說北京缺房子，你不能把天津的房子拿過來，所以我們總在講第一個是總量過剩跟結構性短缺同時存在，這是未來三到五年，中國房地產市場的一個基本面的基本事實，但是大量的城市再依靠房地產已經走不下去了。
